Feliz martes y bienvenido a otra edición de Alquiler gratis. Las historias de esta semana incluyen:
- Una factura de suministro de viviendas vetadas en Connecticut.
- Una destripación del productivo programa de “Adu de bonificación” de San Diego.
- El legado de la Corte Suprema Kelo decisión de dominio eminente dos décadas sobre.
Pero primero, nuestro artículo principal en otro caso de abuso de dominio eminente en Nueva Jersey.
La familia de Andy Henry ha logrado mantener su propiedad agrícola en Cranbury, Nueva Jersey, durante cinco generaciones, incluso a través de una guerra civil, la Gran Depresión, y más recientemente, generosas ofertas de los desarrolladores para convertir la propiedad en otro desarrollo de almacenes que salpican el área.
Pero ahora Henry podría verse obligado a vender la casa donde él y su hermano fueron criados al municipio de Cranbury, lo que dice que necesita el sitio para el desarrollo de viviendas asequibles.
Esta semana, se supone que el Consejo del Municipio de Cranbury votará en un plan de vivienda asequible que designaría la granja de Henry, que él es copropietario con su hermano, como el sitio para viviendas asequibles.
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Esa votación permitirá que el municipio comience los procedimientos de dominio eminente contra la granja.
Funcionarios de la ciudad (que no respondieron a RazónLa solicitud de comentarios) ha enfatizado que tomar la granja no fue su primera opción, sino más bien una decisión que la ley de vivienda justa compartir la parte compartida de Nueva Jersey.
Henry y su abogado contrarrestan que la ciudad tiene muchos otros sitios potenciales que podría usar para viviendas asequibles y muchas otras herramientas, además del dominio eminente para cumplir con los objetivos de vivienda asequibles en el estado.
“Vieron este pequeño parche de verde y dijeron: ‘Oh, solo lo arrebatamos’. Es muy decepcionante para mí “, dice Razón.
A través de una serie de decisiones de la Corte Suprema de Nueva Jersey y la legislación estatal que se remonta a décadas, los municipios de Garden State deben producir periódicamente planes y actualizar sus leyes de uso de la tierra para cumplir con los objetivos de vivienda asequibles en el estado.
El estado se encuentra actualmente en la cuarta ronda de esta planificación de viviendas asequibles, en la que Cranbury recibió un objetivo de edificio 265 unidades de vivienda asequible.
Tim Duggan, el abogado de Henry, dice que hay muchas maneras diferentes en que Cranbury podría cumplir con este objetivo de vivienda asequible que son más respetuosos con los derechos de propiedad privada. Podría cambiar su zonificación para permitir el desarrollo más denso. Podría intentar comprar voluntariamente otros sitios en la ciudad. Podría aprobar una ley de “zonificación inclusiva” que requiere un porcentaje de viviendas nuevas que se vendan o se alquilarán a tasas por debajo del mercado. (Esta última opción también impondría una carga a los propietarios privados).
En cambio, dice, el municipio está “tratando de tomar la salida fácil agarrando una granja y construyendo todo al mismo tiempo”.
Cranbury es una pequeña comunidad en el centro de Nueva Jersey, ubicada aproximadamente equidistante entre Nueva York y Filadelfia, con la I-95 corriendo a través de él. Eso lo convirtió en un área atractiva para las empresas de logística, que han estado convirtiendo las propiedades que rodean la granja de Henry en almacenes en las últimas décadas.
Henry dice que ha recibido múltiples ofertas multimillonarias de desarrolladores de almacenes para vender su granja. Él dice que ninguna de esas ofertas de ocho dígitos superan el valor sentimental que otorga a la propiedad de la granja, en la que un inquilino actualmente cría ganado y heno.
Las reglas de vivienda justa de Nueva Jersey están destinadas no solo a producir viviendas asequibles, sino también para producirla en áreas donde los futuros residentes tendrán fácil acceso a trabajos, escuelas y comodidades.
Los defensores de la vivienda argumentan que el plan de Cranbury para llevar a la granja de Henry en medio de un distrito de almacén va en contra del propósito de la ley.
La granja es “una caminata de dos millas al autobús. Por lo tanto, las personas que están afuera no tendrán la capacidad de obtener acceso al transporte. No tendrán la incapacidad de llegar a la comunidad”, dice Aaron Gordon, de la Coalición de Vivienda Justa, una organización sin fines de lucro de Nueva Jersey que aboga por la discriminación de la vivienda.
