El mercado inmobiliario español continúa mostrando una fortaleza significativa, lo que sugiere un mayor crecimiento en los próximos años.
Sin embargo, para ver esta tendencia es necesario mirar algunas de las cifras en un contexto más amplio debido a las distorsiones del período de Covid y el período inmediatamente posterior a la pandemia.
También existen elementos estructurales del mercado inmobiliario español (y de la Costa del Sol), la construcción y los precios que son externos a él pero que lo afectan de todos modos. Pero empecemos por el contexto COVID/post-COVID.
COMPRENDER EL CONTEXTO COVID/POST-COVID
Tener en cuenta este contexto es fundamental para interpretar correctamente los datos del mercado. Por ejemplo, los analistas están empezando a omitir las comparaciones habituales entre el año actual y el inmediatamente anterior. En su lugar, comparan los datos actuales con los de años anteriores a 2020, cuando comenzó la pandemia de COVID-19.
Argumentan que el comportamiento económico durante el período 2020-2022 puede ser engañoso, dadas las fuertes oscilaciones que produjo la pandemia y sus consecuencias.
Si hacemos este ajuste, el panorama para España parece muy positivo, especialmente para regiones como Málaga y la Costa del Sol, donde el número de compradores extranjeros y el mercado del lujo compensan factores negativos como la inflación.
EL PANORAMA GENERAL PARA ESPAÑA
Empecemos con algunas cifras que sugieren un panorama sombrío para el mercado inmobiliario español en comparación con 2022. Vale la pena analizarlas para comprender su verdadero significado y ver por qué son incorrectas.
Según las cifras brutas, las ventas de viviendas cayeron un 9,7% en 2023 (10,8% para las viviendas usadas, 4,8% para las nuevas) en comparación con 2022. También se observó una disminución en el aumento de los precios de la vivienda. Como se puede ver en el siguiente gráfico, los aumentos de precios disminuyeron durante los confinamientos por la COVID. Comenzaron a aumentar rápidamente a principios de 2021, cuando la economía se abrió, y luego disminuyeron a lo largo de 2022.
Los precios de la vivienda se aceleran
Sin embargo, estos números se ven distorsionados al compararlos con 2022, año en el que el mercado inmobiliario experimentó un aumento de la demanda acumulada a raíz de la pandemia de Covid-19. Para situar correctamente las ventas de 2023 en términos de tendencias generales, debemos observar su relación con el último año de cifras de ventas antes del Covid, el último año en el que hubo un mercado “normal”. Según el mismo informe de Caixa Bank, lo que encontramos es que las ventas de viviendas en España han crecido un 16,1% a nivel nacional en comparación con 2019.
PROVINCIA DE MÁLAGA Y LA COSTA DEL SOL
Lo que se aplica al mercado inmobiliario español es igualmente evidente cuando observamos las estadísticas regionales de la provincia de Málaga y la Costa del Sol. Al igual que en el resto de España, las ventas de viviendas en la provincia de Málaga han disminuido debido a la demanda acumulada que vimos liberada después de la pandemia en 2022. Por ejemplo, se produjeron 32.115 transacciones inmobiliarias entre enero y noviembre de 2023. En relación con 2022, eso supone una disminución del 17,75% desde más de 39.000 ventas en total.
Eso parece alarmante hasta que lo comparamos con las transacciones previas a la pandemia: hubo 27.710 en 2019, lo que significa un aumento del 15,9% entre ese año y 2023. Eso es más o menos una tasa de crecimiento del 4% anual, lo cual es muy saludable.
Según el mismo artículo de Sur en inglés, citando a un portavoz de Idealista.com, la caída en las ventas de viviendas puede, de hecho, ser el resultado de una falta de oferta tanto como de cualquier otra cosa:
“…las caídas no suponen un desastre para el mercado, pues parecen estar más relacionadas con la reducción de la oferta disponible para la venta que con una caída severa de la demanda. Es muy probable que el próximo dato de cierre de 2023 sitúe el volumen de transacciones en algo menos de 600.000 unidades y sea el segundo mayor volumen de ventas desde el estallido de la burbuja de 2008, solo por detrás de 2022”.
