Si tiene una hipoteca sobre su casa, lo más probable es que esté respaldada por una de las dos empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) autorizadas por el Congreso, Fannie Mae y Freddie Mac. Esas agencias compran hipotecas, las agrupan en valores y luego las venden a los inversores. Los defensores de las GSE dicen que son importantes para impulsar la propiedad de vivienda en general y sostener la hipoteca estándar a tasa fija a 30 años en particular. Los críticos argumentan que sirven principalmente para hacer que el sistema financiero sea más riesgoso y estatista.
Uno de esos críticos es Mark Calabria, ex director de la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda que ha actuado como conservador de las GSE desde 2008. En una entrevista con RazónChristian Britschgi, de Christian Britschgi, sostiene que Fannie y Freddie hacen poco para expandir la propiedad de vivienda.
P: Los partidarios de Fannie Mae y Freddie Mac argumentan que son esenciales para sostener la hipoteca de tasa fija a 30 años, un producto que gusta a mucha gente. ¿Estás de acuerdo con eso?
R: Comencemos recordando qué tiene de especial la hipoteca de tasa fija a 30 años. Obviamente, la parte más especial es que está reparado durante 30 años.
La parte riesgosa de esto—desde la perspectiva del prestamista—es el riesgo de tasa de interés. El punto importante aquí es que Fannie y Freddie no protegen contra el riesgo de tasas de interés; protegen contra el riesgo de crédito. Lo que le garantizan es que el prestatario no pagará.
La provisión real de una duración de 30 años no tiene nada que ver con lo que ofrecen Fannie y Freddie. La financiación a tasa fija no es algo desconocido en el resto del mundo. De hecho, sucede con bastante frecuencia. Puedes ir a Alemania y conseguir una hipoteca a tipo fijo a 20 años. La razón por la que tenemos una hipoteca de tasa fija relativamente disponible en Estados Unidos es porque nuestras tasas de inflación tienden a ser más bajas.
P: ¿Qué opina de la afirmación más amplia de que Fannie y Freddie hacen que las hipotecas sean más asequibles y, por lo tanto, aumentan las tasas de propiedad de vivienda?
R: Fannie y Freddie cometieron errores de redondeo en el mercado hipotecario hasta aproximadamente 1980. Se trataba simplemente de pequeñas empresas que no tuvieron un gran impacto en el mercado hipotecario. Y la tasa de propiedad de vivienda se ha mantenido estable desde la década de 1960.
Lo que Fannie y Freddie ofrecen no es un subsidio para la propiedad de vivienda sino un subsidio para la deuda de la vivienda. Y lo hemos visto repetidamente, ya sea la introducción de hipotecas o los subsidios al crédito hipotecario: estas cosas funcionan a través del canal de la demanda, no del canal de oferta.
En la medida en que está aumentando el mercado hipotecario, está aumentando la demanda hipotecaria, lo que si no se hace nada con respecto a la oferta sólo hará subir los precios.
Muchos de los productos que Fannie y Freddie ofrecen son proporcionados por otros. Si observa los ingresos por encima del límite de préstamos conformes de Fannie y Freddie [higher-value mortgages that the GSEs do not secure]el mercado Jumbo, las tasas de propiedad de vivienda son más altas allí.
Por supuesto, la propiedad de una vivienda está correlacionada con los ingresos, por lo que no es sorprendente. Pero si el argumento era que Fannie y Freddie son necesarios para ser propietario de una vivienda, entonces ¿por qué las tasas de propiedad de vivienda son más altas fuera de la parte del mercado dominada por Fannie/Freddie que dentro de la parte del mercado dominada por Fannie/Freddie?
P: Entonces, ¿cuál es el caso afirmativo para deshacerse de Fannie y Freddie? ¿Podrían deshacerse de ellos de forma segura?
R: El efecto principal de Fannie y Freddie ha sido un mayor apalancamiento por parte de las instituciones financieras y de los hogares, y luego una mayor interconexión. Hemos llenado grandes cantidades de nuestro sistema financiero con deuda de Fannie y Freddie. Si Fannie fracasara, entonces Fidelity probablemente fracasaría.
Así que hemos creado toda esta interconexión en el sistema financiero que creo que deja a nuestro sistema financiero mucho más vulnerable. Principalmente lo que hemos obtenido es un aumento de los precios de la vivienda sin ningún impacto real en las tasas de propiedad de vivienda.
¿Cómo sería el mundo sin Fannie y Freddie? Pareceríamos Canadá. Tendríamos cinco o seis grandes bancos que otorgaban la mayor parte de los préstamos hipotecarios.
Sin duda, Canadá también tiene subsidios hipotecarios. Pero ningún otro país tiene este grado de subsidio.
A menudo he dicho que si nos deshaciéramos de Fannie y Freddie, Estados Unidos seguiría liderando el mundo en el socialismo hipotecario.
Esta entrevista ha sido condensada y editada para brindar estilo y claridad.
Este artículo apareció originalmente impreso bajo el título “Preguntas y respuestas de Mark Calabria sobre hipotecas”.