Quizás más que cualquier otra cosa, el alcalde de la ciudad de Nueva York, Zohran Mamdani, ha sido asociado con su ahora famosa promesa de “congelar el alquiler” para unidades con alquiler estabilizado en la Gran Manzana. A lo largo de su campaña, Mamdani hizo promesas audaces, como por ejemplo afirmar: “Como alcalde, congelaré el alquiler todos los años que esté en el cargo. Eso es una garantía”.
En junio de este año, unos seis meses después de que Mamdani asumiera el cargo, la promesa del alcalde de congelar los alquileres finalmente se hizo realidad. Pero si bien Mamdani ya ha dado una vuelta de victoria por su logro, la celebración puede haber sido prematura. En julio, un grupo de propietarios inició una demanda impugnando el congelamiento de los alquileres, argumentando que era un resultado prejuzgado y arbitrario del organismo regulador independiente, la Junta de Pautas de Alquiler, que está obligado legalmente a considerar una serie de factores al decidir los aumentos de los alquileres en la ciudad de Nueva York.
Para entender la demanda, primero hay que entender el contexto de cómo funciona el mercado de alquileres estabilizados de Nueva York. A pesar de las fanfarronadas de campaña de Mamdani, la decisión final sobre si congelar (o aumentar) los alquileres de las unidades estabilizadas en la ciudad de Nueva York corresponde a la Junta de Pautas de Alquiler (RGB). Este panel de nueve miembros tradicionalmente incluye dos miembros que representan los intereses de los propietarios, dos miembros que representan los intereses de los inquilinos y cinco “miembros públicos” que aparentemente se supone que son neutrales.
La RGB vota cada año sobre si se permite a los propietarios de unidades estabilizadas en la ciudad aumentar sus alquileres y, de ser así, en qué medida. Al votar a favor de un aumento del 0 por ciento, la junta puede “congelar” el alquiler, algo que, antes de Mamdani, sólo se había hecho tres veces desde la creación de la RGB en 1969.
Si bien la RGB tiene la autoridad final para decidir si congelar o aumentar el alquiler, no puede hacerlo de forma aislada. Según la ley, la junta debe considerar “la condición económica de la industria de bienes raíces residenciales” en la ciudad de Nueva York, lo que incluye considerar factores como impuestos inmobiliarios, tarifas de alcantarillado y agua, costos operativos brutos para los propietarios, tasas de interés para financiamiento, oferta de viviendas y tasas de desocupación, datos sobre el costo de vida y más.
El problema es que, bajo Mamdani, parece que la junta hizo caso omiso de estos factores en lugar de considerarlos seriamente. En todo caso, los propios datos de la RGB sugieren que los costos operativos de los propietarios están actualmente aumentando en los edificios con unidades de alquiler estabilizado, aumentando un 5,3 por ciento este año, junto con un aumento proyectado del 4,1 por ciento el próximo año. Eso sugeriría la necesidad de un aumento de los alquileres, no de un congelamiento de los mismos.
Como señalan las demandas: “Según el propio informe del Índice de Precios de Costos Operativos del personal de la Junta… los gastos en todos los puntos de datos relevantes aumentaron este ciclo: el combustible aumentó un 11,0 por ciento, los seguros aumentaron un 10,5 por ciento, el mantenimiento aumentó un 6,0 por ciento, los servicios públicos aumentaron un 5,6 por ciento, los costos administrativos aumentaron un 4,8 por ciento y los impuestos aumentaron un 2,6 por ciento”.
Incluso en áreas donde la RGB predijo futuras disminuciones en los costos operativos durante el próximo año (como una disminución proyectada del 1,7 por ciento en los costos de los servicios públicos), la evidencia real sobre el terreno apuntaba en la otra dirección. Sólo 15 días antes de la votación final de la RGB para congelar el alquiler, la Junta del Agua de la Ciudad de Nueva York votó a favor de un aumento del 6 por ciento en los cargos de agua y alcantarillado para el próximo año.
