Hoy, la Corte Suprema celebró un argumento oral en Pung contra el condado de Isabella, un caso importante sobre expropiaciones en el que presenté un escrito amicus curiae en nombre del Instituto Cato, en nombre de mí y de un grupo de destacados académicos en expropiaciones. Es frustrante que gran parte del argumento oral se centrara en el tema equivocado.
Este es un caso sobre robo del valor líquido de la vivienda. El condado de Isabella, Michigan, confiscó la casa del difunto Timothy Pung porque supuestamente no pagó unos 2.200 dólares en impuestos y tasas (su patrimonio afirma que en realidad no debía nada). Luego vendieron la propiedad en una subasta por unos 76.000 dólares; el condado se quedó con los $2200 que creía que se debían y transfirió los fondos restantes (alrededor de $73,800) al patrimonio de Pung.
El estándar habitual para la compensación por expropiaciones, según un antiguo precedente de la Corte Suprema, es el “valor justo de mercado”: el precio que alcanzaría una propiedad si se vendiera en el mercado abierto. El patrimonio de Pung argumenta que el valor justo de mercado aquí es en realidad $194,400 (la cantidad en la que el propio condado evaluó ese valor a efectos del impuesto a la propiedad).
Si una incautación del valor líquido de la vivienda después de una ejecución hipotecaria es una expropiación, como acertadamente sostuvo la decisión unánime de la Corte Suprema en Tyler v. Hennepin County (2023), entonces el patrimonio obviamente tiene razón. La propiedad expropiada es el valor residual de la vivienda (después de pagar los impuestos morosos). Y eso puede ser más de lo que el gobierno obtuvo del mejor postor en la subasta.
En este caso, parece claro que el precio de subasta fue demasiado bajo. Lo sabemos porque el postor ganador rápidamente revendió la propiedad por 195.000 dólares (muy cerca de la estimación del valor justo de mercado de la finca Pung).
Cuando la Corte tomó el caso y después de ver la impresionantemente amplia variedad ideológica cruzada de escritos amicus curiae que apoyaban a Pung, pensé que era muy probable que los jueces simplemente dictaminaran que se requiere una compensación justa del valor de mercado. Nuestro informe amicus curiae explica por qué esto se desprende de los principios básicos de la Cláusula de Expropiación. Pero, lamentablemente, la mayor parte del argumento de hoy no se centró en el monto de la compensación requerida, sino más bien en la “justicia” del proceso de ejecución hipotecaria y subasta al que fue sometido el propietario. ¡Ese no es el tema correcto! La Cláusula de Expropiación es una norma sustantiva, no procesal. Requiere el pago de una “compensación justa” cuando el gobierno se apodera de la propiedad. Y, en este caso, ambas partes están de acuerdo en que se ha producido una expropiación (el abogado del condado lo admitió durante el argumento). Por lo tanto, la atención debería centrarse en si el monto de la compensación que recibió el patrimonio de Pung fue adecuado, no en el proceso que llegó a ese punto.
Y, en este caso, es muy evidente que la compensación fue manifiestamente insuficiente. La propia valoración de la propiedad por parte del gobierno lo demuestra, al igual que el hecho de que el ganador de la subasta pronto se dio la vuelta y vendió la casa por casi exactamente lo que el gobierno había valorado.
El juez Neil Gorsuch acertó cuando dijo que “habría pensado que cuando pierdo todo el manojo de palos de mi propiedad y el Estado se los lleva, eso es una toma… a los efectos de la Constitución de Estados Unidos”. ¡Exactamente así! El Condado se quedó con la casa y, por lo tanto, debe pagar al propietario su valor total.
El juez Ketanji Brown Jackson sugirió “la idea de que todas las cuestiones de equidad que surgen en este caso podrían en realidad resolverse en el ámbito del debido proceso” y, por lo tanto, tratarse mejor bajo la Cláusula del Debido Proceso de la Quinta Enmienda, en lugar de la Cláusula de Expropiación. Creo que tiene mucha razón en eso. Pero llega a la conclusión equivocada en este caso (que probablemente el condado debería ganar). La conclusión correcta es que los requisitos de la Cláusula de Expropiación no pueden satisfacerse mediante la mera equidad procesal. El gobierno debe pagar una compensación totalmente adecuada, que en la mayoría de los casos requiere al menos un valor justo de mercado. En nuestro escrito amicus curiae, señalamos que la compensación por el valor justo de mercado a menudo puede ser en realidad insuficiente, porque a veces no toma en cuenta el “valor subjetivo” que las personas atribuyen a sus hogares y otras propiedades. Pero, como mínimo, una compensación muy inferior al valor justo de mercado no es suficiente.
