Mientras la ira se desbordaba en España por la muerte de Maricarmen Abascal dos semanas después de que la pensionista de 87 años fuera desalojada de su casa en Madrid, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, no tenía dudas de quién era el culpable de la creciente crisis inmobiliaria.
La legislación de emergencia sobre vivienda aprobada después de que disolviera el parlamento y convocara elecciones anticipadas para el 29 de noviembre “resistiría a los fondos buitre”, dijo Sánchez el 6 de octubre, añadiendo que las medidas “apuntarían sólo a aquellos que consideran la vivienda como un simple producto más con el que especular”.
Con los alquileres aumentando un 44% y los precios de las viviendas un 58% en cinco años, los manifestantes clamaron por detener la especulación de los llamados “fondos buitre” (fondos buitre), a los que muchos culpan de una serie de desalojos como el de Abascal. Pero muchos en España están luchando por precisar exactamente quiénes son estos supuestos depredadores.
En el caso del desalojo de Abascal, su arrendador no era una firma de capital privado de renombre sino una pequeña consultora llamada Urbagestión. Propiedad de dos hermanos, cuenta con ocho empleados, un beneficio neto de 2.990 euros el año pasado y dos inmuebles a su nombre, según el Colegio de Registradores de España.
Tras comprar el piso de Abascal hace ocho años, Urbagestión aumentó su alquiler mensual desde 570 euros hasta 1.650 euros, más que su pensión mensual, según el sindicato de inquilinos que la representaba. La empresa llevó a Abascal a los tribunales tras descubrir que su contrato de alquiler regulado había expirado, según muestran documentos judiciales. “Urbagestión puede que no haya sido un ‘fondo’, pero es una ‘Pyme (Pequeña y Mediana Empresa) buitre'”, afirmó la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez.
AMPLIAR LA RED
Los fondos buitre entraron por primera vez en el léxico español después de la crisis financiera de 2008-2014 para describir fondos de capital privado o bancos de inversión que compraban pisos con alquiler controlado y aumentaban los alquileres. Pero las empresas, incluidos los fondos de inversión, representan sólo el 8% del mercado de alquiler en España, según el Banco de España. El gobierno ahora ha ampliado la red para incluir a cualquiera que obtenga ganancias en el mercado, involucrando a los pequeños propietarios que constituyen la mayoría del mercado de alquiler en España, dijo Fernando Rodríguez de Acuña, director general de la firma de análisis inmobiliario Acuña, con sede en Madrid.
“Es natural que cualquiera obtenga ganancias en el mercado. De lo contrario, no se involucraría en primer lugar”, dijo. El gobierno intentó por primera vez definir y regular los fondos buitre en una ley de vivienda de 2023 que limitaba las actividades de los “grandes tenedores”, es decir, personas o empresas que poseen 10 o más propiedades.
En los decretos emitidos este mes se modificaron los parámetros para que también se incluya a quienes poseen cinco o más propiedades en áreas consideradas con escasez de vivienda. Ahora se les prohíbe comprar propiedades por menos del 70% de su valor de mercado. La legislación va más allá al prohibir a los propietarios de más de dos propiedades desalojar a los inquilinos hasta 2030, mientras que todos los propietarios estarán sujetos a extensiones automáticas de contrato y congelación de alquileres.
AUMENTO DE DESALOJOS
La definición cada vez más nebulosa de fondo buitre atrapó la semana pasada a Montse Mínguez, portavoz parlamentaria del Partido Socialista, quien renunció después de que el sitio web español Artículo 14 informara que su marido era dueño de una empresa inmobiliaria que alquilaba 30 apartamentos y había desalojado a varios inquilinos.
Cuando Antena 3 le preguntó por qué Urbagestión era considerada depredadora y la empresa de su marido no, contestó que era una empresa familiar que cumplía la ley y pagaba sus impuestos mientras que los fondos buitre eran “dinero extranjero que compra bloques enteros de pisos para expulsar a la gente de sus barrios y convertirlos en alquileres vacacionales”.
“Lo único que decimos es que no se puede ir a la yugular, ni recurrir a la especulación ni a los fondos buitres”, afirmó. España ha experimentado un aumento de los desalojos desde marzo, cuando expiró una ley de la era de la pandemia para proteger a los inquilinos vulnerables. Según el Sindicato de Inquilinos, se restablecieron las órdenes de unos 70.000 desalojos después de que la ley no se prorrogara.
Olga Matute se quitó la vida el 7 de septiembre tras ser desalojada en abril. Su caso estaba pendiente desde 2020, después de que un banco vendiera su apartamento a un fondo que no aceptaba una reducción del alquiler.
Las nuevas medidas brindan protección a casi cinco millones de personas, incluidas 122.683 en riesgo de desalojo, dijeron en un comunicado grupos sociales como el Sindicato de Inquilinos.
PEQUEÑOS INVERSORES INQUIETADOS
Los decretos “están todavía muy lejos de lo que se necesita, pero representan victorias para garantizar el derecho a la vivienda”, afirmó Enric Aragonès, portavoz del Sindicato de Inquilinos de Cataluña. Pero “las medidas” sólo servirán para agravar la escasez de viviendas en alquiler a largo plazo, afirmó Jorge Galindo, director del Centro de Política Económica de Esade (EsadeEcPo). “Son políticas que protegen a quienes tienen un alquiler a costa de quienes aún no lo tienen”, afirmó Galindo.
La Federación Nacional de Asociaciones de Agentes Inmobiliarios (FAI) afirmó que unos 600 agentes inmobiliarios habían informado de la retirada de unas 2.067 propiedades para alquileres de larga duración en los días posteriores al decreto. Otros 1.523 contratos de arrendamiento quedaron en suspenso.
Casi la mitad del parque de viviendas en alquiler en España está en manos de propietarios unifamiliares, mientras que los grandes propietarios representan sólo el 3,6% del mercado en manos de particulares, según un estudio de EsadeEcPo.
El capital privado extranjero lleva un tiempo recortando su exposición al sector inmobiliario residencial en España. Blackstone ha reducido su cartera de propiedades residenciales en España a 12.000 desde un máximo de 40.000 en 2017.
En cambio, los fondos se están invirtiendo en proyectos como viviendas para estudiantes y alquileres compartidos a corto plazo que a menudo incluyen servicios como membresía en un gimnasio, conocido como vida flexible, que no se rigen por las mismas regulaciones. Más del 40% de las casi 24.000 viviendas españolas compradas por empresas de inversión en los últimos 12 meses eran pisos para estudiantes, según la empresa de datos MSCI.
CPP y Greystar, dos de los cuatro principales inversores transfronterizos en viviendas españolas en los últimos dos años, dijeron que sus inversiones se destinaron total o principalmente a viviendas para estudiantes y viviendas flexibles. “El hecho es que el mercado no está controlado por grandes fondos, está en manos de pequeños inversionistas. Así que ahora son todos los pequeños inversionistas los que tienen que soportar toda la carga”, dijo Rodríguez de Acuña.