Feliz martes y bienvenidos a otra edición de Alquiler gratuitoLas historias de esta semana incluyen:

• El Departamento de Justicia de Estados Unidos presenta su propia demanda antimonopolio contra RealPage, acusando al software de recomendación de alquileres de la empresa de crear un cártel de propietarios eficaz.
• El representante Robert García (D–California) dice que creará un Caucus YIMBY en el Congreso.
• El pequeño Rhode Island aprueba una gran cantidad de proyectos de ley sobre vivienda.

Pero primero, nuestra historia principal sobre el auge de las unidades de vivienda accesorias (ADU) en San Diego y sus descontentos.

¿Vive usted en la “peor unidad de vivienda alternativa” de San Diego?

Un par de Edificios de apartamentos de dos pisos y dos unidades.. Un flaco bloque de tres pisos que se eleva por encima de las casas de una sola planta que lo rodean. Filas de complejos de dos pisos subiendo al patio trasero de un bungalow de baja altura.

Estos son ejemplos de «ADU monstruosas» que se están apoderando de San Diego desde la creación del Programa de Bonificación de ADU de la ciudad. Ahora, el medio de noticias local Trapo OB está recopilando imágenes enviadas por los lectores de estas nuevas casas como parte de su concurso «peor ADU».

Los partidarios del Programa de Bonificación de ADU de San Diego, que permite hasta cuatro ADU en toda la ciudad y un número teóricamente ilimitado (pero prácticamente limitado) de unidades cerca del transporte público, dicen que ha producido un aumento modesto en la construcción de nuevas viviendas en los barrios centrales y de baja densidad de San Diego.

Pero los críticos sostienen que el programa ha pervertido los «apartamentos de abuela» originales (pequeñas unidades destinadas a alojar a un pariente mayor) en «búnkeres» antiestéticos e inasequibles que destruyen los barrios unifamiliares de la ciudad.

El proceso de aprobación simplificado del Programa de Bonificación ADU ha eliminado las audiencias públicas y las votaciones de las comisiones de planificación que alguna vez empoderaron a los críticos del vecindario para detener este tipo de proyectos.

Ingresar Trapo OBEl peor concurso de ADU de ‘s, que intenta dar voz a los sin veto.

«Pensamos que esta era una manera de que la gente se hiciera escuchar», dice Kate Callen, reportera de Trapo OBdel concurso. «Mucha gente que tiene estas ADU monstruosas [next door] «se sienten como daños colaterales».

El auge de las unidades ADU adicionales en San Diego

Desde 2019, la ley estatal de California exige que las ciudades permitan una ADU y una «ADU junior» (normalmente una unidad pequeña dentro de la vivienda principal) por propiedad con zonificación residencial. Las ciudades también deben aprobar las ADU por vía ministerial, lo que significa que no hay audiencias públicas ni discreción de los burócratas para rechazar o condicionar proyectos que cumplan con el código.

En 2021, San Diego Lanzado Su Programa de Bonificación de ADU, que va mucho más allá de la liberalización a nivel estatal, permite la construcción de dos «ADU adicionales», siempre que una de ellas esté sujeta a restricciones de escritura para que sea asequible para personas de ingresos moderados (es decir, los alquileres no pueden ser más del 30 por ciento del 120 por ciento del ingreso medio del área). Las restricciones de asequibilidad tienen que durar 15 años.

En las áreas de prioridad de tránsito de la ciudad (áreas dentro de una milla de una parada de tránsito) los constructores pueden agregar una cantidad teóricamente ilimitada de unidades de vivienda adicionales (ADU) siempre que cada nueva unidad a precio de mercado esté emparejada con una unidad para personas de ingresos moderados con restricciones de escritura. Las reglas de cobertura de lotes de la ciudad, los límites de altura y las proporciones de superficie útil imponen límites prácticos a la cantidad de esas ADU teóricamente ilimitadas que realmente pueden caber en una propiedad determinada.

El programa también elimina los requisitos de estacionamiento y evita que la ciudad exija muchas mejoras fuera del sitio.

Más unidades, unidades diferentes

CalMatters reportado el año pasado, a partir de octubre de 2023, los constructores han presentado solicitudes para 159 proyectos del Programa de Bonificación de ADU por un total de 1200 unidades.

Según datos de la ciudad, desde 2021 se han aprobado 255 ADU con restricciones de escritura en virtud del programa. La ciudad aprobó 4246 ADU y ADU junior en ese mismo período. Aproximadamente un tercio de las nuevas unidades residenciales permitidas en San Diego desde 2021 han sido ADU.

