"Las matemáticas simplemente no sirven", dice Sophia, una propietaria de la ciudad de Nueva York. Todos sus gastos principales (seguros, mano de obra, combustible e impuestos a la propiedad) están aumentando. Ahora ya no puede cubrir esos costos aumentando el alquiler que cobra.
Cuando la Junta de Pautas de Alquiler (RGB) de Nueva York aprobó un aumento de alquiler del 0 por ciento en junio, el nuevo alcalde de la ciudad lo celebró con un regalo helado. Un breve vídeo publicado en las redes sociales muestra a Zohran Mamdani metiendo la mano en un congelador para coger una barra de helado mientras anuncia que la junta "independiente" congeló los alquileres de los 2 millones de inquilinos que viven en los casi 1 millón de apartamentos con alquiler estabilizado de la ciudad. Cerca de un tercio de todas las viviendas de Nueva York tienen alquileres estabilizados.
"Puede que haga calor afuera, pero el alquiler está helado", se lee en el título del video en Instagram.
La votación fue una importante victoria política para el alcalde. La plataforma izquierdista de Mamdani incluía de todo, desde guarderías gratuitas hasta autobuses urbanos gratuitos, pero su necesidad de equilibrar el presupuesto le ha impedido en gran medida cumplir promesas que en realidad le cuestan dinero a la ciudad. La congelación de los alquileres era una de las principales políticas que el alcalde podía promulgar sin añadir directamente números rojos al balance.
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Pero eso no significa que la congelación sea gratuita. En cambio, esos números rojos aparecerán en los balances de los edificios de alquiler estabilizado de la ciudad, una proporción cada vez mayor de los cuales pierden dinero cada año.
Cerca del 10 por ciento de los edificios con alquiler estabilizado de Nueva York tienen costos operativos que exceden sus ingresos. Esto supone casi duplicar las dificultades financieras en tan sólo cinco años. Casi 60.000 apartamentos con alquiler estabilizado están vacíos porque sus propietarios no pueden darse el lujo de renovarlos y volver a ponerlos en el mercado. Las quiebras de edificios con alquileres estabilizados continúan aumentando cada año, sin señales de detenerse.
Mientras tanto, los informes de la ciudad y los estudios académicos muestran una disminución constante en la calidad física del parque de viviendas con alquiler estabilizado.
La causa del deterioro financiero y físico de los apartamentos con alquiler estabilizado de Nueva York se remonta a una ley aprobada en 2019 que endureció agresivamente el régimen de regulación de alquileres del estado. Esa ley eliminó la mayoría de las vías a través de las cuales los propietarios podían retirar sus apartamentos de la estabilización de alquileres. También acabó en gran medida con su capacidad de aumentar los alquileres para cubrir reparaciones y mejoras de capital y acercar los alquileres a las tasas del mercado en las unidades desocupadas.
Esos cambios pusieron a muchos edificios al borde de la quiebra. Es en este entorno de ingresos reducidos y costos operativos explosivos que la Junta de Pautas de Alquileres (la mayoría de la cual fue nombrada por Mamdani) votó a favor de congelar los alquileres.
"No es que una decisión singular, una congelación del alquiler este año, fuera de repente lo que nos pusiera en este camino. Hemos estado en este camino durante la mayor parte de una década ", dice Kenny Burgos, director ejecutivo de la Asociación de Apartamentos de Nueva York.
Para los activistas socialistas dentro y fuera de la administración Mamdani, la ruina financiera de las viviendas privadas con alquiler estabilizado es para bien. Representa una corrección necesaria a la supuesta "especulación" que hizo subir demasiado el valor de los edificios, dicen. Si los edificios quiebran, se argumenta, las organizaciones sin fines de lucro o la propia ciudad pueden hacerse cargo de ellos.
Pero incluso las organizaciones sin fines de lucro están luchando por mantener edificios con alquileres estabilizados frente a costos crecientes y alquileres congelados. La congelación del alquiler es una medida más
Ése sería otro dolor de cabeza financiero para el alcalde de la ciudad, peor que un congelamiento cerebral inducido por un helado.