Además, si bien los datos principales de la junta sugirieron un aumento de los ingresos operativos netos para los propietarios con alquiler estabilizado del 6,2 por ciento en toda la ciudad (lo que sugeriría que los propietarios están ganando mucho dinero con sus unidades con alquiler estabilizado), el conjunto de datos era tan defectuoso que era casi completamente irrelevante. Los datos RGB incluyen todos los edificios con al menos una unidad de alquiler estabilizado. Un edificio de la ciudad de Nueva York con 99 unidades a precio de mercado y una unidad con alquiler estabilizado se incluiría en el conjunto de datos de ingresos operativos netos.
Una vez que se tuvo en cuenta esta realidad (junto con la inflación), el ingreso operativo neto de las unidades con renta estabilizada ronda el cero o el uno por ciento (y en realidad fue negativo en el Bronx).
A pesar de esta evidencia, la RGB siguió adelante con la congelación de los alquileres. Seis de los nueve miembros fueron nombrados por Mamdani, y Mamdani declaró durante su campaña que sólo nombraría miembros de la Junta que “entendieran que a los propietarios les está yendo bien”.
Como era de esperar, varias de esas personas habían adoptado posturas explícitas contra los propietarios antes de ser nombradas, como una que afirmó en 2023 que “indiscutiblemente, los propietarios han sido enormemente sobrecompensados durante los últimos 31 años”. Otro dijo en 2021 que “tampoco necesitamos dar prioridad a los ‘propietarios familiares'”.
Una vez elegido, Mamdani creó la llamada Oficina de Participación Masiva (OME), encargada de impulsar la participación en la gobernanza local. Como parte de OME, la administración Mamdani creó Organize NYC, que tuvo la tarea de hacer campaña para aumentar la asistencia a las audiencias de la RGB en los meses previos al congelamiento de los alquileres. Los informes de uno de los encuestadores sugirieron que los ex asistentes de campaña de Mamdani (y el personal actual de OME) eran parte del esfuerzo de sondeo y que la lista de sondeo solo se dirigía a inquilinos de unidades de alquiler estabilizado (y a cero propietarios).
Apenas unas horas antes de la votación final de la RGB sobre la congelación de los alquileres, la miembro de la junta Chrstina Smyth, designada por el ex alcalde Eric Adams, renunció en protesta. “Se requirió que esta junta reconstruida congelara los alquileres”, dijo. “Desde entonces todo ha sido teatro”. Según Smyth, pidió repetidamente a la Junta que explicara su metodología, pero “esas preguntas quedaron sin respuesta”. En lugar de conservar su papel de “organismo de investigación de hechos”, Smyth argumentó que la Junta “se ha convertido en un organismo que comienza con una respuesta y codifica su camino hacia atrás para justificarla”.
La demanda de los propietarios pide a los tribunales que consideren que la decisión de la RGB de congelar los alquileres es arbitraria y caprichosa según el derecho administrativo estatal. (El Instituto Manhattan, donde trabajo, también respaldó una intervención en el caso, argumentando que la decisión aparentemente predeterminada de congelación de alquileres de la junta violó el debido proceso legal).
El mes pasado, el juez que supervisa el caso ordenó a la administración Mamdani entregar todos los correos electrónicos y mensajes de texto entre los funcionarios del Ayuntamiento y la RGB. A la ciudad se le dieron cinco días para producir los mensajes, que parecen mostrar comunicaciones entre funcionarios de la administración de Mamdani y miembros de la junta en los meses previos al congelamiento de los alquileres (aunque no hay órdenes directas de los funcionarios de Mamdani de congelar los alquileres).
La abierta defensa de Mamdani de la congelación de los alquileres puede haberle ayudado a ser elegido. Pero también puede costarle a largo plazo. Según la ley, la RGB tiene la autoridad de congelar el alquiler, pero debe hacerlo mediante una decisión independiente real, no un teatro de códigos de vibración o un resultado predeterminado.