El mercado inmobiliario español ha sido motivo de protestas en los últimos años, ya que el aumento de los precios ha dejado la propiedad de una vivienda fuera del alcance de muchos españoles.
Los precios inmobiliarios españoles están aumentando al doble que la media europea, según muestran nuevas cifras.
Según cifras de Eurostat publicadas a finales de junio, los precios de la vivienda aumentaron un 5,1 por ciento en toda la UE durante el primer trimestre del año en comparación con el mismo período en 2025.
Sin embargo, España tuvo un aumento de precios del 12,8 por ciento, más del doble, superada sólo por los vecinos Portugal (17,8 por ciento), Bulgaria (14,8 por ciento), Eslovaquia (14,4 por ciento) y Croacia (14,3 por ciento).
Esto se produce cuando tanto España como Portugal, su vecino ibérico, se comprometen a “intensificar el escrutinio de los crecientes mercados inmobiliarios”, según un reciente informe de la agencia de noticias Reuters.
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“A diferencia de otras partes de la zona del euro”, señala el informe, “la Península Ibérica está experimentando un auge del mercado inmobiliario en medio de una fuerte demanda y una oferta escasa”.
Sin embargo, algunos expertos advierten sobre las consecuencias en el futuro. Antonio Luis Gallardo, del grupo de consumidores español Asufin, advirtió a Reuters “que los aumentos sostenidos de los precios de la vivienda aumentan el riesgo de una futura corrección, ya que la demanda está cada vez más limitada”.
Entonces, ¿qué está pasando aquí? ¿Por qué el ¿El mercado español está experimentando precios que superan al resto del bloque?
Alta demanda, baja oferta
Parece que hay varios factores en juego aquí.
En pocas palabras, los precios se han visto impactados por una combinación de baja oferta y muy alta (y creciente) demanda de diferentes perfiles de compradores en España que está estimulando el crecimiento demográfico.
La proliferación de alojamientos de alquiler turístico de corta duración, objeto de activismo antiturístico en España en los últimos años, también ha dificultado aún más la oferta.
Combinado con la escasez de viviendas sociales asequibles y la burocracia burocrática que dificulta los proyectos de construcción, en España las pocas propiedades que quedan (en zonas urbanas y costeras deseadas, hay que decirlo) están aumentando de precio.
Un reciente informe anual del Banco de España señalaba que “las limitaciones de oferta están limitando la producción de viviendas nuevas, manteniéndose el crecimiento en este ámbito consistentemente por debajo de la demanda.
“El stock actual de viviendas existentes ofrece pocas posibilidades de ampliar la oferta residencial en las zonas urbanas que experimentan el mayor crecimiento económico”, añade.
Inmigración, turismo y expansión urbana
Luego está el hombre del saco del mercado inmobiliario español y del movimiento antiturístico.
O mejor dicho, el alojamiento turístico a corto plazo sigue despojando al ya desatendido mercado inmobiliario.
Centrándose en los alojamientos turísticos y en los compradores de inmuebles no residentes, el banco también señala: “Las compras por parte de no residentes y el uso de viviendas con fines turísticos reducen el stock disponible para uso residencial en las zonas a lo largo de la costa mediterránea, en las islas y en los centros turísticos de las grandes ciudades”.
La paradoja del mercado inmobiliario español es que los vertiginosos aumentos de precios en lugares como Madrid y Barcelona se producen cuando la mayoría de las propiedades están vacías en las zonas rurales del interior de España.
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Sin embargo, los crecientes niveles de inmigración que apuntalan el crecimiento demográfico y el empleo significan que la gente se traslada cada vez más a zonas urbanas que ya no cuentan con viviendas accesibles, lo que aumenta aún más la demanda y aumenta la disparidad rural-urbana en España.
En términos de propiedades turísticas, aunque empresas como Airbnb al menos están intentando atraer a la España rural, la gran mayoría va a mercados turísticos ya sobrecalentados y con una demanda cada vez menor.
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Déficit de parque inmobiliario
Por lo tanto, el parque o la falta de viviendas sociales en España también desempeña un papel en el aumento de los precios.
España tiene viviendas sociales muy limitadas y una de las ofertas de alquiler más pequeñas de Europa, algo que obliga aún más a los compradores potenciales a ingresar al mercado privado en rápido crecimiento.
De hecho, según Associated Press: “España se sitúa casi al final de los países de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico con viviendas públicas en alquiler, con menos del 2 por ciento de la oferta disponible”.
A modo de contexto, el promedio de la OCDE es del 7 por ciento. Francia tiene el 14 por ciento, Gran Bretaña el 16 y los Países Bajos el 34, señala AP.
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Más compradores extranjeros
Luego está la fuerte presencia de compradores extranjeros (especialmente no residentes), que también podría tener parte de culpa. La demanda internacional es particularmente fuerte en las zonas costeras y las principales ciudades, lo que añade presión al alza sobre los precios.
Los datos muestran que el año pasado hubo una pequeña disminución en los compradores extranjeros no residentes luego de la eliminación de la Visa Dorada de España, y tal vez una mayor animosidad de los locales hacia los compradores extranjeros de viviendas y un sentimiento antiturista en España, pero una fuerte afluencia pospandémica de compradores extranjeros ricos, especialmente de fuera de la UE (en particular, estadounidenses), ha restringido aún más el mercado al pagar precios más altos y dejar fuera del mercado a los locales.
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Es por esta razón que también ha habido medidas por parte de los gobiernos nacionales y regionales (canarios y baleares principalmente) para limitar los compradores extranjeros de viviendas en España.
El primer ministro Pedro Sánchez anunció a principios de 2026 que impondría un impuesto del 100 por ciento a las compras de propiedades españolas por parte de personas que residen fuera de la UE, una propuesta que duplicaría el precio de la propiedad para ellos si se convirtiera en ley (no lo ha hecho).
Limitaciones de planificación y construcción.
Luego, por supuesto, está la cuestión subyacente que apuntala estos diferentes problemas del mercado: la falta de construcción de viviendas.
Muchos en España culpan a los retrasos burocráticos y a los trámites burocráticos por ralentizar los proyectos y atascar los procesos de obtención de permisos.
Las complicadas regulaciones sobre el uso del suelo y los procesos de apelación en España también significan que muchos proyectos de construcción de viviendas pueden retrasarse, detenerse o bloquearse, y los aumentos de precios posteriores a la pandemia significan que los precios de los materiales, la energía y la mano de obra han aumentado, encareciendo la construcción de nuevas viviendas y limitando la oferta.
The Local ha cubierto este tema extensamente, incluyendo cómo en España “la burocracia lleva más tiempo que la construcción de viviendas”.
Beatriz Toribio, secretaria general de la Asociación Española de Promotores de la Construcción, dijo al medio online español 20Minutos que, increíblemente, en algunos casos el trámite puede llevar más tiempo que el proyecto de construcción en sí: “Se necesita más tiempo para desarrollar el terreno y gestionar las licencias que para construir”, dijo.