Estados Unidos tiene una grave escasez de viviendas en muchas partes del país, y la causa principal del problema es zonificación excluyente: regulaciones que restringen severamente la cantidad y los tipos de viviendas que se pueden construir en muchas áreas. Una propuesta cada vez más popular para abordar la crisis de la vivienda es «Sí en el patio trasero de Dios»: otorgar a organizaciones religiosas como iglesias, sinagogas y mezquitas exenciones de las reglas de zonificación y otras restricciones que de otro modo les impedirían construir viviendas en sus terrenos. Raquel Cohen de voz tiene un resumen útil de esta idea y el creciente apoyo a la misma:
Hace unos cinco años, Harvey Vaughn, pastor principal de Bethel AME, la iglesia negra más antigua de San Diego, escuchó un informe de radio sobre el aumento de las personas sin hogar en su ciudad. Se preguntó si su congregación, que poseía un terreno de aproximadamente 7000 pies cuadrados a la vuelta de la esquina, podría ayudar.
Hoy, el lote es un sitio de construcción para un nuevo complejo de viviendas que ofrecerá 25 apartamentos de un dormitorio para personas mayores y veteranos de bajos ingresos. Es el primero de lo que sus defensores esperan que sean muchos proyectos de este tipo en San Diego, liderados por un grupo llamado YIGBYque significa Sí en el patio trasero de Dios, un giro del movimiento pro vivienda Sí en mi patio trasero.
En un país con escasez de viviendas asequibles y un excedente de instituciones religiosas que enfrentan costos crecientes y membresías cada vez menores, los desarrolladores buscan asociarse con iglesias, templos y sinagogas para construir nuevas viviendas. Y en medio de una maraña de regulaciones locales sobre el uso de la tierra que complican la construcción, algunos funcionarios electos están buscando formas de impulsar estos esfuerzos.
La idea de YIGBY (trabajar con grupos religiosos para ayudar a abordar la crisis de vivienda) surgió de defensores locales que conocían a personas sin hogar deseosas de mudarse de las calles a viviendas pero que no podían encontrar ninguna. La Asociación de Gobiernos de San Diego estima que el condado de San Diego tiene un déficit de aproximadamente 100.000 viviendas.
Financiadores locales dedicados a resolviendo la falta de vivienda ayudó a dar vida al concepto YIGBY, y nuevas leyes de zonificación aprobadas en 2019 ayudó a agilizar aún más el proceso, eliminando los requisitos de que los desarrolladores primero busquen la aprobación de las agencias de planificación locales o de las juntas electas para construir….
Ahora este modelo está a punto de extenderse por California, ayudando a abordar la grave escasez de viviendas en el estado.
El año pasado, la legislatura de California aprobó la Ley de Vivienda Asequible en Tierras Religiosas que, al igual que en San Diego, agiliza la aprobación de nuevos proyectos en terrenos propiedad de iglesias, de modo que las viviendas ya no puedan verse bloqueadas por objeciones ambientales o de zonificación. Esta ley YIGBY, primera de su tipo, entró en vigor en enero.
El Centro Terner para la Innovación en Vivienda de UC Berkeley estima que, en todo California, hay más que 47,00 acres de tierras propiedad de organizaciones religiosas que potencialmente podrían convertirse en viviendas asequibles.
El senador estatal Scott Wiener, un demócrata de San Francisco que encabezó la ley YIGBY a nivel estatal, dijo que California aún no tiene datos sobre cómo se está utilizando la nueva ley, pero a menudo escucha a personas interesadas que dicen que su congregación se está preparando para hacerlo. él.
«Incluso si sólo el 10 por ciento de los terrenos identificados por Terner lo hicieran, eso podría conducir a un aumento masivo de la vivienda», dijo Wiener a Vox. «En general, es muy, muy popular y realmente se puede construir una enorme coalición política diversa en torno a ello».
Esta política podría potencialmente extenderse a otros estados. Es probable que resulte popular permitir que las organizaciones religiosas construyan viviendas en sus propiedades. Las encuestas sugieren que gran parte de la oposición a las políticas de vivienda «YIMBY» puede deberse a una combinación de ignorancia económica y Miedo y sospecha de los desarrolladores con fines de lucro.. Por el contrario, la mayoría de la gente tiene actitudes más positivas hacia las organizaciones religiosas.
Pero, como también señala Cohen, es poco probable que incluso las políticas YIGBY relativamente ambiciosas logren más que una modesta mella en la escasez de viviendas, especialmente en áreas donde existen severas restricciones de zonificación y una alta demanda. Las instituciones religiosas poseen sólo una pequeña proporción de tierra en zonas con grave escasez de vivienda.
En última instancia, los argumentos más convincentes para permitir que las organizaciones religiosas construyan nuevas viviendas en sus propiedades también se aplican a los propietarios seculares convencionales. Y, a pesar de la sospecha sobre el afán de lucro, hay pocas razones para pensar que las entidades religiosas necesariamente construirán viviendas mejores o más asequibles que las que construirían los promotores comerciales.
De hecho, cuando se les permite hacerlo, estos últimos tienen fuertes incentivos para construir viviendas asequibles precisamente porque están motivados por el beneficio. parafraseando a Adam Smith famosa declaración sobre carniceros, cerveceros y panaderos: «No esperamos nuestras viviendas de la benevolencia del constructor y del promotor, sino de su consideración por sus propios intereses.»
En igualdad de condiciones, si yo fuera inquilino (como lo era en mi juventud), probablemente preferiría alquilarle a un propietario con fines de lucro seleccionado al azar que a una institución religiosa seleccionada al azar. Como regla general, es probable que un propietario comercial sea mejor en la administración y el mantenimiento de la propiedad, en parte debido a su experiencia superior y porque el propietario sabe que una reputación de mala administración probablemente resulte en menores ganancias.
Obviamente, las instituciones religiosas podrían potencialmente contratar promotores y empresas de gestión profesionales para construir y operar sus nuevos complejos de viviendas. Pero eso significa incorporar el afán de lucro, al menos hasta cierto punto. Los promotores y administradores probablemente no harán el trabajo sólo para ganarse la buena voluntad de la iglesia o la sinagoga, o incluso la del Todopoderoso.
Idealmente, deberíamos abolir la zonificación excluyente en todos los ámbitos. Que los propietarios religiosos y seculares construyan las viviendas que quieran, sujeto únicamente a restricciones de salud y seguridad estrictamente definidas como «poder policial». Pero lo mejor no debería ser enemigo de lo bueno. Cuando las políticas YIGBY son políticamente factibles, pero las reformas YIMBY más amplias no lo son, debemos por todos los medios perseguir las primeras.
