Feliz martes y bienvenido a otra edición de Alquiler gratis. Las historias de esta semana incluyen:
- Las devastadoras consecuencias involuntarias del “impuesto de mansión” de Los Ángeles sobre el desarrollo de viviendas comerciales y multifamiliares.
- Las devastadoras consecuencias (posiblemente previstas) de las nuevas tarifas de la Casa Blanca sobre los constructores de viviendas.
Pero primero, nuestra historia principal sobre el lento progreso de la reconstrucción de los esfuerzos en Los Ángeles afectados por el fuego.
Lento y estable
El lunes marcó el aniversario de tres meses del estallido de los devastadores incendios forestales en el área de Los Ángeles.
La alcaldesa de Los Ángeles, Karen Bass, marcó la ocasión al promocionar un esfuerzo de recuperación ante desastres que, gracias a las expeditantes acciones locales, estatales y federales, es la “más rápida en la historia moderna de California”.
En presione soltarBass dijo que la eliminación de escombros peligrosos y la restauración de los servicios de agua y electricidad se están moviendo más rápido que después del incendio del campamento de 2018 en el norte de California.
El alcalde también citó su propio uso de órdenes ejecutivas de emergencia que “cortan la burocracia” para permitir reconstrucciones más rápidas de hogares, empresas y escuelas.
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Tan rápido como los funcionarios del gobierno se están moviendo, queda mucho trabajo por hacer y los éxitos promocionados por el alcalde también vienen con una serie de asteriscos.
Hace aproximadamente dos semanas, el número de permisos de construcción emitidos para reconstrucciones de incendios forestales permanece en los bajos dígitos.
Limpieza
A fines de febrero, la Agencia Federal de Protección Ambiental (EPA) anunció que había terminado La extracción de escombros “Fase 1”, que implica la eliminación de desechos peligrosos como tanques de propano, baterías eléctricas de vehículos y asbesto.
Sin embargo, mientras la EPA estaba promocionando una fase 100 por ciento completada, la Los Ángeles Times reportado que la eliminación de los materiales peligrosos de la fase 1 se había diferido a la etapa de la fase 2 de las operaciones en unas 4.000 propiedades destruidas (o un tercio de todas las propiedades destruidas en los incendios de Eaton y Palisades).
La EPA dice que los riesgos físicos como las estructuras inestables y el acceso bloqueado son responsables de las actividades diferidas de la Fase 1. El mapa de estado de eliminación de escombros de la agencia muestra que cientos de propiedades aún requieren eliminar los restos de fase 1 diferidos.
Una vez que se completa la eliminación de escombros de la Fase 1, los contratistas contratados por el Cuerpo de Ingenieros del Ejército de los EE. UU. (USACE), que proporciona la eliminación de escombros gratuitos, o los propietarios mismos pueden realizar las autorizaciones de la Fase 2 de los restos restantes. Una vez hecho eso, puede comenzar la reconstrucción.
El comunicado de prensa del lunes de Bass dice que 260 propiedades en la ciudad han tenido escombros completamente eliminados. Pero unas 4.000 propiedades fueron destruidas solo en el fuego de Palisades, lo que significa que la gran mayoría de las propiedades aún requieren aclaramiento.
Solo 12 por ciento de parcelas afectadas por los incendios de Eaton y Palisades que son elegibles para la eliminación de escombros de USACE se han eliminado. USACE estima que la eliminación de escombros tomará un año completo en completarse.
¿Reconstrucciones aceleradas?
Bass emitió su primera orden de racionalización de reconstrucción el 13 de enero. Más tarde fue modificada y expandida por una orden enmendada emitida el 18 de marzo.
Ambos pidieron revisiones de permisos iniciales para las reconstrucciones calificadas de incendios forestales que se completen dentro de los 30 días y para los departamentos de la ciudad para establecer un centro de permisos único que realizaría las revisiones de todos los permisos de la ciudad necesarios secuencialmente.
A pesar de ese horario acelerado, solo se han emitido un puñado de permisos hasta ahora. Hace dos semanas, el Los Ángeles Times informó que Solo tres permisos había sido emitido para reconstrucciones de incendios forestales completos, de 72 solicitudes presentadas.
Algunos constructores también se han quejado de que incluso proyectos simples que deberían ser fáciles de aprobar han languidecido en la burocracia de la ciudad.
