Los precios inmobiliarios se han desplomado con mayor fuerza en las zonas rurales y en los pueblos pequeños de España, incluso cuando los promedios nacionales aumentan. Crédito: Nicole Kwiatkowski/Shutterstock
A medida que el mercado inmobiliario español experimenta un auge general, con precios promedio aumentando casi un 16% en todo el país durante el año pasado, un grupo de ciudades se ha opuesto a la tendencia, registrando caídas dramáticas en los precios de las viviendas de segunda mano.
Donde cayó el fondo
Diez municipios han visto caer sus precios de venta promedio un 13% o más entre octubre de 2024 y octubre de 2025.
A la cabeza de la espiral descendente se encuentran Torreperogil en Jaén y Arroyo de la Luz en Cáceres, ambos presenciando una asombrosa caída del 21% en el último año.
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No se quedan atrás: Allariz (Ourense) registra una caída del 16%; A Estrada (Pontevedra) baja un 15%; y Campoo de Enmedio (Cantabria) cayó un 14%.
Otros municipios que completan el top ten son Cotobade (Pontevedra, -14%), Mojados (Valladolid, -13%), El Carpio (Córdoba, -13%) y dos localidades de Murcia, Alguazas y Abarán, cada uno con un descenso del 13%.
Más lejos, varios otros municipios de España también muestran descensos sustanciales, aunque no entre los diez primeros.
Entre ellos: Lloseta en Mallorca, Arcas del Villar (Cuenca) y Cabrera de Mar (provincia de Barcelona), cada uno con una caída de alrededor del 12%; Rafol de Almunia en Alicante con un 11%, y otras localidades como Asturias, País Vasco, Canarias y Navarra con descensos menores.
Un contraste con el boom nacional
El mercado en general presenta un panorama de demanda en auge y valores en aumento; sin embargo, las condiciones locales en estas ciudades parecen estar ejerciendo una fuerte presión a la baja.
Según los datos, la caída de las viviendas de segunda mano en los lugares más afectados supera el 13%, un cambio dramático cuando el promedio regional o nacional está aumentando.
Curiosamente, algunas regiones parecen prácticamente inmunes: ni en Madrid ni en Aragón ninguno de los municipios analizados registró una caída de precios.
Las localidades con menores incrementos de precios en esas regiones –Caspe (Zaragoza, Aragón) y Brunete (Comunidad de Madrid)– subieron sólo un 1%.
¿Qué hay detrás de la crisis?
Los datos no especifican las causas exactas, pero las marcadas divergencias regionales sugieren una combinación de factores locales.
Es posible que esto se deba a condiciones económicas difíciles, disminución de la población, falta de demanda o simplemente un exceso de oferta, especialmente en ciudades pequeñas sin motores económicos fuertes.
Por ejemplo, los municipios rurales o semirrurales pueden estar perdiendo población a medida que los residentes más jóvenes migran a ciudades más grandes en busca de trabajo, lo que reduce la demanda.
Alternativamente, los vendedores de ciudades menos solicitadas podrían verse obligados a ajustar sus expectativas después de años de aumento de los precios nacionales (de ahí las fuertes correcciones).
Al mismo tiempo, esas caídas de precios podrían representar oportunidades.
Para los compradores con limitaciones presupuestarias o los inversores que buscan posibles ventajas, ciudades como Torreperogil o Arroyo de la Luz podrían ofrecer un raro punto de entrada al mercado inmobiliario español a niveles con grandes descuentos en comparación con los promedios nacionales.
Algunos mercados inmobiliarios españoles están colapsando, pero eso podría significar una oportunidad
Los datos de 2025 subrayan una verdad que a menudo se pasa por alto en los titulares sobre el creciente sector inmobiliario en España: no todos los mercados están en auge.
Si bien la tendencia nacional general apunta a un aumento de los precios, algunas localidades están soportando correcciones brutales, perdiendo en algunos casos más de una quinta parte de su valor en un año.
Para los posibles compradores u observadores del mercado inmobiliario español, es un recordatorio de que deben mirar más allá de los promedios nacionales y examinar las realidades regionales.
En localidades como Torreperogil, Allariz o A Estrada –y otras de esa lista– los buscadores de vivienda pueden encontrar algo sorprendente: la apertura de un mercado de compradores justo cuando el resto del país está febril por la demanda.