La crisis inmobiliaria española a menudo se atribuye a factores como la falta de viviendas públicas asequibles y la proliferación de apartamentos turísticos, pero hay muchos otros puntos involucrados que también están contribuyendo a la espiral de precios.
Tanto los costes de la vivienda como los de alquiler han aumentado drásticamente en España durante los últimos años, lo que ha provocado una grave crisis inmobiliaria.
Muchas personas no pueden acceder a una vivienda asequible, mientras que otras se ven obligadas a gastar casi la mitad o más de su salario mensual en alquiler.
Y los precios siguen aumentando dramáticamente, mientras que los salarios permanecen básicamente estancados, lo que significa que cada mes la vivienda se vuelve más y más inasequible.
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Según el sitio web inmobiliario Fotocasa, los precios de compra de propiedades aumentan un 17 por ciento interanual. De hecho, sólo en los últimos cinco años, ha habido un aumento del 40 por ciento en el costo de una casa promedio aquí.
Pero no es sólo el turismo de masas, los compradores extranjeros ricos y el auge de las viviendas estilo Airbnb los culpables de esta emergencia inmobiliaria, como muchos titulares nos harían pensar, sino que hay muchos otros factores implicados.
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La pandemia
La pandemia de Covid-19 tiene mucho de qué responder, y si bien estar encerrados en nuestras casas y usar máscaras puede ser un recuerdo lejano, la huella que ha dejado en el mercado inmobiliario aún puede verse claramente. La pandemia obligó a todos a pensar en su forma de vivir y reevaluar lo que buscaban en una propiedad. La gente quería más espacio, habitaciones más grandes, más luz, balcones, terrazas y jardines más grandes. Cada pequeño espacio al aire libre contaba. Esto provocó un aumento en la actividad de compra y venta que, según Fotocasa, no ha disminuido y se siguen registrando 60.000 ventas al mes.
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Aumento de hogares unipersonales
En España se ha producido un espectacular aumento del número de hogares unipersonales. Antes era habitual que varias generaciones vivieran bajo el mismo techo, pero como los españoles esperan cada vez más para casarse, no tienen hijos o prefieren permanecer solteros, existe una demanda de propiedades para una sola persona. De hecho, el año pasado más de cinco millones de los 48,6 millones de habitantes de España vivían solos, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Este es un récord.
El número de divorcios también ha ido aumentando en España. Según el INE, los divorcios aumentaron un 8,2 por ciento en 2024 respecto al año anterior, y el número de separaciones un 6,6 por ciento. Todo esto conduce a una mayor demanda en el mercado inmobiliario, ya que se necesitan más propiedades para la misma cantidad de personas.
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Aumento de extranjeros
El número de inmigrantes y extranjeros en España ha aumentado dramáticamente en los últimos años, alimentando una demanda aún mayor de vivienda. La población de España ha alcanzado un nivel récord gracias al creciente número de inmigrantes. Las cifras del INE reflejan que el número de extranjeros aumentó en 95.277 durante el segundo trimestre de 2025, hasta alcanzar los 7.050.174 en total. Cataluña, por ejemplo, alberga a más de 2 millones de residentes nacidos en el extranjero, poco más del 25 por ciento de su población. Una población más grande necesita más viviendas. Según La Caixa Bank Research entre 2021 y 2024 se acumuló en España un déficit de hasta 750.000 viviendas.
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Presión para estar en la escala de propiedades
La crisis ha ejercido aún más presión sobre los jóvenes para que intenten ascender en la escala inmobiliaria. Todo el mundo siente que debe comprar pronto antes de que los precios de las propiedades aumenten aún más y las tasas hipotecarias vuelvan a empeorar. Esta presión nuevamente significa que cada vez más personas buscan comprar, y con una población más grande y un déficit severo como se vio arriba, no todos pueden hacerlo, incluso si pueden permitírselo.
¿Y se puede culpar a estas personas? Como dice María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa: “Quien compre ahora se está ahorrando casi con toda seguridad una subida de precio de dos dígitos el año que viene”.
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Cambio en las leyes de alquiler
Para ayudar a aliviar la crisis inmobiliaria, el gobierno español ha promulgado varias leyes en los últimos años. Si bien algunos de ellos han ayudado, algunos expertos creen que otros han empeorado la situación. Afirman que las leyes han sido tan favorables a los inquilinos y les han brindado tanta protección, que alquilar propiedades se convierte en un campo minado legal para los propietarios. Muchos tienen demasiado miedo para alquilar, preocupados por el incumplimiento de los pagos de los inquilinos. Ahora hay tantas leyes sobre cuánto tiempo pueden alquilar propiedades, a quién y qué documentos necesitan de los inquilinos que muchos simplemente prefieren vender su propiedad extra en lugar de mantenerla en el mercado de alquiler. Si bien esto es bueno para el mercado de compradores, es muy malo para el mercado de alquiler, ya que cada vez se retiran más propiedades.
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Impuesto de Transferencia de Propiedad
Algunos expertos creen que el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o ITP también se suma al problema e impide a muchos acceder al mercado inmobiliario. Dicen que debería eliminarse. El ITP varía según las regiones, pero representa el siete por ciento del precio de compra en Andalucía, entre el 8 y el 13 por ciento en las Islas Baleares y alrededor del 10 por ciento en Valencia y Cataluña. Según un informe del Financial Times, titulado Economía doméstica: la ruleta fiscal de comprar una casa en Europa, España tiene el tipo medio de impuesto de transferencia de propiedad más alto entre los diez países europeos estudiados, incluidos el Reino Unido, Francia, Italia, Grecia y Portugal.
Falta de construcción y vivienda social
No ha habido suficiente construcción de nuevas propiedades en España para satisfacer la creciente demanda y cubrir el déficit. María Matos, directora de Investigación y portavoz de Fotocasa, explica que antes se construían alrededor de 60.000 viviendas sociales cada año y hoy apenas hay más de 10.000, es decir, seis veces menos viviendas públicas que antes, con una población un 4 por ciento mayor. Aunque la construcción está aumentando, ella cree que no es suficiente. “En Fotocasa calculamos que necesitamos 1,8 millones de viviendas, tanto de compra como de alquiler, para dar respuesta a la crisis inmobiliaria”, afirmó.
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