Antes de que la Junta de Pautas de Alquiler emita su decreto final sobre aumentos de alquiler, celebra una serie de audiencias públicas cada año.
Los activistas de los inquilinos que se oponen por principio a cualquier aumento del alquiler salen con fuerza para hacer oír sus voces. El resultado suele ser un circo, pero este año fue más bien un espectáculo de terror.
En la audiencia de la RGB en Brooklyn a mediados de junio, a los manifestantes de "comerse a los ricos" se les unió una horda de zombis que querían comerse a cualquiera, a cualquiera. Los zombis eran, de hecho, actores contratados por Gotham Housing Alliance, una asociación comercial de propietarios, para servir como una colorida representación viviente de apartamentos "zombis" con alquiler estabilizado: unidades que permanecen vacías porque los propietarios no pueden obtener ganancias reparándolos y poniéndolos nuevamente en el mercado.
En 2025, se estima que 57.000 apartamentos con alquiler estabilizado estaban vacíos en la ciudad de Nueva York, según registros públicos obtenidos por The City Reporter . Alrededor del 5,6 por ciento de los apartamentos con alquiler estabilizado no albergan a nadie, cinco veces la tasa de desocupación con alquiler estabilizado informada por la anterior Encuesta de Vacantes de Vivienda, realizada por la Oficina del Censo de EE. UU. en 2023.
Puede parecer extraño que edificios de departamentos por debajo del mercado en la ciudad de Nueva York, que tiene algunos de los alquileres de mercado más altos del mundo, permanezcan vacíos. Pero los propietarios tienen una explicación sencilla para esta rareza económica: las leyes de alquiler de 2019 eliminaron los aumentos de alquiler del "bono de desocupación" que los propietarios podían cobrar por las unidades vacías.
Ese cambio hizo que fuera completamente antieconómico poner en línea apartamentos que quedan vacíos después de un largo período de arrendamiento.
Un efecto bien documentado del control de alquileres es que los inquilinos permanecen en sus unidades por más tiempo. Para los activistas de los inquilinos, este es el principal beneficio de la política: "estabilidad" para las personas que de otro modo podrían irse debido al aumento del alquiler.
En Nueva York, cuanto más tiempo una unidad con alquiler estabilizado esté ocupada por el mismo inquilino, mayor será la brecha entre el alquiler que el propietario puede cobrar legalmente y el alquiler que el apartamento podría alcanzar en el mercado abierto. Bajo el sistema anterior a 2019, este era un problema menos grave. Una vez que se desalojaba una unidad ocupada durante mucho tiempo, el propietario podía reclamar el aumento automático del 20 por ciento en el alquiler por desocupación. Los costos de las renovaciones también podrían incluirse en el alquiler que pagaría el próximo inquilino.
Pero los cambios de 2019 pusieron fin a las bonificaciones por vacantes y limitaron los costos de renovación a no más de $15,000 (luego aumentados a $50,000 para renovaciones en unidades vacías). Estos tendrían que distribuirse en 15 años, para un aumento máximo de alquiler mensual de $347.
"Las unidades [vacantes] están sujetas a un tope de alquiler extremadamente bajo. Estas mismas unidades a menudo necesitarán cientos de miles de dólares en renovaciones para poder alquilarlas legalmente", dice Robert Johnson, abogado del Instituto Libertario para la Justicia. "La suma total de todo esto es que hay decenas de miles de unidades que están vacías".
El Instituto para la Justicia está demandando al estado de Nueva York, a la ciudad de Nueva York y a la Junta de Pautas de Alquiler en nombre de varios propietarios de propiedades en alquiler. Argumentan que los límites de alquiler son tan bajos que han hecho imposible que los propietarios ganen dinero con sus unidades desocupadas.
Uno de los demandantes tiene una unidad vacante que necesita $100,000 en renovaciones para ponerla a la altura del código. El alquiler legal máximo de esa unidad es de $710 al mes.
Debido a que el propietario sólo puede recuperar la mitad de esos costos de renovación mediante aumentos de alquiler repartidos en 15 años, es más barato simplemente dejar el apartamento vacío.
