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Almagro Capital ha comprado dos inmuebles en la calle García de Paredes de Madrid.KIKE PARA

El empresario Luis de Ulibarri acaba de hacerse con ocho pisos en el centro de Madrid por 1,8 millones de euros, lo que supone sólo 225.000 euros cada uno. Dado el mercado inmobiliario actual, parece mucho, pero hay un inconveniente. Todos los apartamentos cuentan con un inquilino según los antiguos contratos de alquiler fijados por ley durante la dictadura de Franco. El alquiler más bajo es de 7€; el más alto son 700€ para una plaza que costaría 1.800€ al mes a los precios actuales del mercado.

Estos alquileres han quedado congelados en el tiempo. Mientras miles de personas en Madrid están luchando por pagar precios inmobiliarios exorbitantesestos inquilinos disfrutan de los términos de los contratos firmados antes del 9 de mayo de 1985. Treinta y cinco años después, sólo queda en Madrid un puñado de estos afortunados inquilinos, y la mayoría prefiere guardar silencio, quizás por miedo a la envidia de los vecinos que están pagando mucho más.

¿Tendremos que esperar hasta 2050 en algunos casos? Bueno, lo aguantaremos

Luis de Ulibarri, Almagro Capital

Para los propietarios, estas unidades han resultado ser un dolor de cabeza duradero. Pero De Ulibarri, un abogado fiscal de 40 años, es uno de varios inversores dispuestos a arriesgarse a quitarles las propiedades. Es el presidente de Almagro Capital, un Fideicomiso de Inversión Inmobiliaria (REIT) con una cartera de 48 propiedades, lo suficientemente grande como para tener un margen de error. El REIT calcula la esperanza de vida de los inquilinos, compra las propiedades y luego espera a que entren al mercado, cuando pueden esperar un retorno de su inversión. “¿Tendremos que esperar hasta 2050 en algunos casos? Bueno, lo aguantaremos”, dice De Ulibarri.

Se han adquirido los ocho pisos en Madrid de Sareb, la empresa se creó después del estallido de la burbuja inmobiliaria para ayudar a los bancos a deshacerse de sus activos inmobiliarios tóxicos. Todas las viviendas están ubicadas en Centro y Chamberí, los dos distritos más caros de la capital, donde, según el portal inmobiliario online Idealista, un piso de 76 metros cuadrados saldrá por 1.421 y 1.375 euros al mes, respectivamente. Una portavoz de Sareb dice que tienen menos de 100 propiedades de alquiler antiguo en toda España de alrededor de 50.000, y el paquete comprado por De Ulibarri fue el último de ellos en Madrid.

Este tipo de inmuebles no están registrados como tales en ninguna parte, pero el número de personas en la Comunidad de Madrid que pagan un alquiler muy por debajo del precio de mercado representa el 2,7% de la población, según una encuesta de Nivel de Vida del Instituto Nacional de Estadística (INE), aunque La cifra también incluye otros colectivos como los que viven en viviendas protegidas.

Luis de Ulibarri, titular de la SOCIMI Almagro Capital.
Luis de Ulibarri, titular de la SOCIMI Almagro Capital.INMA FLORES

Cuando los propietarios de estos antiguos contratos de alquiler mueren, la ley permite un máximo de dos subrogaciones, una para que el cónyuge del titular del contrato asuma el contrato de forma indefinida y otra para los hijos del titular del contrato por un período limitado de dos años. Estas casas siempre han sido buscadas por los inversores, y ahora más que nunca, a medida que el tiempo corre y el mercado de alquiler continúa en auge.

Pagos

“Antes eran grandes empresarios como López Brea y Francis Franco. [one of the late dictator’s grandchildren] que estaban en él, pero desde que se crearon los Fondos de Inversión Inmobiliaria (SOCIMI) muchos de ellos han entrado en escena”, afirma Adolfo Calvo-Parra, abogado del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid.

