Frenar la zonificación excluyente y otras barreras regulatorias a la construcción de viviendas es esencial para Reducir los costos de vivienda, permitir que más personas voten con los pies y “aprovechar las oportunidades”, hacer que la economía sea más productiva y proteger los derechos de propiedad.. Un movimiento bipartidista e interideológico “YIMBY” (“sí en mi patio trasero”) ha Surgió para promover la desregulación de la vivienda..
Las políticas de YIMBY cuentan con un amplio apoyo entre economistas y expertos en uso de la tierra de todo el espectro político. Pero, ¿qué tan populares son estas ideas entre el público en general? Dos estudios recientes dan respuestas divergentes a esa pregunta. A Encuesta de septiembre de 2023 realizado por Pew Charitable Trusts encuentra un amplio apoyo para una amplia gama de políticas YIMBY, que trascienden las líneas partidistas. Por el contrario, un estudio reciente La opinión del jurista Chris Elmendorf y los politólogos Clayton Nall y Stan Oklobdzija (ENO) es mucho más equívoca y encuentra mucho menos apoyo a la desregulación de la vivienda.
¿Lo cual está bien? Sospecho que la verdad se encuentra en algún punto intermedio. Es muy posible que muchos votantes no sepan mucho sobre estos temas, no tengan opiniones firmes al respecto y, por lo tanto, sus puntos de vista (y respuestas a las preguntas de la encuesta) puedan variar mucho según el contexto y el marco.
La encuesta de Pew encuentra que grandes mayorías apoyan muchas políticas desreguladoras de vivienda diferentes.
Obsérvese que cada una de estas políticas cuenta con el apoyo de una gran mayoría, con la excepción de permitir que las casas se construyan más juntas, con patios más pequeños, donde los encuestados están divididos equitativamente (49% a favor, 50% en contra). Lo más significativo es que una clara mayoría (58%) apoya permitir la construcción de viviendas multifamiliares en cualquier lote residencial. Esto eliminaría la zonificación unifamiliar únicamente, el tipo de zonificación excluyente más extendida y perniciosa. También es notable que los demócratas y los independientes tiendan a respaldar las reformas del YIMBY más que los republicanos, a pesar de la reputación de estos últimos de ser más comprensivos con los derechos de propiedad.
El estudio de Pew también encuentra que una gran mayoría respalda una amplia gama de razones para cambiar la política de vivienda, incluyendo “Permitir que la gente viva más cerca de oficinas, tiendas, restaurantes o transporte público” (el 77% dice que esto es “excelente” o “bueno”). ” justificación para el cambio de políticas), y “Hacer que la vivienda sea más asequible” (82%), y “Ayudar a impulsar las economías locales ayudando a los dueños de negocios a tener más empleados potenciales y
“clientes cercanos” (76%). Lo más impresionante es que el 65% dice que sería excelente o bueno adoptar políticas de vivienda que “dan a las personas más libertad para hacer lo que quieran con su propiedad”. Casi todas las restricciones a la construcción infringen los derechos de propiedad de los propietarios. ¡de ese modo!
Por el contrario, el estudio de ENO es mucho más pesimista sobre el apoyo público al YIMBYismo. Aquí está el resumen que resume sus hallazgos:
¿En qué medida la creciente atención política a los problemas de asequibilidad de la vivienda se ha traducido en apoyo al desarrollo de viviendas a precio de mercado? Una suposición tácita de los activistas de YIMBY (“Sí en mi patio trasero”) es que una mayor atención pública a la asequibilidad de la vivienda generará más apoyo a su agenda política de eliminar las barreras regulatorias a las viviendas densas a precio de mercado. Sin embargo, investigaciones recientes revelan que el público en general tiene poca convicción de que una mayor oferta de viviendas mejoraría la asequibilidad, lo que a su vez plantea interrogantes sobre la profundidad del apoyo público a las políticas del lado de la oferta en relación con los controles de precios, los subsidios a la demanda o las restricciones a “Wall Street”. inversores, por nombrar algunos. En una encuesta nacional de 5.000 votantes urbanos y suburbanos, obtuvimos percepciones sobre la eficacia de una amplia gama de políticas estatales potenciales para “ayudar a las personas a conseguir viviendas que puedan pagar”. También preguntamos a los encuestados si apoyan diversas políticas de vivienda y no relacionadas con la vivienda. Finalmente, como forma de estimar la importancia revelada de las preferencias en materia de política de vivienda en relación con la parte más convencional de la política estatal, obtuvimos preferencias sobre plataformas aleatorias de tres políticas. En un conjunto de resultados que recuerdan la política de la década de 1970 plagada de inflación, encontramos que tanto los propietarios como los inquilinos apoyan los controles de precios, los subsidios a la demanda, las restricciones a los compradores de Wall Street y las viviendas asequibles subsidiadas. Los resultados de las preferencias reveladas sugieren además, contrariamente a nuestras expectativas, que los controles de precios y las restricciones contra “Wall Street” son muy importantes para los votantes. Contrariamente a las recomendaciones de los economistas inmobiliarios y otros expertos, permitir más viviendas a precio de mercado se considera ineficaz y sólo atrae niveles medios de apoyo público. Quienes se oponen al desarrollo de viviendas a precio de mercado también se preocupan más por el tema que quienes lo apoyan. Finalmente, mostramos que las personas que afirman que la vivienda es muy importante para ellos no tienen preferencias distintivas en materia de políticas de vivienda.
