La revolución en el acceso a la vivienda en América Latina está ganando impulso, con la fintech Creditú liderando el camino con nuevos productos e innovación

En América Latina, un tercio de las familias carece de acceso a una vivienda adecuada, una situación impulsada en gran medida por la exclusión financiera a manos de las instituciones tradicionales. Este déficit habitacional impacta a 59 millones de hogares, afectando al 29,1% de la población urbana. El problema se complica aún más por las dificultades para obtener financiación, exacerbadas por la alta concentración de bancos que ofrecen incentivos mínimos para atender a este segmento.

La región se caracteriza por una baja penetración hipotecaria, con una relación hipoteca-PIB inferior al 25%, en comparación con cifras superiores al 65% en los países desarrollados. Se cree que los latinoamericanos tienen aproximadamente tres veces menos acceso al crédito que sus pares de los países desarrollados y enfrentan tasas de interés hasta cuatro veces más altas. En este panorama, los bancos tradicionales dominan más del 90% del mercado de préstamos hipotecarios, en marcado contraste con la participación del 65% en las economías avanzadas. La falta de incentivos para atender a estos segmentos de la población ha resultado en décadas sin una innovación significativa en el sector hipotecario.

Se estima que la industria inmobiliaria residencial en América Latina alcanzará los 477.770 millones de dólares en 2024, con expectativas de crecer a 712.450 millones de dólares para 2029, lo que representa una tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) del 8,32%. Este crecimiento está impulsado por la creciente urbanización y una clase media en expansión. Aunque la pandemia de Covid-19 ralentizó temporalmente el crecimiento, también aceleró la digitalización del sector e intensificó la competencia entre los prestamistas hipotecarios.

La adopción acelerada de tecnologías digitales ha permitido a las empresas ofrecer productos y servicios innovadores, transformando el mercado inmobiliario residencial. Las búsquedas de propiedades a través de plataformas virtuales se han disparado, empujando a promotores y agencias inmobiliarias a invertir en tecnología para adaptarse a esta nueva realidad.

Conoce Creditú

En 2017, en este contexto, se fundó Creditú. Creditú, ahora establecida como una firma líder en tecnología financiera con presencia en Chile, Perú y Brasil, tiene la visión de democratizar la propiedad de vivienda y reinventar la experiencia del cliente en América Latina. Hasta la fecha, Creditú ha entregado más de 700 millones de dólares en préstamos hipotecarios y relacionados con la vivienda, financiando a más de 6.000 familias de ingresos medios y bajos. Con un fuerte énfasis en la inclusión financiera y el impacto social, más del 55% de sus clientes son mujeres líderes de hogar y el 10% son familias de inmigrantes.

David Muñoz, CEO de Creditú, afirma que: “En Creditú combinamos la innovación financiera y digital para hacer realidad el sueño de ser propietario de una vivienda”.

Las solicitudes se procesan a través de una plataforma digital que, como explica Muñoz, “ofrece una respuesta inmediata, con una aprobación automática única en el mercado, frente a los bancos que pueden tardar hasta dos meses. Esto es posible gracias a un equipo especializado en evaluación de hipotecas, así como al uso de tecnología de Open Banking en evaluaciones automáticas”.

El problema del pago inicial: una barrera creciente

Uno de los mayores desafíos para ser propietario de una vivienda en América Latina es la dificultad de ahorrar para el pago inicial. En muchos países de la región, los bancos tradicionales exigen un pago inicial del 20% del valor de la propiedad, un requisito que se ha vuelto cada vez más inalcanzable para gran parte de la población. Esta situación ha empeorado en los últimos años debido al aumento de los precios de la vivienda, que ha superado con creces el crecimiento de los ingresos, especialmente en las principales ciudades.

En América Latina, por ejemplo, los costos de la vivienda han aumentado entre 1,5 y 3 veces más rápido que los ingresos en los últimos tres años. Esta disparidad ha hecho que el sueño de tener una casa propia sea cada vez más lejano, generando frustración y perpetuando la exclusión financiera, especialmente entre los jóvenes y los migrantes. Estos grupos, al haber tenido menos tiempo para acumular ahorros, se encuentran en desventaja cuando enfrentan altos requisitos de pago inicial.

Además, esta cuestión afecta directamente al mercado inmobiliario. Los promotores han visto un aumento significativo en el stock de viviendas nuevas y terminadas que siguen sin venderse, y algunas regiones experimentaron un aumento de hasta el 55%. Esta acumulación de inventario no sólo frena el ciclo inmobiliario sino que también afecta a la liquidez y estabilidad de las empresas promotoras, creando un círculo vicioso que perjudica tanto a los potenciales compradores como a los vendedores.

Cómo desbloquear el desafío del pago inicial

En respuesta a este desafío, Creditú ha desarrollado soluciones innovadoras diseñadas específicamente para romper las barreras al financiamiento hipotecario. Uno de sus productos estrella es el financiamiento de pago inicial a plazos sin costo, una iniciativa que ha tenido un impacto transformador en el mercado chileno y está comenzando a ganar fuerza en Perú y Brasil. Este producto, desarrollado en colaboración directa con promotores inmobiliarios, permite a los compradores financiar su pago inicial en cuotas sin intereses. Los promotores asumen el coste financiero de estas cuotas y ofrecen garantías adicionales al prestamista, evitando que los clientes se sobreendeuden y permitiendo evaluaciones crediticias más flexibles. Esta solución no sólo facilita el acceso a la propiedad de vivienda sino que también promueve la inclusión financiera, especialmente en segmentos de mayor riesgo como los jóvenes y los migrantes. Para los desarrolladores, este producto ha demostrado ser una herramienta poderosa que les permite acelerar las ventas hasta en un 50%. Al facilitar el acceso a la propiedad de vivienda, se reduce el inventario acumulado y se revitaliza el ciclo inmobiliario, generando beneficios a lo largo de toda la cadena de valor.

Según Creditú, en Chile las familias suelen tardar casi 10 años en ahorrar el pago inicial necesario para comprar una casa. Sin embargo, con este nuevo producto, los beneficiarios pueden convertirse en propietarios de su vivienda inmediatamente, evitando los costes asociados al alquiler y ahorrando al mismo tiempo para el pago inicial. “En lugar de esperar cinco años para cobrar el pago inicial, los compradores pueden mudarse a su nueva casa inmediatamente, ahorrando hasta 30.000 dólares en alquiler durante ese período”, explica Muñoz.

Centrarse en ESG y la inclusión financiera

Uno de los hitos más significativos de Creditú ha sido el apoyo del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), que en 2022 financió 90 millones de dólares, de los cuales 50 millones se destinaron exclusivamente a viviendas de interés medio y medio-bajo.

Además, BID Lab proporcionó otros US$2 millones en 2023 para préstamos de pago inicial y consumo para familias no bancarizadas en su etapa inicial.

Perspectivas de futuro

De cara a 2025, Creditú planea ampliar su cartera administrada, con el objetivo de duplicarla y consolidarse como un actor clave en el mercado financiero de la región. La compañía continúa enfocada en ofrecer soluciones innovadoras que faciliten el acceso a la propiedad de vivienda y promuevan la inclusión financiera, adaptándose a las necesidades cambiantes de los latinoamericanos. Creditú ha demostrado que es posible convertir los desafíos en oportunidades, creando productos que no sólo resuelvan problemas inmediatos sino que generen un impacto positivo y sostenible en la región.

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creditu.com/cl

Imagen principal: Un proyecto de vivienda social en Chile, posible gracias a las soluciones de financiamiento accesibles e innovadoras de Creditú