Madrid elimina más de 2.600 alquileres turísticos después de que un nuevo plan de vivienda apunta a los pisos ilegales de Airbnb. Crédito: Azulblue, Shutterstock
El floreciente mercado de alquiler a corto plazo de Madrid se está reduciendo rápidamente. Desde que el Ayuntamiento aprobó su Plan Reside para regular el alojamiento turístico y proteger la vivienda residencial, más de 2.600 pisos turísticos han desaparecido de la lista de la capital, lo que supone una caída del 15,7 por ciento en tan sólo unos meses.
Según el Ayuntamiento de Madrid, el número de alquileres vacacionales ha caído de 16.959 en julio a 14.297 en noviembre, según datos recopilados por la plataforma independiente Inside Airbnb, que rastrea los anuncios en el popular sitio de alquiler. La tendencia se aceleró después de que el plan fuera ratificado formalmente el 27 de agosto, lo que demuestra que la postura más dura de la ciudad ya está teniendo un impacto visible.
¿Qué es el plan Reside y por qué está cambiando el mercado del alquiler en Madrid?
El Plan Reside, respaldado por la administración del alcalde José Luis Martínez-Almeida, es parte de un esfuerzo más amplio para preservar la vivienda residencial y controlar la rápida expansión de los alquileres turísticos, muchos de los cuales operan ilegalmente. La medida recibió la aprobación final de la Comunidad de Madrid en agosto de 2025 y ya está remodelando el panorama del alquiler de la ciudad.
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El plan divide Madrid en dos zonas principales:
El centro histórico (APE 00.01) -que incluye distritos como Centro, Chamberí, Salamanca, Retiro y partes de Arganzuela, Moncloa y Chamartín-, donde están terminantemente prohibidas las nuevas viviendas turísticas dentro de edificios residenciales, incluso en la planta baja. También se prohíbe la conversión de locales comerciales en apartamentos turísticos. Zonas más allá de la circunvalación M-30, donde todavía se puede autorizar el alojamiento turístico, pero sólo si la propiedad tiene una entrada separada e independiente a pie de calle.
El objetivo, según la ciudad, es lograr un equilibrio entre dar la bienvenida a los visitantes y garantizar que los residentes locales puedan seguir viviendo en el centro de la ciudad.
Fuertes multas para pisos turísticos ilegales
La caída en las cifras no se debe sólo a leyes de zonificación más estrictas, sino también a las sanciones más duras que ahora se aplican a los alquileres vacacionales ilegales.
Desde finales de junio, el Ayuntamiento y el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) trabajan conjuntamente para identificar y advertir a los propietarios de pisos turísticos sin licencia. La colaboración incluye dos acciones principales:
Educar a las asociaciones de vecinos sobre cómo denunciar alquileres turísticos ilegales en sus edificios. Informar a los propietarios sobre las elevadas multas que enfrentarán si continúan operando sin licencia.
Y esas multas no son un asunto menor. La primera multa confirmada es de 30.000 euros, la segunda de 60.000 euros y la tercera de 100.000 euros, con multas que podrían alcanzar los 190.000 euros si las reglas se ignoran repetidamente. Anteriormente, las sanciones oscilaban entre sólo 1.000 y 3.000 euros, lo que hacía que el alquiler ilegal fuera un negocio de bajo riesgo para muchos.
Esta represión ya ha dado resultados. Desde que comenzó la colaboración, se han retirado del mercado 1.423 alquileres turísticos sin licencia. CAFMadrid se pone ahora en contacto directamente con los propietarios de propiedades sospechosas de ser ilegales, explicándoles tanto las multas a las que se enfrentan como los pasos que pueden seguir para legalizar su actividad, si es posible.
Una ciudad dividida por el turismo, pero viendo resultados
Los dirigentes de Madrid insisten en que el plan no se trata de alejar a los turistas, sino de restaurar el orden en los barrios donde los alquileres a corto plazo se han disparado en los últimos años. En algunos distritos centrales, los lugareños se habían quejado del ruido constante, el hacinamiento y el aumento de los alquileres impulsado por plataformas como Airbnb.
El último informe oficial de octubre de 2024 mostraba que Madrid contaba con 17.360 establecimientos turísticos, de los cuales 16.100 eran pisos turísticos. Sorprendentemente, sólo el 7,45 por ciento (unas 1.200 unidades) tenían una licencia válida.
Con las nuevas normas ya en vigor, la ciudad espera frenar los alquileres ilegales, proteger la oferta de viviendas a largo plazo y hacer que el alojamiento turístico sea más profesional y responsable.
Las últimas cifras de Inside Airbnb muestran que solo entre julio y noviembre de 2025, desaparecieron 2.662 anuncios, lo que sugiere que muchos anfitriones están optando por retirar sus propiedades en lugar de enfrentar sanciones o intentar cumplir con nuevas regulaciones.
Equilibrando turismo y vivienda – El paseo por la cuerda floja de Madrid
El Plan Reside marca un cambio importante en la forma en que la capital de España ve el lugar del turismo dentro de su sistema de vivienda. Es un intento de recuperar espacios residenciales manteniendo Madrid abierta a los visitantes.
Los críticos advierten que unas normas más estrictas podrían reducir las opciones de alojamiento para los turistas y perjudicar a los negocios locales, pero los partidarios argumentan que los alquileres vacacionales sin control estaban expulsando a los residentes del centro de la ciudad.
Lo que está claro es que el mensaje de la ciudad es firme: el alquiler turístico ya no será una batalla campal.
Mientras Madrid se prepara para 2026, los efectos del plan ya son visibles: menos pisos turísticos, barrios más tranquilos y un esfuerzo renovado para proteger la vivienda para quienes realmente viven en la ciudad.
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