Hoy, un tribunal de primera instancia del estado de Virginia falló en contra de la reforma de zonificación «intermedia faltante» del condado de Arlington, que permite a los propietarios de terrenos previamente divididos en zonas para viviendas unifamiliares únicamente, construir residencias multifamiliares, con hasta cuatro o seis unidades. Anteriormente escribí sobre las reformas intermedias que faltaban en Arlington (que apoyo) aquí y aquí. La nueva política podría hacer mucho para proteger los derechos de propiedad, reducir los costos de vivienda y hacer posible que más personas se muden a Arlington y aprovechen las numerosas oportunidades laborales y educativas disponibles en el área, beneficiando así tanto a ellos mismos como a la economía regional.

Además de ser un experto en propiedad y uso de la tierra, también soy residente del condado de Arlington. Cuando la gente afirma que sólo defiendo la desregulación de la zonificación en lugares donde vive otra gente, respondo citando mi apoyo a la «falta del medio».

El sitio web de Arlington Now tiene un resumen útil del fallo (la decisión en sí no parece estar disponible en línea):

Un juez de un tribunal de circuito anuló los cambios de zonificación de Missing Middle de Arlington.

El juez David Schell falló en contra del condado por cuatro cargos esta mañana (viernes), y encontró que el condado no consideró adecuadamente los impactos localizados, no siguió el procedimiento adecuado y violó los requisitos estatales sobre las copas de los árboles al adoptar las enmiendas.

A partir de hoy, el condado no puede emitir legalmente más permisos bajo la Opción de Vivienda Ampliada, que permitía la construcción de hasta seis edificios de unidades en propiedades que anteriormente estaban divididas en zonas únicamente para viviendas unifamiliares…

Aunque un experto del condado testificó que Arlington, de hecho, tiene suficiente infraestructura para respaldar el crecimiento anticipado, el juez encontró que «no se presentó evidencia de que el condado considerara probables desbordamientos» y otros impactos localizados.

«De las pruebas se desprende que no se tuvo en cuenta el efecto de aguas residuales adicionales», afirmó.

En una nota más procesal, el juez encontró que la resolución original de la Junta del Condado para anunciar cambios de zonificación «no contiene ninguna declaración de que la Junta del Condado esté resolviendo enmendar la ordenanza de zonificación». También encontró que la ordenanza de la Junta «delegaba ilegalmente responsabilidad legislativa» al personal del condado.

Finalmente, el juez determinó que la zonificación EHO no cumple con los estándares de plantación y colocación de árboles del Código de Virginia.

Es casi seguro que el fallo será apelado.

No comentaré sobre los méritos de la decisión, que en gran medida gira en torno a aspectos técnicos de la ley del estado de Virginia, muchos de los cuales están fuera de mi experiencia. Pero señalaré que fallos como este resaltan la necesidad de una reforma de zonificación en todo el estado y de una aplicación judicial más estricta de las protecciones constitucionales de los derechos de propiedad. Este está lejos de ser el único caso en el que la reforma de zonificación se ha visto socavada por litigios estatales. Otro ejemplo reciente es un Dudosa decisión judicial de California que deroga la SB 9—una ley importante que limita la zonificación unifamiliar

Una ley estatal podría derogar o al menos limitar los tipos de obstáculos procesales en los que se basan los demandantes. Una enmienda constitucional estatal sería aún mejor. Lamentablemente, Virginia ha logrado pocos avances en la reforma de la zonificación a nivel estatal, a pesar de apoyo del gobernador Glenn Youngkin.

Una aplicación judicial más estricta de las protecciones de las cláusulas de expropiación constitucionales estatales y federales para los derechos de propiedad también sería de gran ayuda. En «El caso constitucional contra la zonificación excluyente«, un próximo Revisión de la ley de Texas En el artículo, Josh Braver, profesor de derecho de la Universidad de Wisconsin, y yo explicamos por qué la mayoría de las reglas de zonificación excluyentes violan la Cláusula de Expropiación de la Quinta Enmienda. La Parte IV del artículo explica cómo los litigios para reforzar la aplicación judicial de la Cláusula de Expropiación podrían funcionar en conjunto con los esfuerzos de reforma política. Publicamos una versión más breve y no académica de nuestro argumento en el atlántico.

ACTUALIZACIÓN: Si se opone al uso de la legislación estatal o litigios constitucionales para anular las reglas de zonificación con el argumento de que socava la autonomía local, lo remito a mi publicación sobre por qué «El YIMBYismo es el localismo definitivo.»