Henry dice que se enteró por primera vez del plan del municipio de apoderarse de su propiedad en abril. En las audiencias públicas, ha intentado convencer a la ciudad de que su granja no es un lugar apropiado para el desarrollo de viviendas asequibles.
Los residentes locales se han puesto del lado de él. Ellos incluso comenzó un GoFundMe para ayudar a recaudar fondos para una próxima batalla legal.
Nacional medios de comunicación También he recogido la historia. A principios de este mes, el secretario de agricultura, Brooke Rollins, incluso intervino en nombre de Henry, llamando a la convulsión pendiente de Cranbury a otro “[Joe] La adquisición del gobierno al estilo Biden de nuestras granjas familiares “.
Por teléfono con Andy Henry de Highland Ranch en Cranbury, NJ.
El Gobierno de la Ciudad ha aprobado la captura de su granja familiar de 175 años a través de un dominio eminente para unidades de vivienda asequible.
Ya sean los Maudes, los Henrys u otros a los que pronto anunciaremos, el gobierno de estilo Biden … pic.twitter.com/0zfsdo9syj
– Secretario Brooke Rollins (@Secrollins) 17 de junio de 2025
(Rollins también parece haber dado $ 1,000 al GoFundMe apoyando a Henry).
A pesar de la campaña de presión, los funcionarios de Cranbury han sido inmóviles. La alcaldesa de la ciudad, Lisa Knierim, tiene estresado repetidamente Que la limitada infraestructura y la infraestructura de la ciudad deja a Henry’s Farm como uno de los pocos sitios viables para el desarrollo de viviendas asequibles.
El propio Henry no está impresionado por los argumentos de la ciudad. Si hubiera vendido a un desarrollador hace años, el sitio sería un almacén hoy, y la ciudad tendría que encontrar otro sitio para designar el desarrollo de viviendas asequibles.
Cranbury tiene hasta el 30 de junio para aprobar su plan de vivienda asequible. Duggan dice que una vez que eso suceda, su cliente desafiará el intento de incautación en la corte.
“Hay cuatro generaciones de mi familia enterradas en esa ciudad”, dice Henry. “No puedo imaginar volver allí y conducir y ver que esa casa fue arrasada”.
Esta historia incluye informes de Tosin Akintola.
El lunes, el gobernador Ned Lamont (D – CONN.) Vetó una legislación que habría creado la propia ley de vivienda de la participación justa de Connecticut, citando preocupaciones sobre la usurpación del proyecto de ley de las potencias de uso de la tierra de las localidades.
“Creo que la única forma de hacerlo funcionar realmente es si tienes la aceptación de las comunidades locales. Y creo que la gran mayoría de esas comunidades quieren hacer lo correcto”, dijo Lamont a los periodistas en una conferencia de prensa después de vetar el proyecto de ley 5002, por Espejo CT.
El HB 5002 de 160 páginas, aprobado a principios de junio, incluyó una larga lista de políticas, muchas de las cuales eran directamente desreguladoras.
El proyecto de ley generalmente habría previsto los requisitos de estacionamiento mínimos locales, permitió el desarrollo de “vivienda media” en zonas comerciales, y exigió que las localidades traten a las viviendas fabricadas de la misma manera que las casas construidas por el sitio.
Quizás lo más controvertido, el proyecto de ley habría requerido que la mayoría de los municipios creen planes que detallen cómo tenían la intención de actualizar sus leyes de uso de la tierra para cumplir con los objetivos de vivienda asequibles en el estado.
Los municipios que adoptaron estos planes tendrían prioridad para varios premios estatales de subvenciones. Según el proyecto de ley, los municipios también recibirían prioridad para la financiación estatal si se rezonaban para permitir viviendas cerca de paradas de tránsito.
El proyecto de ley recibió la oposición de grupos conservadores estatales como el Instituto Yankee (que lo describió como creando “mandatos de vivienda único para todos”) y abogan por el control local como el Consejo de Puntos Pequeños (que pasa por el costo de acrónimo algo irónico).
Algunos estados tienen leyes similares que requieren que las localidades se encuentren continuamente para más viviendas, y particularmente una vivienda más asequible.
La ley de Nueva Jersey anteriormente discutida es la más productiva del grupo. La ley de planificación de larga data de California podría ser un fracaso burocrático de larga data.
Como regla general, no es ideal tener un sistema en el que una agencia estatal estima las necesidades locales de vivienda asequible y luego la planificación de los mandatos de planificación a las localidades.