Como demuestra el siguiente gráfico, el panorama es más complejo en general. Incluso antes de la pandemia, en 2017, se produjo un pico en las ventas de viviendas en la provincia de Málaga. A esto le siguió una desaceleración que se convirtió en un descenso sustancial con la aparición de la COVID. En el mes de noviembre de 2023, las ventas se mantuvieron justo por encima del pico de 2017, lo que sugiere un retorno a un patrón normal de crecimiento en las ventas de viviendas.
CASAS DE LUJO: ¿EL MAYOR IMPULSOR?
Además de la fortaleza general del mercado de la Costa del Sol, también vemos que las compras de viviendas de lujo juegan un papel descomunal aquí. Según un informe sobre el mercado inmobiliario de lujo español elaborado por Hiscox, en 2023 había 2.500 viviendas a la venta con un valor superior a los 3 millones de euros en la provincia de Málaga, es decir, el 34% del mercado total de superlujo español. La mayoría de estas viviendas de alta gama se encuentran en Benahavís, Estepona y Marbella, una zona conocida como el Triángulo de Oro.
Los inversores extranjeros con un patrimonio neto muy elevado están acudiendo en masa a comprar villas, apartamentos y áticos de lujo, atraídos por el clima favorable, el estilo de vida y la buena relación calidad-precio de España en comparación con otros destinos europeos de primer nivel. Los precios en el segmento de la vivienda de lujo en España han aumentado entre un 10 y un 20 % desde 2021.
En el segmento de superlujo, las viviendas en Benahavís tienen un valor medio de 6,8 millones de euros con un precio medio por metro cuadrado de 6.437 euros. En Marbella, la media se sitúa en los 7 millones de euros, con un precio por metro cuadrado que se acerca a los 11.000 euros. A modo de comparación, el precio medio por metro cuadrado en España fue de 2.152 euros.
En general, el mercado inmobiliario de lujo de España ha demostrado una notable resistencia en comparación con otros países europeos. El Reino Unido, por ejemplo, ha sufrido importantes descensos en los volúmenes de venta y los precios. El sector inmobiliario de lujo de España, por otro lado, sigue prosperando. Esta divergencia se puede atribuir a varios factores. El atractivo estilo de vida de España, su excelente clima y su relativa asequibilidad hacen que sea una propuesta atractiva para los compradores adinerados que buscan una base europea.
EL IMPACTO POSITIVO DE LOS COMPRADORES EXTRANJEROS
A finales de 2023, los extranjeros representaban un tercio de todas las compras de viviendas en las ciudades del Triángulo Dorado de la Costa del Sol. En comparación con el resto de España, las compras extranjeras representan solo el 21,4%. Los británicos siguieron liderando el ranking de compradores extranjeros, seguidos de suecos, holandeses y belgas.
Otro factor determinante han sido los acontecimientos mundiales. Con la guerra en Ucrania, por ejemplo, los rusos han desaparecido mientras que el número de ucranianos crece. La demanda de compradores en lugares en conflicto como Ucrania e Israel ha crecido, convirtiendo a Marbella en un “destino de refugiados”, según José Carlos León, presidente de LPA (Leading Property Agents of Spain). Algunos buscan propiedades de nivel medio-alto, entre uno y tres millones de euros.
Algunos especulan con que el número de compradores de viviendas estadounidenses, que ya está creciendo, aumentará debido a los acontecimientos en su país. Según el Consejo General del Notariado de España, los ciudadanos de los EE. UU. compraron más de 2.600 viviendas en España entre la segunda mitad de 2022 y la primera mitad de 2023, batiendo récords.
Curiosamente, si bien antes Madrid era el lugar donde se concentraban las compras de viviendas estadounidenses, ya no es así. Las ubicaciones preferidas por los compradores estadounidenses se han desplazado a Barcelona y Valencia, y preveo que la Costa del Sol ocupará el tercer lugar en los próximos cinco años.
PRECIOS E INFLACIÓN
Como se ha señalado anteriormente, los precios de la vivienda en España, especialmente en las regiones costeras, se han mantenido notablemente estables. En los dos últimos años, han crecido por encima de la tasa de inflación, tanto durante el aumento de las compras tras la pandemia como durante la vuelta a la “normalidad” en 2023.
¿A qué se debe que los precios de la vivienda en España hayan aumentado en el primer trimestre de 2024 un 7% (3,68% ajustado a la inflación) respecto al año anterior? Asimismo, en 2023, los precios aumentaron un 8,16% (4,19% ajustado a la inflación).