“Es el mismo proceso que antes de los incendios. Se renunciaron a una tarifa, pero por lo demás, fue el proceso exacto antes de los incendios”, dice Alexis Rivas, CEO de Homenilding Company Cover.
En febrero, la compañía de Rivas solicitó un permiso para construir una unidad de vivienda de accesorios (ADU) de 570 pies para su cliente, una anciana que había perdido su casa de Los Ángeles en el incendio de Palisades.
Rivas dice que su compañía ha construido esta ADU exacta en la ciudad antes. La propiedad del cliente era un buen lote plano que no planteó ningún desafío de ingeniería en particular. La unidad en sí se construiría en la fábrica de Gardena de Cover, que era recientemente perfilado en el Veces como el tipo de instalación que podría bombear rápidamente unidades prefabricadas.
A pesar de la promesa de un proceso acelerado de 30 días, el portal de solicitudes en línea de la ciudad tardó 52 días en considerar el proyecto aprobado.
Obtener incluso esa aprobación provisional requirió llamadas y seguimientos con múltiples departamentos de la ciudad. En un momento, el departamento de agua y energía de la ciudad perdió su solicitud, lo que les exigió que se refilen.
Todo el proceso tardó más que una cobertura de proyecto similar antes de los incendios, dice Rivas.
Y aunque el portal en línea de la ciudad muestra su estado de permiso como aprobación, la compañía no puede obtener permiso para construir realmente hasta que su lote se aclare.
Rivas dice que está esperando escuchar desde Usace cuando podrán despejar el lote.
“Si tuviéramos el permiso en la mano y el lote despejado, terminaríamos en 45 a 60 días, fundación en dos semanas a un mes, luego otro mes para construir la ADU”, le dice Razón.
Un impuesto de mansión mal nombre
Si bien un lento proceso de aprobación de la ciudad retrasa las aprobaciones del proyecto, un nuevo informe destaca cómo el llamado impuesto de mansión de la ciudad está dañando la economía del desarrollo multifamiliar.
En 2022, 58 por ciento De los votantes de Los Ángeles, aprobaron la iniciativa United to House Los Angeles (ULA), referida coloquialmente por los partidarios como el “impuesto de la mansión”, que recaudó un impuesto mínimo del 4 por ciento en las transacciones inmobiliarias de $ 5 millones o más. Las transacciones inmobiliarias de $ 10 millones o más están sujetas a un impuesto del 5.5 por ciento.
ULA Ingress está destinado a viviendas asequibles y programas de personas sin hogar.
Partidarios del impuesto lo lanzó Como una forma de “asegurarse de que aquellos que tengan ganancias en la parte superior de nuestro mercado inmobiliario están contribuyendo con su parte justa para apoyar las necesidades de todos los demás”.
Pero un nuevo informe Desde la Universidad de California, el Centro Lewis de Estudios de Políticas Regionales de Los Ángeles (UCLA) argumenta que la carga del impuesto ha caído más en las casas unifamiliares de lujo, sino en propiedades comerciales y multifamiliares.
“La gran sorpresa en ULA es que resultó no ser un impuesto a la mansión. Resultó ser un apartamento, comercial, industrial y todo lo demás también”, dice Mott Smith, un constructor del área de Los Ángeles y profesor de UCLA que fue coautor del informe ULA con el profesor de UCLA Michael Manville.
Su análisis encuentra que el impuesto ha resultado en una disminución del 30-55 por ciento en el número de transacciones comerciales, industriales y multifamiliares. Esa reducción en el volumen de transacciones a su vez significa una pérdida anual de $ 25 millones en los ingresos por impuestos a la propiedad y una reducción en la construcción de nuevos espacios comerciales y unidades multifamiliares.
La idea detrás del “impuesto de mansión” era recuperar el valor “no ganado” de los propietarios de los precios de la tierra en constante aumento.
El informe de Manville y Smith argumenta que el efecto del impuesto de ULA recae más en los compradores de bienes raíces que compran una propiedad con la intención de reconstruirla en un proyecto más valioso.
Un desarrollador que compra un edificio multifamiliar más antiguo y lo reconstruye en un complejo de apartamentos más grande y mucho más valioso enfrentará un impuesto ULA del 4 al 5.5 por ciento cuando venda el proyecto completo.
Debido a que los márgenes de beneficio típicos en dicho desarrollo están en el rango del 20 por ciento, un impuesto del 4 al 5.5 por ciento sobre el valor de la propiedad elimina un gran mordisco de cualquier potencial al alza.