Quizás el enfoque en la equidad procesal fue dictado por el temor de que simplemente dictaminar que se requiere una compensación del valor justo de mercado destruiría el sistema de ejecución tributaria. El abogado del Departamento de Justicia de Trump que intervino hoy afirmó que tal requisito “significaría el fin de las ventas fiscales en Estados Unidos. Cada venta fiscal necesariamente producirá menos que el valor justo de mercado”. Esa afirmación es falsa. Como se detalla en nuestro escrito amicus curiae (pág. 18), y otros, los estados tienen una variedad de opciones para estructurar subastas de ejecuciones hipotecarias de manera que eviten ese problema. Por ejemplo, podrían simplemente exigir una oferta mínima de subasta igual al valor justo de mercado o cercana a él. El juez Alito señaló varias de estas alternativas en el argumento oral.
Dicho esto, es cierto (como también señalamos en nuestro informe) que las subastas de ejecuciones hipotecarias a menudo conducen a una compensación inadecuada para los propietarios. Señalamos que los propietarios pobres, ancianos, discapacitados y minoritarios corren un riesgo particular de sufrir robo sobre el valor líquido de la vivienda. La Corte haría bien en poner fin a estas flagrantes violaciones de los derechos constitucionales de propiedad. Si el precio de poner fin a esto es que los estados deben encontrar alguna otra manera de lidiar con la morosidad fiscal, que así sea.
Varios jueces, entre ellos Amy Coney Barrett y Sonia Sotomayor, destacaron la injusticia de la incautación por parte del condado de una casa valorada en más de $194,000 para pagar una morosidad fiscal de sólo $2200, especialmente porque no estaba nada claro que Pung realmente estuviera en mora. Como lo expresó Barrett, “me parece que este asesor fiscal era como el inspector Javert, pero fue aún peor porque [in this case] Jean Valjean no había robado el pan.” Estas enormes desproporciones entre el monto de la morosidad fiscal y el valor de la propiedad expropiada ocurren a menudo en casos de ejecución hipotecaria fiscal. Ésa es otra razón más para exigir una compensación total del valor justo de mercado.
El juez Thomas planteó la cuestión de por qué, si la compensación por el valor justo de mercado es el estándar, tantos estados tradicionalmente se han salido con la suya pagando mucho menos. La respuesta es que no fue hasta 2023 (en el caso Tyler) que la Corte Suprema finalmente se pronunció sobre la cuestión de si el robo del valor líquido de la vivienda califica como expropiación. Hasta entonces, había poco escrutinio judicial federal de los precios de subasta de ejecuciones hipotecarias, aunque algunos tribunales estatales frenaron estas prácticas bajo sus constituciones estatales.
En este punto, no estoy seguro de qué sucederá finalmente en este caso. Varios jueces sugirieron que el Tribunal podría anular la decisión del Sexto Circuito a favor del Condado y devolver el caso para una mayor consideración de la “imparcialidad” del proceso de subasta de ejecución hipotecaria. En ese caso, mucho dependerá de los estándares que establezca la Corte para evaluar cuán “justo” es el proceso. También puede haber alguna posibilidad de que el Tribunal siga exigiendo una compensación por el valor justo de mercado, o al menos cierto grado de presunción a favor de dicha compensación. No puedo descartar por completo la posibilidad de que la Corte confirme el fallo tan equivocado del Sexto Circuito. Pero sospecho que no hay cinco votos para eso.
Finalmente, vale la pena señalar que la intervención de la administración Trump contra los derechos de propiedad aquí es coherente con la hostilidad general de esta administración hacia los derechos de propiedad constitucionales. Trump tuvo un historial terrible en materia de derechos de propiedad durante su primer mandato, y el segundo parece ser igual de malo.
En resumen, es difícil decir qué sucederá aquí. Pero es frustrante que los jueces puedan terminar complicando indebidamente un tema claro y simple, y en el proceso estropeándolo. El gobierno tomó la propiedad de la propiedad de Pung aquí y tiene que pagar una compensación completa por ella, menos los impuestos morosos que Pung adeudaba (suponiendo que, de hecho, les debía). Eso debería ser suficiente para resolver este caso y todos los demás similares.
NOTA: El patrimonio de Pung está representado, en parte, por la Pacific Legal Foundation, una firma de abogados de interés público que también es el empleador de mi esposa. Ella, sin embargo, no es uno de los abogados del caso.