Feliz martes y bienvenidos a otra edición de Rent Free. Las historias de esta semana incluyen:
El voto casi unánime de la Cámara sobre un proyecto de ley de vivienda que incluye una serie de políticas a favor de la oferta. La aprobación unánime por parte del Senado de Florida de un proyecto de ley de unidades de vivienda accesorias. Los “juicios espectáculo” del alcalde de la ciudad de Nueva York, Zohran Mamdani, contra los malos propietarios.
Pero primero, cubrimos la reactivación y reforma del incipiente programa de “subvenciones YIMBY” del gobierno federal.
La semana pasada, el Congreso renovó la financiación para un nuevo programa de “subvenciones YIMBY” con algunos ajustes estatutarios que finalmente podrían hacer que el incipiente programa funcione como un incentivo eficaz para la desregulación estatal y local.
La asignación de 77 mil millones de dólares para el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD, por sus siglas en inglés) promulgada el martes pasado incluyó 50 millones de dólares para una tercera ronda de subvenciones de Caminos para eliminar obstáculos a la vivienda (PRO Vivienda).
El programa PRO Vivienda fue creado por el Congreso como parte de la resolución continua del año fiscal 2023 aprobada en diciembre de 2022 con la intención de utilizar dinero federal como incentivo para que los gobiernos locales y estatales eliminen la burocracia regulatoria en la construcción de nuevas viviendas.
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Pero, como ya señaló Reason anteriormente, los primeros 85 millones de dólares en subvenciones no estaban destinados a este propósito. Las ciudades recibieron dinero para actividades de planificación vagas que no tenían un potencial evidente para aumentar la producción de viviendas. Otros recibieron dinero por adoptar políticas de “zonificación inclusiva” que reducen la producción de viviendas.
La segunda ronda de subvenciones de 100 millones de dólares publicada en enero de 2025 mostró cierta mejora, con más subvenciones destinadas a lugares que estaban adoptando reformas de zonificación desregulatorias.
Aun así, la segunda ronda de subvenciones todavía mostró poco sentido en cuanto a qué jurisdicciones estaban recibiendo premios. Austin, Texas, de rápida construcción, recibió una adjudicación de $6,7 millones para continuar su trabajo de reforma de zonificación, al igual que San Francisco, hambriento de suministros y hostil a las reformas.
La mala orientación de las subvenciones por parte del programa no fue imprevista. El lenguaje legislativo original que creó el programa PRO Vivienda fue increíblemente vago.
Se ordenó al secretario de HUD que priorizara las subvenciones a jurisdicciones que “demuestren progreso y compromiso para superar las barreras locales para facilitar el aumento en la producción y preservación de viviendas asequibles”.
Es notable la falta de una definición real de qué políticas o resultados del mercado inmobiliario se suponía que HUD debía alentar. Del mismo modo, decir que los solicitantes de subvenciones sólo necesitan mostrar “progreso y compromiso” para eliminar las barreras locales parecía implicar que las jurisdicciones no necesitaban adoptar ningún cambio de política. Muchos beneficiarios recibieron dinero por prometer simplemente estudiar posibles reformas.
El texto que autorizó la segunda ronda de subvenciones fue igualmente impreciso.
Curiosamente, el lenguaje que autoriza esta última tercera ronda de subvenciones PRO Vivienda es mucho más específico.
Dice que HUD otorgará subvenciones a jurisdicciones que “han promulgado o implementado (o provocado que otra entidad promulgue o implemente) leyes y regulaciones de zonificación, uso de la tierra o permisos menos restrictivas, que se espera razonablemente que preserven o produzcan nuevas unidades de vivienda”.
“Es absolutamente un paso en la dirección correcta”, dice Will Poff-Webster, director de políticas de infraestructura del Instituto para el Progreso y ex miembro del personal del senador Brian Schatz (demócrata por Hawái), quien durante mucho tiempo ha sido un defensor del programa PRO Vivienda.
Dice que el nuevo lenguaje es más explícitamente desregulador y debe llegar a jurisdicciones que ya han promulgado reformas. “No puede ser algo en lo que prometen algo que sucederá en el futuro”, le dice Poff-Webster a Reason.
HUD tiene otros 120 días para emitir un Aviso de oportunidad de financiamiento que establezca criterios de financiamiento más precisos para los solicitantes de subvenciones.
Estas serán las primeras subvenciones PRO Vivienda otorgadas por la administración Trump, que tiene un compromiso más expreso con la desregulación que su predecesor.
Al diseñar la nueva ronda del programa, Poff-Webster dice que la administración actual “realmente [has] una oportunidad para hacer que el programa se centre más en la desregulación”.
El tiempo lo dirá.
El lunes por la noche, mediante una votación desequilibrada de 390 a 9, la Cámara de Representantes aprobó la HR 6644, también conocida como la “Ley de Vivienda para el Siglo XXI”.
La extensa legislación incluye una variedad de políticas que abarcan todo, desde regulaciones bancarias comunitarias federales hasta beneficios para veteranos. El proyecto de ley también incluye una serie de políticas destinadas a aumentar la producción de viviendas y liberalizar las normas locales de uso de la tierra.
El proyecto de ley se incluye en la Ley de Marcos de Suministro de Vivienda, que ordenaría a HUD desarrollar reformas de zonificación de mejores prácticas que los estados y localidades podrían optar por adoptar.
También derogaría el actual requisito federal de que las unidades de vivienda prefabricadas se asienten sobre un chasis de acero permanente, una política que, según los expertos en vivienda, aumenta el costo de las viviendas prefabricadas sin ningún beneficio real.