El informe de UCLA dice que los desarrolladores responderán a los costos del impuesto al reducir sus ofertas iniciales para la propiedad. Eso hace que sus ofertas no sean competitivas en comparación con los compradores que buscan comprar una propiedad comercial o multifamiliar y simplemente recolectar el alquiler de cualquier negocio que ya esté allí.
El informe de Manville y Smith argumenta que el impuesto también hace que sea más difícil financiar proyectos de reurbanización, incluso para los compradores que tienen la intención de aferrarse a la tierra.
Los prestamistas e inversores, explican, buscarán el valor de reventa de la propiedad antes de financiar cualquier desarrollo en ella. Dado que ULA toma un gran mordisco del valor de reventa, están menos dispuestos a invertir.
Costos de construcción de viviendas de caminata de tarifas
La Casa Blanca ha ofrecido una variedad de explicaciones para la última ronda de aranceles del presidente Donald Trump sobre los socios comerciales estadounidenses. Una justificación es que traerán empresas manufactureras de regreso a los EE. UU.
Sin embargo, se puede esperar que las tarifas lleguen al único negocio de fabricación que no puede ser destacado particularmente difícil: la construcción de viviendas.
Según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB), 7.3 por ciento de todos los bienes utilizados en la construcción de viviendas estadounidenses se importan. La madera blanda canadiense utilizada en las cuentas de construcción de viviendas para una cuarta parte del suministro de EE. UU. Otro 71 por ciento de las importaciones de cal y yeso (utilizadas para hacer yeso y paneles de yeso) se importan de México.
Con la advertencia de que los impactos de las últimas tarifas son difíciles de calcular con precisión, el NAHB estima que los aranceles de importación aumentarán los costos del material de construcción en $ 9,000 por casa en promedio.
La buena noticia (o al menos menos mala noticia) es que Canadá y México están exentos de las tarifas de “Día de Liberación” de Trump sobre el resto del mundo; aunque la madera canadiense ya está sujeta a una tarifa del 14.5 por ciento, y las investigaciones federales antidumping y la seguridad nacional en curso podrían ver que esas tarifas aumentaron sustancialmente.
Una cuarta parte de todos los bienes utilizados en la construcción de viviendas de EE. UU. También provienen de China, que inicialmente fue alcanzada con aranceles del 34 por ciento bajo el anuncio del “Día de Liberación” de Trump. El lunes, el presidente dijo que China estaría sujeta a un adicional Tasa de tarifa del 50 por ciento como castigo por las tarifas recíprocas del 34 por ciento del país sobre los bienes estadounidenses.
Las cadenas de suministro globales son complejas y las tasas arancelas impuestas por Trump y la impuesta a los EE. UU. En respuesta están constantemente en flujo. Una cosa que podemos decir con certeza es que el precio de los materiales de construcción importados no disminuye en el corto plazo.
Enlaces rápidos
- En Washington, un Aumentos de alquiler de factura a límite Avances en el Senado estatal.
- Los políticos de los juegos juegan para evitar acelerar la construcción de viviendas.
Esta es una de esas historias que solo podría suceder en California:
1. Alcalde de Los Ángeles, una directiva ejecutiva, lo que hace que sea rápido y fácil construir viviendas 100% asequibles.
2. Ella no incluye ningún dinero público nuevo en el pedido, por lo que se supone que es solo falso … pic.twitter.com/2o53zaerbx
– Alec Stapp (@alecstapp) 8 de abril de 2025
- El Ayuntamiento de Johnston, Rhode Island, Votado de nuevo Para dominio eminente, una propiedad vacante programada para la construcción de viviendas asequibles. El la ciudad ya tenía Trató de tomar en secreto la tierra, pero un juez federal les ordenó que la devolvieran a sus propietarios originales.
- El senador Mike Lee (R – Utah) presenta la Ley de Protección de Decisiones de Zonificación Local para defundir la implementación de la regla de vivienda justa afirmativa. La administración Trump ya ha desechó la reglaque en iteraciones anteriores había requerido a los receptores de fondos federales para producir largos informes sobre obstáculos a viviendas justas.
- El alcalde de Toms River, Nueva Jersey, es culpando a una cocina emergente Dirigido por el músico Jon Bon Jovi para importar personas sin hogar a la ciudad.