Esas cifras le han valido al Programa de Bonificación de ADU de San Diego muchos elogios de activistas y analistas. Si bien muchos de los esfuerzos de California por desregular la construcción de pequeñas viviendas multifamiliares «de clase media faltante» han sido un fracaso, el programa de San Diego está generando una cantidad respetable de unidades.

Un informe del Centro Terner para la Innovación en Vivienda de la Universidad de California, Berkeley focos El programa es considerado «un ejemplo prometedor de cómo las ciudades pueden facilitar de forma proactiva el crecimiento de la vivienda».

«De manera crucial [the program] «Está añadiendo viviendas en áreas que tradicionalmente habrían estado reservadas para viviendas unifamiliares independientes», dice Saad Asad, presidente de defensa y comunicaciones del grupo de defensa YIMBY Democrats of San Diego.

Asad sostiene que el programa de bonificación de ADU ha tenido un éxito modesto. Si bien ha permitido construir más unidades en más áreas de la ciudad, las nuevas ADU siguen siendo una pequeña porción de las nuevas construcciones en la ciudad.

Más unidades, más problemas

Sin embargo, ese modesto éxito ha atraído cierta atención inmodesta por parte de los críticos que sostienen que se están produciendo demasiadas viviendas en los lugares equivocados.

Callen, el Trapo OB Un reportero dice que la idea original del humilde departamento para abuelas ha sido secuestrada por desarrolladores con fines de lucro que impulsan el Programa de Bonificación ADU «hasta el extremo» y por el alcalde de San Diego, Todd Gloria, quien «quiere viviendas con esteroides».

El Concurso de la Peor ADU, dice, es una forma de destacar cómo el programa «se ha descarrilado».

Hasta el momento, el concurso ha recibido 43 propuestas para la «peor unidad habitacional de alquiler» en 20 vecindarios diferentes. Si todas esas propuestas apuntan a proyectos de bonificación de unidades habitacionales de alquiler, eso representaría una porción significativa de las unidades construidas en el marco del programa.

Durante las próximas semanas, Trapo OB Los jueces realizarán visitas a los sitios de los concursantes, donde calificarán estas nuevas casas en función de su huella, estética e «impacto en el vecindario», que involucra cosas como estacionamiento, privacidad y cantidad de comunicación previa a la construcción entre los patrocinadores del proyecto y los vecinos.

Todo ladrido, nada mordedura

En efecto, estos Trapo OB Los jueces desempeñan el papel de una comisión de planificación en la sombra.

Antes de las sucesivas rondas de liberalización de ADU en California y San Diego, sus preocupaciones sobre el estacionamiento, la estética, el diseño y más eran restricciones regulatorias vinculantes.

Los constructores tuvieron que hacer todo lo posible para apaciguar a los críticos del barrio y a los funcionarios de planificación en las audiencias públicas. A veces se vieron obligados a reducir o rediseñar un proyecto. Muchas veces simplemente recibieron un «no» del ayuntamiento y terminaron no construyendo nada.

Como resultado, la construcción de ADU representó una pequeña fracción de la construcción de viviendas nuevas.

Ahora, el Programa de Bonificación ADU de San Diego, más la liberalización a nivel estatal, significa que los constructores ya no tienen que pasar por ese desafío de audiencias públicas y oposición del vecindario.

Pueden, dentro de los límites del programa, construir lo que quieran y donde quieran.

Privados de un punto de veto en el ayuntamiento, los críticos de la construcción de nuevas ADU ahora tienen la opción de enviar sus quejas a un periódico local que luego decidirá qué casas están causando el mayor daño al vecindario.

Tal vez el concurso cambie la opinión de algunos sobre las unidades de vivienda alternativa en San Diego. Por el momento, ni los constructores de unidades de vivienda alternativa ni los residentes tienen que prestarle atención.

El Departamento de Justicia demanda a RealPage por fijación de precios

El gobierno federal finalmente está tomando medidas directas contra la compañía inmobiliaria RealPage y su software de recomendación de alquileres.

El mes pasado, el Departamento de Justicia de Estados Unidos y ocho estados… demandado La empresa, argumentando que su software de gestión, que recomienda a los propietarios alquileres que maximizan las ganancias, es en realidad un esquema ilegal de fijación de precios que está elevando los alquileres a tasas superiores a las del mercado.

«Los estadounidenses no deberían tener que pagar más en alquiler porque una empresa haya encontrado una nueva forma de conspirar con los propietarios para violar la ley», dijo el Fiscal General de Estados Unidos, Merrick B. Garland.

La idea de que en realidad son los algoritmos los que hacen subir los precios de la vivienda es cada vez más popular.

Los fiscales generales de Arizona y Washington DC ya habían demandado a RealPage por motivos similares. San Francisco ha prohibido a los propietarios el uso de software de recomendación de alquileres.