De manera similar, otra parte del proyecto de ley ordenaría a HUD que proporcione pautas de código de construcción modelo para edificios de apartamentos de una sola escalera.
La mayoría de los códigos de construcción estatales y locales exigen que los edificios multifamiliares tengan dos escaleras, lo que, según los críticos, aumenta los costos de desarrollo e impide la construcción de apartamentos más pequeños en lotes más pequeños.
HR 6644 contiene muchas de las políticas iguales o similares a la Ley bipartidista ROAD to Housing del Senado, que la cámara alta aprobó el año pasado. El Centro de Política Bipartidista tiene una explicación útil que desglosa las diferencias entre los dos proyectos de ley.
El proyecto de ley del Senado incluye disposiciones que modificarían los programas de subvenciones existentes o crearían otros nuevos que (similares a las subvenciones YIMBY analizadas anteriormente) tienen como objetivo recompensar a las jurisdicciones que liberalicen sus leyes de uso de la tierra y aumenten la producción de viviendas.
La inclusión de dinero nuevo en el proyecto de ley del Senado lo hace marginalmente más ambicioso, pero también potencialmente más difícil de vender, como señaló Politico en su informe sobre el proyecto de ley ayer.
Algunos expertos en políticas conservadoras y libertarias también han planteado objeciones al federalismo ante el nuevo gasto federal destinado a fomentar cambios en las políticas locales. En particular, la mayoría de los votos “no” a la HR 6644 en la Cámara provinieron de republicanos como los representantes Andy Biggs (republicano por Arizona) y Thomas Massie (republicano por Kentucky).
La mayoría de los estados que recién inician una reforma de zonificación normalmente comienzan con unidades de vivienda accesorias (ADU), a menudo llamadas suites para suegros o apartamentos para abuelas, antes de pasar a liberalizar las reglas que rigen los desarrollos más grandes.
Como era de esperar, Florida está haciendo las cosas en orden inverso.
En 2023, el estado aprobó silenciosamente reformas de zonificación que prevalecían sobre las reglas de densidad locales en los edificios de apartamentos que incluían unidades asequibles. Esto ha permitido cientos de proyectos multifamiliares, incluidos grandes rascacielos.
Una vez superada esa gran reforma, el Estado del Sol se está centrando ahora en las ADU de menor escala. La semana pasada, el Senado de Florida aprobó por unanimidad un proyecto de ley que requeriría que las localidades permitan estas unidades en propiedades unifamiliares.
“Las ADU pueden aumentar la vivienda para la fuerza laboral porque cuesta menos construirlas, cuestan menos alquilarlas y a menudo están ubicadas en áreas donde los trabajadores necesitan vivir y estar cerca de sus trabajos”, dijo a CBS News el patrocinador del proyecto de ley, el senador estatal Don Gaetz (R-Niceville).
El proyecto de ley también limitaría la capacidad de los gobiernos locales para imponer mandatos de estacionamiento o requisitos de permisos especiales a las ADU. Tampoco podrían exigir que el propietario de la propiedad viva en el lugar para poder construir una ADU.
Esas disposiciones eliminan muchas de las píldoras venenosas comunes que los gobiernos locales pueden adoptar para obstaculizar la construcción de ADU legales estatales.
El alcalde de Nueva York, Zohran Mamdani, está cumpliendo su promesa de organizar una serie de sesiones de escucha para que los neoyorquinos se quejen de sus propietarios.
Esta mañana, reveló las fechas de cinco eventos de la serie de “estafas de alquiler” que se llevarán a cabo en cada uno de los cinco distritos de la ciudad. La Oficina del Alcalde para la Protección de los Inquilinos, la oficina revivida dirigida por el activista de extrema izquierda Cea Weaver (que tiene una larga historia de oposición a la propiedad privada), está organizando la serie.
Ciudad de Nueva York: Ha llegado el momento. Finalmente, una oportunidad de decirle a la ciudad EXACTAMENTE en qué se ha salido con la suya su arrendador. Las primeras audiencias sobre estafas de alquileres en la ciudad de Nueva York se están llevando a cabo en los cinco condados y queremos saber de usted. Auténticos neoyorquinos. Historias reales. Cambios políticos reales.
— Alcalde Zohran Kwame Mamdani (@mayor.nyc.gov) 2026-02-10T14:31:27.267051578Z
“Los ensayos pueden ser un buen teatro, pero no resuelven los problemas”, dijo Kenny Burgos, director ejecutivo de la Asociación de Apartamentos de Nueva York, en un comunicado enviado por correo electrónico.
Como ha admitido la administración de Mamdani en documentos judiciales, muchos de los problemas de calidad de la vivienda que afectan a los apartamentos de Nueva York son el resultado directo de las leyes de control de alquileres que limitan la capacidad de los propietarios de aumentar los alquileres para pagar las reparaciones necesarias.
La Casa Blanca está considerando abrir una investigación antimonopolio sobre los constructores de viviendas estadounidenses, informa Bloomberg. Las redadas federales de inmigración en el sur de Texas dejan subdivisiones a medio construir sin trabajadores para terminarlas.
El artículo del WSJ de hoy describe lo que sucede después de que ICE allana un sitio de construcción de una nueva casa:
La construcción se ralentiza, las cuadrillas evitan el área, las casas permanecen a medio terminar y los proveedores locales pierden ventas. pic.twitter.com/bckntzlSow
– Eric Finnigan (@EricFinnigan) 9 de febrero de 2026
La movilidad de los hogares cayó a un mínimo histórico en 2024, según un nuevo informe del Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de Harvard. John Ketcham, del Manhattan Institute, escribe sobre las “elecciones diarias que sustentan el negocio urbano”.