Ningún lugar donde vivir: la historia oculta de la crisis inmobiliaria en Estados Unidospor James S. Burling, Skyhorse Publishing, 408 páginas, 32,99 dólares
James Burling, con 40 años de experiencia litigando casos de derechos de propiedad para la Pacific Legal Foundation, enriquece el debate sobre la vivienda de tres maneras en su libro. Ningún lugar para vivir. Primero, nos recuerda la importancia crucial de la propiedad privada para una sociedad libre y floreciente. En segundo lugar, analiza una larga historia de esfuerzos por interferir en el mercado inmobiliario. Y en tercer lugar, ofrece recomendaciones perspicaces para lograr mejoras sensatas y alcanzables.
El primer servicio de Burling reafirma enérgicamente el argumento de que no se puede permitir que cualquier “solución” a una crisis inmobiliaria extinga los derechos históricos de propiedad sobre la tierra. Señala que la receta de John Locke para una sociedad libre requiere que tengamos derechos para usar, comerciar, excluir y legar lo que poseemos. Reconoce la necesidad del derecho común de las molestias: “usa tu propiedad para no dañar la de otro”. Y si el gobierno ejerce su poder de confiscar tierras de propiedad privada para uso público, nos recuerda, el gobierno está obligado constitucionalmente a pagar al propietario una compensación justa.
Burling luego pasa a la “realidad distópica” causada por los esfuerzos del gobierno por inmiscuirse en los mercados de tierra e vivienda: “A menos que liberemos los deseos reprimidos de los estadounidenses de construir nuevas viviendas, la crisis inmobiliaria de Estados Unidos empeorará, especialmente en las grandes economías”. áreas urbanas… incluso aquellos que pueden permitirse un lugar para vivir a menudo se ven obligados a gastar una parte desproporcionada de sus ingresos en vivienda… A nivel nacional, sólo para reemplazar el parque de viviendas envejecido o destruido, se deben construir un millón de viviendas cada año. Es necesario construir otro millón para seguir el ritmo del crecimiento demográfico”.
¿Cómo hemos llegado a este paso? Burling ofrece un relato muy legible de la tonta (y racista) historia de la zonificación residencial excluyente, en un capítulo subtitulado “La obsesión de Estados Unidos por los lugares tranquilos donde los patios son amplios y la gente (de color) es poca”. Cuando la Corte Suprema anuló la zonificación explícitamente racial en Louisville en 1917, los urbanistas y sus abogados diseñaron una “zonificación integral”, que se abstuvo de apuntar abiertamente a los negros. En un caso de 1926 originado en Euclid, Ohio, la Corte Suprema confirmó una ordenanza de zonificación local integral, y el modelo de Euclid ha sido ampliamente emulado desde entonces.
Desde este comienzo, Burling rastrea cómo la zonificación ha protegido los intereses culturales y económicos de quienes no son pobres ni negros. En 1977 se confirmó una importante ordenanza de zonificación cuando el Tribunal determinó que no había ninguna motivación discriminatoria originada en la aldea de Arlington Heights, Illinois, donde este crítico se graduó de una escuela secundaria exclusivamente blanca con mil alumnos en 1954.
La aprobación de la zonificación integral por parte de la Corte Suprema desató una enorme nueva industria de planificación en la mayoría de las ciudades estadounidenses. No sorprende que cuando una ordenanza municipal otorga al gobierno poder sobre la ubicación y el uso de todo tipo de desarrollo, eso invite a intereses poderosos a usar ese poder para obtener privilegios y ventajas. Los pobres rara vez se encuentran entre esos intereses.