Las principales diferencias entre la encuesta Pew y el estudio ENO son que este último plantea preguntas más complicadas y detalladas, y que intercalan preguntas sobre las políticas YIMBY con preguntas sobre políticas pro-regulatorias (por ejemplo, control de alquileres y restricciones a los desarrolladores), que la mayoría los expertos consideran ineficaz (el control de alquileres ha una reputación particularmente mala entre los que lo saben), pero que son claramente populares entre muchos votantes. ENO también deja más espacio para la incertidumbre y la ambigüedad (incluso permitiendo respuestas de “no sé”), mientras que las preguntas de Pew tienen un formato de “elección forzada”, sin opciones de “no sé” o “incierto”. El último enfoque probablemente suscita opiniones más débiles que el primero.
También creo que la redacción de la pregunta de Pew es relativamente más favorable a las políticas de YIMBY (a veces sugiere implícitamente que es probable que aumenten la oferta), mientras que la redacción de la pregunta de ENO a menudo va en sentido contrario. ENO también incluye preguntas que hacen referencia a intereses corporativos y de desarrolladores, que pueden desencadenar “sesgo antimercado” y “Escepticismo sobre la oferta”. Un estudio anterior de ENO descubrió que muchas personas no entienden la economía básica de la vivienda y no creen que el aumento de la oferta vaya a reducir los precios, sospechando en cambio que solo beneficiará a nefastos financistas y promotores.
Curiosamente, mientras que el estudio de Pew encuentra que los demócratas apoyan más la política desreguladora de YIMBY que los republicanos, ENO encuentra exactamente lo contrario. Creo que eso también es un efecto de la redacción de las preguntas. Las preguntas de ENO se refieren más a menudo a promotores y corporaciones, lo que genera sospechas en la izquierda hacia los intereses capitalistas.
A los activistas y políticos les encanta promocionar los resultados de las encuestas que indican que sus posiciones son populares, mientras denigran aquellos que sugieren lo contrario. Soy un gran partidario del YIMBYismo y, por lo tanto, desearía poder decir que la encuesta Pew tiene razón y ENO está equivocada. Pero la verdad es mucho más complicada que eso. En todo caso, el estudio ENO es el más extenso y sofisticado de los dos. desde hace mucho tiempo estudioso de la ignorancia de los votantesSoy muy consciente de que muchas políticas malas son populares y que yo mismo tengo muchas opiniones impopulares.
Lo que muestra la combinación de los dos estudios es que las percepciones públicas de la política de vivienda están fuertemente influenciadas por los marcos y la redacción de las preguntas. Si pregunta sobre las políticas de YIMBY de forma aislada e insinúa que pueden aumentar la disponibilidad de vivienda y reducir los costos, obtendrá un fuerte apoyo mayoritario para ellas. Si tiene una redacción de preguntas menos favorable, hace referencia a intereses capitalistas e incluye preguntas sobre una mayor regulación, obtendrá resultados más negativos.
De manera similar, si se encuadra la desregulación como “dar[ing] personas más libertad para hacer lo que quieran con su propiedad”, obtendrá más apoyo que si se encuadra en el sentido de permitir que los desarrolladores y otros intereses comerciales hagan lo que ellos desea, ¡aunque estos dos son a menudo exactamente lo mismo! Después de todo, los intereses comerciales también son propietarios, y una de las cosas que un propietario común y corriente podría desear tener “libertad” para hacer con su terreno es venderlo a un desarrollador para construir nuevas viviendas que puedan albergar a más personas.
Tanto el vendedor como el desarrollador pueden estar motivados por las ganancias, más que por cualquier deseo altruista de aumentar las viviendas asequibles. Pero, parafraseando a Adam Smith famosa declaración sobre carniceros, cerveceros y panaderos: “No esperamos nuestras viviendas de la benevolencia del constructor y del promotor, sino de su consideración por sus propios intereses.”
Si bien ENO utiliza una metodología más sofisticada, no está claro que su enfoque capture mejor las respuestas de los votantes a las campañas políticas del mundo real. En el mundo real, los votantes rara vez comparan cuidadosamente una amplia gama de opciones políticas con una redacción matizada. A menudo sólo ven o escuchan una o dos ideas a la vez. Por lo tanto, sigo pensando que los libertarios y los YIMBY harían bien en utilizar referendos para promover sus políticas, en estados donde es relativamente fácil incluir preguntas en la boleta. Una pregunta de referéndum se centra en una política a la vez y puede redactarse de manera que cree un marco favorable. Un marco eficaz también podría facilitar la aprobación de propuestas legislativas tradicionales.
Dicho esto, ENO tiene razón al advertir que una mayor atención pública a las cuestiones de vivienda no conducirá necesariamente a mejores políticas. Incluso si se adoptan más reformas YIMBY, pueden verse viciadas por políticas populistas que en realidad dificultan la construcción de viviendas:
Nuestros resultados implican que cuanto más sintoniza el público, más probable es que el equilibrio esperado se vea alterado por candidatos populistas que exigen controles de alquiler más estrictos, límites más estrictos a la propiedad corporativa de viviendas y estándares cada vez más exigentes para los derechos de escrituración restringida. asequibilidad en nuevos proyectos. Se puede lograr cierta relajación de las restricciones de zonificación, pero es probable que su efecto se vea viciado por una serie de otros requisitos que hacen que la construcción de nuevas viviendas sea económicamente inviable.
Esta advertencia está bien tomada. Pero eso no significa que los YIMBY deban evitar por completo la acción política, o incluso que siempre deban evitar llamar más la atención sobre las cuestiones de vivienda. Lejos de ahi. Pero la amenaza de un populismo impulsado por la ignorancia debería generar cierta cautela. También refuerza el argumento a favor de combinar la acción política con el litigio estratégico, utilizando la Cláusula de Expropiación de la Quinta Enmienda y varias disposiciones constitucionales estatales. Esta combinación de estrategias ha sido útil para muchos movimientos reformistas anteriores y podría funcionar también para éste.