La congelación de alquileres de este año no es la primera que realiza la RGB. La junta también limitó los aumentos de alquiler al 0 por ciento para los arrendamientos de un año en 2015, 2016 y 2020. Pero la congelación de 2026 afecta mucho más, dados los muchos otros costos impuestos por la ley de 2019.
Durante algunas décadas, a partir de principios de los años 1990 , las regulaciones de alquiler de Nueva York fueron relativamente flexibles. Los propietarios podrían aumentar los alquileres en un 20 por ciento en las unidades desocupadas. También pudieron aumentar los alquileres para cubrir el costo total de las renovaciones y mejoras importantes de capital. Los propietarios también podrían "desregular" las unidades con alquileres estabilizados y cobrarles lo que quisieran, una vez que los alquileres legales permitidos bajo la estabilización de alquileres superaran un cierto umbral.
Las reformas de la década de 1990 ayudaron a que los edificios con alquileres estabilizados de Nueva York recuperaran su buena salud financiera.
En 1991, el 13,9 por ciento de los edificios con alquiler estabilizado estaban en dificultades financieras, lo que significa que sus costos operativos excedían sus ingresos operativos. A finales de la década, sólo el 6 por ciento de los edificios se encontraban en dificultades financieras.
Un aumento de casi el 20 por ciento en el impuesto a la propiedad a principios de la década de 2000, seguido de la Gran Recesión, hizo que las dificultades financieras se extendieran nuevamente por el sector estabilizado por los alquileres. Pero a mediados y finales de la década de 2010, el porcentaje de edificios que operaban en números rojos se mantenía estable en alrededor del 5 por ciento.
A medida que los alquileres de mercado en Nueva York aumentaron en la década de 2000, este sistema relativamente flexible de regulación de alquileres hizo que inversores ansiosos por desregular estas unidades invirtieran una gran cantidad de capital en viviendas con alquiler estabilizado. Los inversores comprarían edificios en ruinas y los renovarían. Los aumentos de alquiler que reclamaron gracias a las bonificaciones por desocupación y las mejoras de apartamentos les permitieron elevar los alquileres legales por encima del umbral necesario para eliminar por completo los apartamentos de la regulación de alquileres.
La RGB informa que desde 1994 hasta 2019, Nueva York fue testigo de una disminución neta de 145,312 unidades con alquiler estabilizado, la gran mayoría de las cuales salieron del sistema a través de la desregulación de alquileres elevados o la conversión de condominios o cooperativas.
Ciertamente se puede contar una historia positiva sobre la lenta y constante desregulación del parque de viviendas con alquiler estabilizado de Nueva York. La ley incentivó a los inversores a invertir capital en edificios más antiguos que necesitaban desesperadamente mantenimiento. Los alquileres individuales aumentarían en las unidades desreguladas, pero la entrada de más apartamentos al mercado ejercería una presión a la baja sobre los alquileres en general.
Pero los críticos también tenían su historia que contar. La cobertura de prensa se quejó de que los propietarios explotaban " lagunas " para aumentar los alquileres. Los activistas de los inquilinos argumentaron que los propietarios tenían un incentivo para acosar a los inquilinos hasta que se mudaran para reclamar bonificaciones por desocupación.
En 2018, candidatos progresistas, muchos de ellos afiliados a los Socialistas Democráticos de Estados Unidos, ayudaron a cambiar el Senado estatal, que durante décadas había estado controlado por los republicanos.
Al año siguiente, estos progresistas aprobaron la Ley de Estabilidad de Vivienda y Protección de Inquilinos, que acabó con la desregulación de los años noventa. Se eliminaron los bonos por vacancia. Los aumentos de alquiler que podían reclamarse por renovaciones y mejoras de capital estaban estrictamente limitados. Se terminaron casi todas las vías a través de las cuales un propietario podía sacar una unidad de la estabilización de alquileres.
Los apartamentos zombis de Nueva York son la señal más obvia de la inviabilidad de la ley de 2019. Los fundamentos de los edificios ocupados no parecen mucho mejores.
