Mientras cientos de personas protestan por el desalojo de Maricarmen, de 87 años, por parte de un fondo buitre que quintuplicó su alquiler y el gobierno intenta aprobar una legislación que regule a estas empresas de inversión, observamos cómo los ‘fondos buitre’ han tomado como rehén al mercado de alquiler de España.
¿Qué son los fondos buitre?
Fondos buitre es la frase acuñada para describir a las empresas de inversión que compran activos depreciados para luego obtener grandes beneficios de ellos. En español se les conoce como fondos buitre.
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¿Por qué invierten en vivienda?
Con el enorme déficit inmobiliario que existe actualmente en España, la vivienda se ha convertido en una mercancía y como tal es muy rentable. Los fondos buitre pretenden maximizar las ganancias de cualquier manera que puedan y, a menudo, utilizan técnicas como comprar bloques enteros de apartamentos, aumentar los alquileres y desalojar a cualquiera que no pueda pagar las tarifas que ellos fijan.
Compran un gran número de propiedades, tanto desocupadas como ocupadas. A menudo obtienen ofertas sobre propiedades propiedad de bancos y luego las venden o administran a precios mucho más altos.
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¿Qué tamaño tienen los fondos buitre en España?
Las últimas estadísticas del catastro español muestran que hay 263.619 empresas privadas propietarias de propiedades en España.
Cada uno de ellos tiene un promedio de 4,1 propiedades residenciales cada uno.
En total, más de un millón de propiedades pertenecen a estas grandes empresas, lo que equivale al 4 por ciento del parque inmobiliario español.
Sin embargo, en grandes ciudades como Madrid y Barcelona esta cifra puede alcanzar alrededor del 10 por ciento.
Hay 562.513 empresas propietarias de más de 10 inmuebles. Esto se compara con alrededor de 178.000 viviendas propiedad de propietarios privados que también poseen más de 10 propiedades.
El principal fondo de inversión que opera en España es la firma estadounidense Blackstone, que es el mayor propietario inmobiliario del país con cerca de 30.000 inmuebles en alquiler.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que estas estadísticas no revelan para qué se utiliza cada propiedad, por lo que no sabemos si es para un negocio, un alquiler residencial, un alquiler turístico, una inversión o, de hecho, es utilizada por la propia empresa.
Sin embargo, según estimaciones del Banco de España, las personas jurídicas privadas poseen alrededor del 8 por ciento del principal mercado de viviendas de alquiler en España, mientras que los particulares poseen el 92 por ciento restante.
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¿Qué efecto están teniendo en el mercado inmobiliario aquí en España?
Dado que la mayoría de los más de 1 millón de propiedades que poseen las empresas de inversión en España se alquilan, estas empresas pueden influir en gran medida en el mercado tanto a nivel nacional como local.
Si compran un gran número de propiedades en un barrio, que además tiene un stock de alquiler limitado, los alquileres pueden aumentar fácilmente.
Los fondos buitre suelen aumentar el alquiler cuando compran edificios y obligan a los inquilinos a pagar más o afrontar el desalojo.
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Si bien las inversiones se realizan en propiedades, las empresas rara vez invierten en vecindarios y servicios, por lo que no necesariamente se realizan mejoras en los barrios españoles, a pesar de que los alquileres siguen aumentando.
Los fondos buitre también encuentran una manera de eludir las leyes de alquiler ofreciendo contratos temporales, espacios de convivencia u otros servicios para que no sean puramente edificios residenciales.
Actualmente en España no existen leyes que limiten el número de propiedades que pueden poseer estas grandes empresas.
¿Cuáles son las posibles soluciones?
El socio menor de coalición del gobierno, Sumar, presentó un proyecto de ley que tenía como objetivo prohibir a las empresas y fondos de inversión comprar viviendas.
Fue rechazado en el Congreso el pasado noviembre y de nuevo este septiembre por partidos como el Partido Popular (PP), el ultraderechista Vox y Junts, mientras que el Partido Socialista (PSOE) y el Partido Nacionalista Vasco (PNV) se abstuvieron.
Con protestas en toda España y cientos de personas acampadas en el centro de Madrid, el gobierno liderado por el PSOE, bajo presión, ahora busca limitar la especulación inmobiliaria de estas empresas a través de impuestos, en un decreto que espera aprobar el martes 29 de septiembre.
Esto potencialmente cambiaría la tributación de las empresas cotizadas dedicadas a la compra y alquiler de bienes inmuebles, elevándola del 15 al 25 por ciento. Hay exenciones si las propiedades están designadas para alquiler asequible.
En una entrevista con la Cadena Ser, Javier Gil, sociólogo investigador del Consejo Superior de Investigaciones Científicas, explicó que lo primero que se debe hacer contra los fondos buitre es eliminar sus “privilegios” fiscales.
“En España un fondo de inversión que compra, alquila o vende vivienda paga menos impuestos que cualquier particular que nos escuche por hacer la misma actividad”.
En segundo lugar, afirma, se les debería impedir comprar propiedades residenciales. “Esto no sólo les afectaría a ellos, sino también a todos aquellos inversores que buscan invertir en vivienda como negocio, como alguien que invierte en bolsa o criptomonedas, pero que no busca comprar una casa para vivir”.
Según él, esta medida se ha aplicado con éxito en países como Canadá y Países Bajos.