En este contexto intervienen varios factores. Uno de los más importantes es que, aunque los precios están subiendo en España, lo hacen a partir de un nivel muy bajo. La crisis inmobiliaria de 2007-2013 afectó especialmente al mercado español, que apenas ahora está alcanzando niveles de precios comparables a los de 2007, hace 17 años.
Índices de precios de la vivienda
Esto no sólo significa que comprar una casa de lujo sigue pareciendo una ganga, especialmente para los compradores extranjeros, sino que también significa que están dispuestos a subir el precio para conseguir la casa que quieren porque, en comparación con su país de origen, sigue pareciendo una ganga.
Un segundo factor, especialmente en las zonas costeras, es el crecimiento sostenido del turismo, que ha convertido los inmuebles adquiridos para alquiler turístico en una inversión de calidad con una rentabilidad sólida. Como señala un estudio de Caixa Bank de 2024:
CaixaBank Research prevé que el PIB del sector turístico crezca un 2,5% en términos reales en 2024, alcanzando un nivel del 7,1% por encima del de 2019. Cerró 2023 con un crecimiento interanual del 6,9% y superó en un 4,5% el nivel de 2019.
El tercer factor, relacionado con los dos primeros, es que la nueva construcción de viviendas en España –y especialmente en zonas de alta demanda como la Costa del Sol– va por detrás de la demanda.
“En 2023, el número de viviendas iniciadas aumentó un 1,1% interanual hasta las 98.040 unidades, lo que supone una mejora respecto de la caída anual del 3,5% del año anterior, según las cifras del Ministerio de Fomento. Asimismo, las finalizaciones de viviendas también aumentaron ligeramente un 0,7% hasta las 80.473 unidades en 2023, en contraste con una caída del 4,9% en 2022”.
Evolución del PIB turístico nominal
Estas cifras mejoradas son una buena señal que apunta a una recuperación en la construcción de viviendas, pero con un aumento de las ventas del 4% anual, el desfase entre la oferta y la demanda continúa. Un estudio de Idealista sostiene que este desequilibrio a largo plazo entre la oferta y la demanda es otro factor que crea presiones al alza sobre los precios. Parte del problema está relacionado con la inflación en el precio de los materiales de construcción, que parece que va a estabilizarse, según algunos estudios.
Independientemente de si la inflación se reduce o no, es probable que el desequilibrio estructural a largo plazo siga siendo un problema, sobre todo porque el gobierno no tiene actualmente un plan de acción claro para incentivar la construcción de nuevas viviendas.
Hay esperanzas de que las reformas del régimen urbanístico en Andalucía (como la LISTA o el nuevo PGOU/POU de Marbella) ayuden a aliviar este problema, pero podemos aceptar que los precios sigan subiendo a corto y medio plazo.
Mirando hacia delante
En general, las cifras muestran que el mercado ha atravesado claramente un período de reajuste desde la era de la pandemia. La “exuberancia irracional” que acompañó la reapertura de la economía después de la COVID-19 no podía durar.
Entender que 2022 fue una distorsión a corto plazo nos ayuda a tener una imagen clara del verdadero estado del mercado. Dado que las ventas se mantienen por encima del pico prepandémico de 2017, esto sugiere que todavía estamos en un mercado sólido con una alta demanda.
Según Pelayo Barroso, director nacional de Savills Research, citado en un reciente artículo de Idealista sobre el estado del mercado inmobiliario, la demanda es mayor de lo esperado:
“La demanda ha evolucionado muy positivamente. Crece aproximadamente un 10% respecto al mismo periodo del año pasado, que fue un muy buen año en términos de ventas. Sin embargo, la actividad de desarrollo sigue siendo muy deficitaria. A principios de año pensábamos que iba a ser un buen año, pero más acorde con 2023. Nos sorprende la fortaleza de la demanda, por encima de lo esperado inicialmente”.
Existen algunos obstáculos, ya que la resaca del aumento de la inflación posterior a la COVID-19 ha obstaculizado el crecimiento del mercado; desde las altas tasas de interés hasta el bajo número de inicios de construcción. Sin embargo, las tendencias en el sector inmobiliario que hacen de España un destino atractivo sugieren que los precios seguirán creciendo de manera estable en el próximo período.