Cuando se aprobó esa ley, "la sensación era que estos edificios perdieron el 30 por ciento [de su valor] de la noche a la mañana", dice Greg Corbin, presidente y fundador de Northgate Real Estate Group, que se especializa en ventas por quiebra de edificios con alquiler estabilizado.
La verdad resultó ser mucho peor, dice Corbin.
Muchos propietarios habían pedido dinero prestado para comprar edificios con alquileres estabilizados con la expectativa de poder renovar las unidades desocupadas y luego, mediante la desregulación de los alquileres elevados, elevar los alquileres a las tasas del mercado. Cuando la ley de 2019 cerró la puerta a este plan de negocios, los propietarios se quedaron con unidades cuyos alquileres legales nunca serían suficientes para cubrir sus crecientes costos operativos y financieros.
Los propietarios con más problemas de liquidez decidieron vender sus edificios mediante ventas por quiebra. Cuando esos precios de venta por quiebra mostraron que los valores de los edificios habían disminuido mucho más del 30 por ciento, eso ejerció presión a la baja sobre las valoraciones de aún más edificios.
Esto inició un círculo vicioso en el que más propietarios buscaron ventas por quiebra, lo que ejerció más presión a la baja sobre las valoraciones de los edificios, y así sucesivamente.
Alrededor del 9,2 por ciento de los edificios que contienen unidades de alquiler estabilizado están "en dificultades financieras", según la Junta de Pautas de Alquiler, lo que significa que sus costos operativos exceden los ingresos por alquiler. Eso es más que el 6 por ciento de edificios que se consideraban en dificultades antes de la ley de alquileres de 2019.
Las cifras del RGB sobre edificios con dificultades financieras no incluyen los costos de financiación de sus propietarios. Una vez que se tienen en cuenta, los problemas financieros son mucho más generalizados.
Se estima que 460.000 unidades se encuentran en edificios donde el 90 por ciento o más de los apartamentos tienen alquiler estabilizado.
"En mi opinión, al menos la mitad de esos edificios no son saludables y es necesario que suceda algo", dice Corbin. Sólo su empresa se ocupa actualmente de 60 ventas por quiebra o ejecución hipotecaria de edificios con alquiler estabilizado.
El Centro Furman de la Universidad de Nueva York también señala que el volumen de ventas de edificios con alquiler estabilizado continúa disminuyendo, a medida que los prestamistas e inversores se vuelven más cautelosos a la hora de financiar estos acuerdos. Según el Centro Furman, alrededor del 4 por ciento de los edificios con alquileres fuertemente estabilizados tienen importantes facturas impagas de propiedad, agua o alcantarillado.
Cea Weaver, el activista izquierdista inquilino que Mamdani eligió para dirigir su Oficina para la Protección de los Inquilinos, dijo a The New York Times Magazine en marzo que la caída en las valoraciones de los edificios es un efecto positivo de las leyes de 2019.
" Había un modelo de negocios que se basaba en la especulación. Ahora es necesario que haya un nuevo modelo de negocios que se base en la realidad de que estos edificios tienen alquileres estabilizados y van a permanecer así", dijo.
Las "lagunas" en las leyes de alquiler anteriores a 2019 alentaron la compra de estos edificios a tasas especulativamente altas, argumentó; esas lagunas ahora están cerradas y la burbuja especulativa se está desinflando.
Independientemente de lo que uno piense de esa evaluación, la ley posterior a 2019 ha provocado su propia forma de especulación. Corbin dice que los principales compradores de propiedades con alquiler estabilizado hoy en día son "inversores inmobiliarios generacionales" con horizontes temporales muy largos, que apuestan por un eventual cambio de política. Razonan que las leyes de alquiler de Nueva York no pueden permanecer así de estrictas para siempre, y que cuando el estado eventualmente liberalice, dentro de una década o dos, los propietarios de edificios con alquileres estabilizados en dificultades experimentarán una ganancia inesperada.
"Si [la ley] cambia, la gente dirá: No puedo creer que no haya comprado todos los edificios que pude tener en 2027", dice Corbin.
Cambiar las leyes de alquiler de Nueva York de una manera que beneficie a los propietarios de edificios requerirá que los formuladores de políticas y el público sientan más simpatía por los propietarios que ahora.