Existe una falla conceptual en la idea de que las agencias estatales pueden determinar de manera inteligente cuánta vivienda se deben construir donde, o que un porcentaje significativo de nuevas viviendas debe estar por debajo de la tasa de mercado para que las comunidades sean asequibles.
Liberados de las regulaciones de zonificación y uso de la tierra, los desarrolladores de tasa de mercado estarían construyendo una gran cantidad de viviendas, y los costos de vivienda serían más asequibles para las personas de todos los niveles de ingresos.
Con todo lo dicho, las leyes de planificación estatales como el HB 5002 ahora vetada de Connecticut generalmente solo requieren localidades para eliminar las barreras de zonificación para la producción de viviendas privadas. Tamizando a través de todos los objetivos y mandatos de viviendas estatales de nivel de la superficie, el producto final de estas leyes es la desregulación local.
Lamont, al vetar HB 5002, garantiza que se realiza una menor desregulación local.
El Ayuntamiento de San Diego Votado a principios de este mes Para respaldar significativamente su programa de Unidad de Vivienda Accesorio Local (ADU) que había demostrado ser razonablemente exitoso para permitir la producción de “vivienda media” en la ciudad central.
Pasó por primera vez en 2021, el Programa Bonus ADU Permite hasta cuatro adus en toda la ciudad y un número teóricamente ilimitado (pero prácticamente limitado) de unidades en lotes cerca de paradas de tránsito. El programa también renunció a los requisitos de estacionamiento fuera de la calle y los constructores aliviados de tener que proporcionar mejoras fuera del sitio.
Alrededor de un tercio de la producción de viviendas de San Diego ha sido ADU, aunque no todas esas unidades se produjeron a través del programa de bonificación ADU.
El éxito del programa también ha sido su ruina. Los activistas del vecindario argumentan que muchos de los desarrollos de ADU que permitían eran demasiado grandes y fuera de escala para los vecindarios unifamiliares donde se están construyendo.
A periódico local Incluso realizó un concurso de “peor ADU” para liquidar el “Monster Adus” habilitado por el programa.
Desde hace varios meses, el Ayuntamiento ha estado considerando varias formas de limitar cuánto desarrollo podría ocurrir bajo el Programa de Bonos ADU.
Los cambios finales que aprobó el Consejo representan una reversión significativa, dice Saad Asad, presidente de defensa y comunicaciones del grupo de defensa Yimby Democrats of San Diego.
“Es una muerte por mil cortes”, dice sobre los cambios. “Cualquiera de ellos estaría bien tal vez solo. Cuando los combinas todos, realmente los hace restrictivos”.
Ahora Bonus Adus tendrá que pagar las tarifas de mejora de la comunidad, tendrá que proporcionar estacionamiento fuera de la vía pública si están a más de media milla de distancia del tránsito e incorporar más estándares de seguridad contra incendios. Estas adus de bonificación a partir de ahora no se pueden construir en callejones sin salida o en muchas zonas de baja densidad. La nueva política también coloca más límites de unidades en los desarrollos de ADU.
ASAD señala que muchas de estas restricciones no se aplican a los desarrollos unifamiliares separados. Él dice que la mayoría de los cambios no abordan las críticas más razonables del programa, a saber, que estaba permitiendo desarrollos ADU muy grandes de más de 100 en áreas sin la infraestructura para manejarlas.
En ajustes y comienzos, California ha estado retrocediendo sus voluminosas restricciones de uso de la tierra. Los cambios de San Diego en su programa de bonificación ADU son un ejemplo de que el estado se mueve en la dirección opuesta de más restricciones aún.
En 2005, la Corte Suprema de los Estados Unidos entregó su infame Kelo v. New London decisión que permite a los gobiernos confiscar la propiedad privada a través del dominio eminente y luego entregarla a otro partido privado para el desarrollo económico.
La decisión ha permitido cualquier número de casos de abuso de dominio eminente, muchos de cual tenemos cubierto aquí en Alquiler gratis. También provocó una reacción pública que condujo a barandillas legislativas sobre el dominio eminente en varios estados.
En nuevo artículoIlya Somin, profesora de derecho de la Universidad de George Mason y experta en dominio eminente, describe el postKelo reacción violenta al dominio eminente y los esfuerzos continuos para restablecer las protecciones de la propiedad privada constitucional federal que la decisión destruyó.
- El gobernador republicano de Texas Greg Abbott ha firmado la ley Una serie de reformas estatales de zonificación destinadas a pelar la burocracia local y aumentar la producción de viviendas. Puedes leer más sobre lo que pasó Texas aquí y aquí.
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