El investigación limitada El software de recomendación de alquileres sugiere que produce precios eficientes, no precios de monopolio. Allí donde más se utiliza este tipo de software, los precios suben. y caen más rápido en respuesta a las condiciones cambiantes del mercado.

Un grupo parlamentario YIMBY

Representante Robert García (D-California) dijo Político la semana pasada que iniciará un caucus YIMBY para hacer realidad la promesa de la vicepresidenta Kamala Harris de construir 3 millones de viviendas nuevas.

«Hay un movimiento real en torno a una agenda a favor de la vivienda. Es una gran manera de atraer a todo tipo de nuevos votantes, también a gente más joven», dijo García. Político.

En los últimos años se han presentado en el Congreso una serie de proyectos de ley YIMBY para cambiar el papel mínimo del gobierno federal en la regulación del uso de la tierra hacia una dirección más favorable a la oferta.

Eso incluye lo literal Ley YIMBYque exige que las jurisdicciones que reciben subsidios federales para vivienda informen si han adoptado una serie de reformas de zonificación. El proyecto de ley fue aprobado por unanimidad en el Comité de Servicios Financieros de la Cámara de Representantes en mayo.

Senador John Fetterman (D–Pa.) introducido un proyecto de ley en junio que ordenaría al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano elaborar políticas de zonificación modelo para uso de los estados y localidades.

El Ley para construir más viviendas cerca del transporte públicoescrito por el representante Scott Peters (D–Calif.), haría que los proyectos de tránsito sean más competitivos para obtener fondos federales si se construyen en áreas que han eliminado las barreras regulatorias para la construcción de viviendas.

García presentó una factura El año pasado, eso habría impuesto una prelación federal sobre los mínimos de estacionamiento locales. (Ver Razón‘s análisis del proyecto de ley y sus implicaciones constitucionales aquí.)

La única política de YIMBY que se ha convertido en ley es el programa de subvenciones para la eliminación proactiva de obstáculos a la vivienda (PRO, por sus siglas en inglés). Creado a fines de 2022, proporcionó $85 millones en subvenciones a estados y localidades, ya sea como dinero de recompensa por adoptar reformas de zonificación o como subvenciones de planificación para estudiar posibles reformas.

A fines de junio, la administración Biden anunció las primeras subvenciones PRO y los resultados fueron bastante decepcionantes.participación significativa de los beneficiarios eran jurisdicciones que habían hecho que las regulaciones de vivienda fueran más onerosas, no menos.

Se podría imaginar que un papel constructivo para el Caucus YIMBY sería lograr que se aprueben más proyectos de ley como los mencionados anteriormente y mejorar el funcionamiento del programa PRO.

Rhode Island promulga paquete de vivienda

La semana pasada, el gobernador de Rhode Island, Dan McKee, firmó un paquete de 14 proyectos de ley sobre vivienda.

La mayor parte de estas nuevas leyes implican políticas aparentemente modestas, como la creación de una comisión legislativa para investigar la escasez de planificadores municipales y permitir aplicaciones de desarrollo electrónico.

Una llamativa ley que firmó McKee permite que las viviendas prefabricadas construidas según las normas federales se ubiquen en cualquier lugar donde se permitan viviendas unifamiliares. Las viviendas prefabricadas son unas de las viviendas más asequibles para construir, pero las leyes de zonificación locales a menudo prohíben explícitamente su ubicación en zonas residenciales.

El estado también aprobó un proyecto de ley de ADU extremadamente tibio que permitirá a los propietarios construir una vivienda adicional en su propiedad si es para un miembro discapacitado de la familia, la ADU estará dentro de la estructura de la casa existente o la propiedad en cuestión tiene 20.000 pies cuadrados o más. El programa de bonificación de ADU de San Diego no lo es.

Enlaces rápidos

• En la ciudad de Nueva York, las celebridades hacen un último esfuerzo para evitar que un jardín de estatuas en un terreno de la ciudad se convierta en viviendas para personas mayores de bajos ingresos. informes El New York TimesPuedes leer RazónLa cobertura anterior del caso aquí.
• El Atlántico sobre «las reglas laberínticas que crearon la crisis de la vivienda».
• El Instituto Manhattan sobre lo que realmente se necesitaría para resolver la escasez de viviendas en Nueva York.
• El gobernador de California, Gavin Newsom señales Un proyecto de ley que excluye a los residentes sin hogar alojados en hoteles y moteles de las protecciones estándar entre propietarios e inquilinos. Una exclusión temporal expiraba a fines de este año.
• Países Bajos aprieta control de alquileres.