La ley de alquileres de 2019 hace que ese cambio de actitud sea menos probable. La supresión de los alquileres por parte de la ley reduce el incentivo y la capacidad de los propietarios para mantener sus edificios en buen estado. Por lo tanto, la calidad de la construcción disminuye, lo que genera quejas de los inquilinos contra los propietarios individuales y aumenta la ira contra los propietarios en su conjunto.
Este círculo vicioso de malas políticas que alimentan malas actitudes se puso de manifiesto durante las audiencias de la RGB. Los propietarios dijeron que no pueden permitirse el lujo de arreglar nada porque sus costos se están disparando. Los inquilinos que exigían un congelamiento del alquiler preguntaron por qué deberían pagar más cuando el propietario ni siquiera mantiene el edificio en buen estado.
Según la ley de 2019, los aumentos anuales permitidos por la RGB son la única vía real que les queda a los propietarios para aumentar los alquileres. Este año, siete de los nueve miembros del consejo, seis de ellos nombrados por Mamdani, votaron a favor de cerrar también esa vía.
Un miembro de la junta, Christina Smyth, quien fue nombrada durante el mandato de Eric Adams como alcalde para representar a los propietarios de edificios, renunció en protesta antes de la votación final. "La orden RGB de este año se decidió el año pasado durante la campaña electoral", escribió en su carta de renuncia . La junta, dijo, cruzó una "línea legal" al ignorar los datos y aprobar la congelación de alquileres del alcalde.
El único voto disidente contra la congelación provino de Arpit Gupta, profesor asociado de finanzas en la Universidad de Nueva York. Gupta le dice a Reason que creía que la administración Mamdani no ejerció ninguna presión indebida sobre la junta para que votara de cierta manera.
En cierto sentido, son buenas noticias: la RGB está legalmente constituida como un organismo independiente y actuó como tal. Pero el otro lado de la ecuación, dice Gupta, es que esta junta independiente examinó los datos que mostraban que los ingresos de los inquilinos aumentaban constantemente, los gastos de los propietarios aumentaban más rápido que sus ingresos por alquileres y el empeoramiento de las dificultades financieras entre los propietarios, y aun así votó a favor de una congelación.
"Lo que no tengo claro es qué datos necesitarían ver para tomar una decisión diferente en el futuro". él dice.
Si la junta continúa imponiendo la congelación de los alquileres año tras año mientras los costos operativos de los propietarios siguen aumentando, dice Gupta, Nueva York podría ver un regreso a los viejos tiempos cuando los propietarios abandonaban edificios insolventes que ni siquiera valían la factura del impuesto a la propiedad.
Los problemas pasados de Nueva York con el abandono de edificios se produjeron en un momento en que la ciudad sufría una alta criminalidad, un bajo crecimiento económico y una pérdida de población. Las leyes de alquiler de la ciudad amenazan con crear esas mismas condiciones en los edificios con alquiler estabilizado en una época de prosperidad general en la ciudad.
Mamdani ha propuesto varias rampas de salida para salvar viviendas con alquiler estabilizado sin reformar la ley de alquileres de 2019. Su plan incluye intensificar la aplicación del código y transferir la propiedad de los edificios más problemáticos a organizaciones sin fines de lucro o a la ciudad.
Durante las audiencias de la RGB de este año, Gupta escuchó a muchos propietarios de organizaciones sin fines de lucro que, a pesar de no pagar impuestos a la propiedad (el gasto individual más grande para la mayoría de los propietarios), están teniendo problemas para hacer que los números funcionen: "Incluso las organizaciones sin fines de lucro que no pagan [impuestos a la propiedad] vienen a nosotros y nos dicen: 'Oye, no podemos hacer que estos edificios funcionen. Simplemente las matemáticas no cuadran'".
En el momento político actual de Nueva York, donde los socialistas están en ascenso, parece poco probable que veamos reformas basadas en el mercado a las leyes de alquiler del estado. Sin una reforma, la ciudad puede esperar alquileres congelados y edificios destruidos.
En el futuro previsible, las matemáticas no serán matemáticas.