La industria inmobiliaria alemana dice que los requisitos de capital corren el riesgo de dificultar la financiación de viviendas, desarrollos comerciales y mejoras energéticas.
Las normas bancarias de la UE podrían aumentar el coste de la construcción de nuevas viviendas y de la realización de renovaciones ecológicas, a menos que las próximas reformas protejan la financiación inmobiliaria, ha advertido el sector inmobiliario alemán.
Los crecientes requisitos de capital ya están inmovilizando más dinero en los bancos y corren el riesgo de aumentar el coste de la financiación de proyectos residenciales y comerciales, según la Federación Alemana de la Propiedad, ZIA.
La advertencia se produce después de que la Comisión Europea publicara una Comunicación sobre la competitividad del sector bancario europeo, que incluye planes para propuestas legislativas concretas en el primer trimestre de 2027.
Los jefes de propiedades acogieron con agrado la revisión y el llamado de la Comisión a un cambio en la cultura de supervisión bancaria, pero dijeron que las reglas futuras deben tener en cuenta su efecto sobre la inversión.
Según el organismo de la industria, los mayores requisitos de capital ya están inmovilizando más capital bancario y elevando el costo de la financiación de proyectos.
Cualquier capital liberado por la reforma regulatoria debería canalizarse hacia nuevas construcciones y la renovación de edificios existentes, dijo el organismo de la industria, respaldado por medidas regulatorias apropiadas.
Iris Schöberl, presidenta de ZIA, dijo a The European: “Esta Comunicación marca un alejamiento largamente esperado de una cultura unilateral de riesgo cero, sin perder de vista la estabilidad financiera. Para el sector inmobiliario, esta es una señal enormemente importante.
“Los nuevos requisitos de capital no pueden considerarse aisladamente de su impacto en el mundo real sobre la inversión.
“Vemos aquí un conflicto estratégico de objetivos: mientras iniciativas como la Alianza Europea para la Vivienda promueven activamente inversiones que se necesitan con urgencia en vivienda, los recargos generales de capital están elevando estructuralmente el costo de la financiación de proyectos.
“Por lo tanto, ZIA acoge expresamente con satisfacción que la Comisión se haya comprometido firmemente en su Comunicación a realizar evaluaciones de impacto detalladas de acuerdo con los principios de ‘Legislar mejor’ antes de tomar medidas futuras”.
Entre las principales áreas bajo escrutinio se encuentra el llamado “piso de producción”, que limita el grado en que los bancos pueden utilizar sus propios modelos de riesgo para reducir los requisitos de capital.
Su introducción gradual ya está inmovilizando significativamente más capital en los bancos, según ZIA, que acogió con agrado los planes de la Comisión de presentar propuestas específicas diseñadas para evitar un aumento generalizado del coste de la financiación inmobiliaria.
Otro problema potencial rodea a las empresas de promoción inmobiliaria sin calificaciones crediticias externas. Los proyectos comerciales y residenciales se estructuran casi exclusivamente a través de vehículos de propósito especial, o SPV, que normalmente no cuentan con tales calificaciones, agregó.
Según el enfoque del estándar regulatorio, a las empresas sin una calificación externa se les puede asignar automáticamente una ponderación de alto riesgo, colocándolas en lo que ZIA describe como una “desventaja sistemática”.
La Comisión ha dicho ahora que examinará si se puede eliminar el requisito de calificación externa para estas empresas. Sin cambios, el organismo inmobiliario teme un importante shock de precios para la financiación de proyectos.
Los bancos ya deben tener en cuenta la expiración de los acuerdos transitorios existentes al fijar el precio de los préstamos a largo plazo, lo que significa que parte de la financiación podría eventualmente volverse estructuralmente inviable.
Por lo tanto, se necesitan exenciones permanentes y específicas, afirmó.
También deben revisarse las normas relativas a la financiación de la transición verde.
La Comisión planea examinar el tratamiento regulatorio de la financiación especializada y de proyectos utilizada para proyectos de transición energética, una medida que la industria cree que podría reducir la carga sobre los bancos y ayudar a financiar la renovación energéticamente eficiente de los edificios existentes. Las fuentes alternativas de capital también serán cruciales.
La Comisión ha destacado el papel de las empresas de inversión en la profundización de los mercados de capitales europeos y está planeando ajustes específicos en su marco de supervisión.
Según la industria alemana, los fondos inmobiliarios y las sociedades de gestión de capital deberían seguir siendo una importante fuente de financiación, junto con los préstamos bancarios tradicionales.
Bruselas también está revisando la superposición de colchones de capital macroprudenciales y las restricciones a la liquidez mantenida por los bancos que operan a través de fronteras.
La Comisión estima que reducir esas restricciones podría liberar hasta 230.000 millones de euros en activos líquidos.
Los bancos locales y regionales son otro foco de atención debido a su papel en el suministro de financiación a pequeñas y medianas empresas.
Se necesita una supervisión proporcionada para preservar esas relaciones financieras locales para las empresas inmobiliarias de tamaño mediano, dijo la federación.
Schöberl afirmó: “La Comisión Europea tiene razón al revisar sistemáticamente cómo afecta la regulación a la financiación inmobiliaria.
“El aumento gradual del piso de producción, combinado con los estrictos requisitos para el financiamiento ADC (Adquisición, Desarrollo y Construcción), está inmovilizando significativamente más capital bancario.
“Estos mayores costos regulatorios están haciendo que los nuevos proyectos de construcción que se necesitan con urgencia sean notablemente más difíciles de realizar.
“Por lo tanto, apoyamos expresamente la aclaración de que las obligaciones de presentación de informes bancarios no deben dar lugar a solicitudes duplicadas de datos ESG para las empresas inmobiliarias”.
Los líderes de la industria también temen que los cambios prácticos en la supervisión bancaria puedan quedar atrapados en negociaciones institucionales más amplias sobre cuestiones como una mayor integración de la unión bancaria.
Quieren que se implementen las reformas de supervisión necesarias independientemente de lo que podrían resultar debates institucionales de larga duración. La Federación Alemana de la Propiedad, que representa a unas 37.000 empresas de toda la cadena de valor inmobiliario a través de sus miembros, incluidas más de 30 asociaciones afiliadas, participará ahora en el proceso de consulta que se está llevando a cabo en Bruselas.
Schöberl añadió: “Europa se enfrenta a enormes retos de inversión, desde la construcción de nuevas viviendas hasta lograr una transformación climáticamente neutra del parque de edificios existente.
“ZIA aportará toda su experiencia para ayudar a dar forma a un marco de supervisión que sea favorable a la inversión, competitivo y apropiado para el riesgo”.
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Imagen principal: Sergej vía Pexels