Burling luego recurre a la expropiación. Los tribunales han acordado desde hace tiempo que los gobiernos pueden expropiar propiedad privada para promover los intereses del público, como carreteras, plantas de agua, alcantarillado y electricidad, escuelas, hospitales y similares, siempre que paguen una compensación justa por la expropiación. Burling se centra en casos en los que un gobierno utiliza el poder de expropiación no para uso público sino para utilidad política. Un ejemplo notable fue la destrucción (a través de la “renovación urbana”) del suroeste de Washington, de mayoría negra, cerca del Capitolio de los Estados Unidos, que la Corte Suprema confirmó en 1948. Otro fue la toma de la modesta casa de Susette Kelo en New London, Connecticut, para dar paso a una planta farmacéutica de Pfizer. Esa planta fue abandonada, junto con 1.400 puestos de trabajo, apenas 10 años después de la expropiación.
Burling también documenta los peligros de la Ley de Especies en Peligro, el control de alquileres, los mandatos de “viviendas asequibles” y “el monstruo del pantano que devora proyectos de vivienda grandes y pequeños, la Ley de Agua Limpia”. En cada caso, los funcionarios crearon una jungla casi impenetrable de procedimientos burocráticos y legales que dificultan la construcción de viviendas y agotan los recursos de cualquier ciudadano u organización dispuesto a levantarse y defenderse.
Los políticos a veces reconocen los problemas. El presidente Donald Trump emitió una orden ejecutiva que afirma que “Aumentar la oferta de viviendas mediante la eliminación de barreras regulatorias demasiado onerosas reducirá los costos de la vivienda, impulsará el crecimiento económico y brindará a más estadounidenses oportunidades de movilidad económica”. El presidente Joe Biden prometió abordar las “políticas excluyentes de zonificación y uso de la tierra [that] perpetuar patrones históricos de segregación, mantener a los trabajadores en regiones de menor productividad y limitar el crecimiento económico”. Aparte de la retractación por parte de la administración Trump de la regla de las “Aguas de los Estados Unidos”, no salió mucho de ninguno de los pronunciamientos.
No existe una fórmula mágica que restaure y proteja los derechos de propiedad, pero Burling hace un discurso bienvenido a favor de la doctrina de las expropiaciones regulatorias.
Las expropiaciones regulatorias ocurren cuando una regulación reduce el valor de un terreno. Un estatuto regulatorio sobre expropiaciones requeriría que los tribunales reconocieran el monto de la reducción como una expropiación compensable, haciendo que el organismo regulador pague por ello como si la reducción en el valor justo de mercado fuera realmente utilizada para uso público. Burling atribuye acertadamente el poderoso libro de Richard Epstein de 1985 Incautación: la propiedad privada y el poder del dominio eminente para estimular el interés de los funcionarios en este concepto.
Se podría perdonar a su crítico por comentar que defendió un enfoque similar en un artículo de revisión de leyes de 1974 y, de hecho, presentó un proyecto de ley con ese fin en el Senado de Vermont en 1991. Incluía este giro: en lugar de demandar para derrotar una toma regulatoria , la víctima podría, si la expropiación resultó en una reducción del 50 por ciento o más del valor justo de mercado de la propiedad, exigir el derecho a solicitar una “expropiación inversa” de toda la propiedad. El gobierno, si todavía quisiera las restricciones, tendría que quedarse con toda la propiedad y un jurado determinaría el valor justo de mercado que el gobierno tendría que pagar. A partir de entonces, el gobierno podría imponer las regulaciones que deseara sobre la propiedad que había comprado y pagado. (El Senado de Vermont no logró aprobar esto).
Una de las muchas virtudes del libro de Burling es su capacidad para explicar por qué y cómo se debería obligar al gobierno a soportar el coste de sus mecanismos para impedir la creación de nuevas viviendas. Se necesita cierto conocimiento de los requisitos constitucionales y las cuestiones legales, pero cualquier profano puede comprender las circunstancias, los motivos y los intereses económicos y políticos involucrados, y cómo diferentes opciones políticas habrían albergado a más personas. Me gustaría pensar que la mayoría de los legisladores también podrían entenderlo.
la publicación Cómo resolver una crisis inmobiliaria apareció primero en Razón.com.