Las propiedades con inquilinos con contratos de alquiler antiguos solían considerarse compras de alto riesgo, y algunos propietarios recurrieron notoriamente a intimidar a los ocupantes para ver si podían expulsarlos. Menos conocidas son las historias de inquilinos que recibieron grandes cantidades a cambio de romper sus antiguos contratos de alquiler, según Calvo-Parra. Otros abogados consultados por este periódico aseguran haber conocido a inquilinos a los que les dieron más de 100.000 euros para que se marcharan.

Pero en este punto, la mayoría de los inquilinos restantes con contratos antiguos pretenden permanecer allí hasta el final de sus días. “Ellos son los que han rechazado las ofertas”, afirma Ramón Gutiérrez de Adarve Abogados. También existe el riesgo de que la persona que firma el antiguo contrato de alquiler presente repentinamente un familiar a quien entregarle el contrato de arrendamiento. “Somos conscientes de que un hombre mayor podría casarse con su cuidadora”, afirma De Ulibarri.

Estas casas siempre han sido buscadas por los inversores, y ahora más que nunca, a medida que el tiempo corre y el mercado de alquiler continúa en auge.

Los ocho pisos son las primeras adquisiciones antiguas de alquiler que realiza Almagro Capital, y De Ulibarri señala que esta línea de negocio no será central para la SOCIMI. El principal objetivo de su negocio consiste en propiedades que han comprado a personas mayores que luego les alquilan la misma propiedad hasta que mueren. En consecuencia, sus informes a los accionistas incluyen las edades de sus inquilinos y su esperanza de vida.

Otro inversor en inmuebles con ocupantes con antiguos contratos de alquiler es Alejandro Bancalero, un abogado de 47 años que dirige el despacho Bancalero Abogados. Sólo compra casas con inquilinos mayores de 80 años porque cualquier cosa menos le parece una mala inversión. esperanza de vida dada hoy en día. Su empresa cuenta con siete inmuebles en Madrid: en La Latina, en la calle Serrano y en Carabanchel, y otros en Sevilla y Marbella.

Es posible que pierdan dinero temporalmente en algunas de estas propiedades. Por ejemplo, un inquilino de 83 años paga sólo 90 euros al mes y la empresa paga la factura de comunidad de 300 euros, así como el impuesto inmobiliario anual IBI. El consejo de Bancalero es fomentar el sentimiento de resignación si se quiere entrar en el juego. “Trabajamos a largo plazo. Hay que tener paciencia”, afirma.

Cuando Franco era un progresista

La ley de alquileres urbanos del régimen franquista de 1964 podría haber sido obra de El gobierno socialista de hoy.: «El movimiento de liberalización de la propiedad urbana debe moderarse, no sólo al ritmo que determinen las circunstancias económicas del país, sino también de acuerdo con las innegables exigencias de justicia social, que constituyen el núcleo y la base razón de ser de nuestro régimen político», comenzaba la legislación que protege a los inquilinos.

Franco estableció la ley algunos años después de la Guerra Civil para proteger a las personas que habían perdido sus hogares en el conflicto. En consecuencia, los propietarios tenían poco control sobre cómo alquilaban sus propiedades. “Los caseros albergaban una tremenda animadversión hacia nuestro ‘amigo’ Paco [Francisco Franco]”, dice el abogado Calvo-Parra.

Irónicamente, fue un gobierno socialista el que finalmente puso fin al sistema de alquileres de Franco. Propuesta por el ministro del Partido Socialista (PSOE), Miguel Boyer, y conocida como Ley Boyer, la nueva legislación acabó con las renovaciones obligatorias de los contratos firmados después del 9 de mayo de 1985. Posteriormente, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 limitó el número de personas que podían asumir el antiguo contrato a un máximo de dos, con vistas a eliminarlos progresivamente.

Ahora, la protección de los inquilinos se ha convertido una vez más en un tema apremiante. La solución de Franco fue mantener el precio fijado por el propietario y el inquilino cuando se firmó el contrato por primera vez; Ahora, la coalición socialista gobernante propone límites de precios según el distrito. La medida se pondría en manos de las comunidades autónomas y ayuntamientos, pero la Comunidad de Madrid ya la ha rechazado.

versión en inglés por Heather Galloway.