¿Quién tiene que pagar la comisión del agente inmobiliario (normalmente equivalente a un mes de alquiler) en España: el arrendador o el nuevo inquilino? ¿Y hay excepciones a las reglas o trucos clandestinos que usan los agentes para lograr que los inquilinos desembolsen más dinero?
Hasta 2023, la regla general en España era que tanto el propietario como el inquilino tendrían que pagar los honorarios de las agencias inmobiliarias cuando se tramitara un contrato de alquiler a través de ellas, aunque en algunos casos era sólo el arrendatario (inquilino) y no el arrendador (propietario) quien tenía que pagar la mayor parte de esta comisión.
Los inquilinos a menudo tenían la sensación de que no recibían mucho a cambio, ya que era común encontrar apartamentos sin limpiar, llenos de muebles rotos y otros electrodomésticos que no funcionaban.
Además de una comisión a la agencia equivalente a un mes de alquiler, los inquilinos tenían que pagar uno o dos meses de depósito y un mes de alquiler, lo que significaba que tenían que pagar un total de tres o cuatro meses de honorarios por adelantado, lo que supondría una gran cantidad de dinero.
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Afortunadamente, la ley de vivienda española, que entró en vigor en mayo de 2023, puso fin a esto y ahora le corresponde únicamente al propietario pagar los honorarios de agencia, ya que es él quien los contrató.
La ley, que modificó parte de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, ahora establece: “Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador”, es decir, del propietario del inmueble.
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Uno de los principales problemas es que las agencias han estado haciendo esto durante tanto tiempo que pueden perder bastante dinero y pueden seguir pidiendo a los inquilinos que paguen de forma adicional.
Alejandro Fuentes-Lojo, abogado especializado en derecho inmobiliario, explicó al sitio de noticias español Newtral: “Muchos profesionales intentarán eludir esta prohibición, y en algunos casos intentarán que el inquilino pague de su bolsillo, pero hay que advertir que si acceden quedarán desprotegidos por la ley”.
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Tenga en cuenta que, aunque los inquilinos ya no deberían tener que pagar los honorarios completos de la agencia, hay ciertas circunstancias en las que es posible que aún tengan que pagar algo.
La Agencia Negociadora de Alquileres (ANA), señala que existen una serie de casos excepcionales en los que las agencias inmobiliarias pueden repercutir algunos de estos gastos a los inquilinos, concretamente cuando se les ofrece una serie de servicios adicionales que les benefician directamente.
Estos gastos podrían incluir servicios de limpieza de la casa al final del contrato de arrendamiento, servicios de reparación y asesoramiento legal durante la duración del contrato, u otros servicios donde se pueda demostrar que tienen un beneficio directo para los inquilinos. Estos gastos sólo se podrán cobrar después de la firma de los contratos.
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El director general de ANA y abogado especializado en arrendamiento, José Ramón Zurdo, afirma: “La nueva Ley de Vivienda no regula ni limita el impacto de los gastos que se devengan con posterioridad a la firma de los contratos, porque el límite de gastos que se pueden repercutir se cierra después de este tiempo”.
Según la nueva ley de vivienda, entre los gastos que no pueden repercutirse al inquilino se incluyen los gastos de gestión que cobran las agencias inmobiliarias por intermediar, buscar inquilinos y mostrar las viviendas. Tampoco se podrán cobrar a los inquilinos los gastos de formalización de contratos ni el pago de abogados o notarios involucrados.
También hay cuatro casos excepcionales en los que las agencias aún pueden cobrar honorarios a los inquilinos, cuando no se trata de arrendamientos de vivienda habitual y, por tanto, no están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Estos incluyen:
Alojamiento turístico Alquiler de locales comerciales u oficinas Alquileres de temporada Arrendamientos de viviendas de lujo – Inmuebles cuya superficie supere los 300 m2 construidos, o cuyo alquiler supere en 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.
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