Como experto en bienes raíces en Marbella con más de cinco décadas de experiencia, me siento obligado a responder a los planes del primer ministro Pedro Sánchez para abordar la crisis de la vivienda.
Entre las 12 medidas descritas este mes, la propuesta de aumentar el costo fiscal de las compras de propiedades por parte de los residentes que no son de la UE a ‘hasta el 100% del valor de la propiedad’ es particularmente preocupante.
Para empezar, la redacción es alarmante y ambigua. Y, específicamente, la referencia al ‘100% del valor’ deja un espacio significativo para la interpretación.
Si esto se refiere a los impuestos de transferencia de propiedad, como creo, entra en conflicto con las regulaciones existentes, con estos impuestos que caen bajo la jurisdicción de las 17 regiones autónomas de España, no Madrid.
Por lo tanto, la falta de claridad en esta declaración corre el riesgo de crear confusión innecesaria en el mercado.
La afirmación del primer ministro de que los residentes que no son de la UE están comprando propiedades en España “no vivir, sino para especular y ganar dinero” es una simplificación excesiva que no refleja las realidades del mercado.
Si bien la actividad especulativa puede ocurrir en algunos centros de las ciudades que causan problemas de sobre-turismo, la gran mayoría de los compradores que no son de la UE están comprando casas para uso personal, a menudo como segunda o tercera residencias.
Además, la mayoría de estos compradores contribuyen significativamente a la economía española a través del turismo, la construcción y el mantenimiento de la propiedad.
En lugares como Marbella, este ‘turismo residencial’ sostiene numerosos sectores, creando empleos y fomentando el crecimiento económico.
Etiquetar a estos compradores como “especuladores malvados” no solo es engañoso, sino que corre el riesgo de alienar a un segmento del mercado que aporta beneficios financieros sustanciales a España.
La justificación para la medida propuesta, que aliviará la escasez de viviendas para los españoles de ingresos bajos y medios, simplemente no está respaldada por la evidencia.
Incluso la estimación del gobierno de 27,000 compradores afectados representa menos del 4% del mercado.
Por lo tanto, es poco probable que tales restricciones aborden significativamente la crisis de la vivienda, lo que requiere soluciones sistémicas, como un aumento de la oferta de viviendas, programas de alquiler asequibles y subsidios específicos.
Si bien la propuesta solo puede ser una “idea flotante”, y considerada muy poco probable que tenga éxito, su anuncio solo con una mera “amenaza” de restricciones podría interrumpir el mercado.
En realidad podría conducir a:
- Aumento de la demanda: los compradores que no son de la UE pueden apresurarse a comprar propiedades antes de que se promulguen las medidas restrictivas, lo que lleva a un aumento temporal de la demanda y los precios inflados
- Incertidumbre del mercado: por otro lado, la ambigüedad y las restricciones potenciales de la propuesta podrían disuadir a los inversores individuales e institucionales, creando dudas en el mercado
El IVA propuesto en contratos de alquiler a corto plazo se suma a una red de restricciones ya compleja dirigida a este sector.
Si bien la intención de abordar la escasez de propiedades de alquiler a largo plazo es válida, el impacto acumulativo de las regulaciones nacionales, regionales y locales está desalentando la inversión en propiedades de alquiler por completo.
Los compradores que consideran propiedades para fines de alquiler a corto plazo deben proceder con precaución, ya que el entorno regulatorio continúa endureciéndose.
En conclusión, las medidas propuestas, particularmente las que se dirigen a los compradores de propiedades que no son de la UE, son una respuesta populista clásica a la escasez de viviendas y una apelación al extremo izquierdo del gobierno de coalición en lugar de una política bien razonada.
Si bien abordar la crisis de la vivienda es una prioridad urgente, estas propuestas corren el riesgo de hacer más daño que bien.
No se pueden ignorar las implicaciones negativas para el mercado inmobiliario, el crecimiento económico y la reputación de España como un destino atractivo para la inversión extranjera.
Para abordar genuinamente la crisis, el gobierno debería centrarse en aumentar la oferta de vivienda, incentivar los alquileres a largo plazo y garantizar la asequibilidad para los residentes locales.
Alienar a los compradores que no son de la UE, que contribuyen significativamente a la economía de España, no es la solución.
Christopher Clover es el director gerente de Panorama Properties, la agencia inmobiliaria más antigua de Marbella, en la ciudad desde 1970.