Los compradores en el mercado inmobiliario de España están logrando negociar hasta un 30% de descuento al tomar pisos de propiedad de un banco.
Leandro Tomeo, un experto en inversiones inmobiliarias y creador de contenido de Tiktok (@leandrotomeo), ha arrojado luz sobre cómo los inversores pueden acceder a estas oportunidades, que surgen en gran medida de incumplimientos de hipotecas, desarrolladores en bancarrota e incluso casas.
La mayoría de los compradores de vivienda buscan propiedades en portales como Idealista o Fotocasa, pero los inversores como Tomeo adoptan un enfoque diferente.
Al estar registrados en instituciones financieras, reciben notificaciones directas de propiedades de propiedad de banco disponibles, lo que les permite seleccionar las mejores oportunidades antes de llegar al mercado abierto.
Una vez que se identifica una propiedad, sufre una inspección.
Algunas propiedades se pueden asegurar con descuentos de hasta un 30% al pagar en efectivo, según el inversor de propiedades Leandro Tomeo.
Los bancos y los fondos de inversión, ansiosos por descargar bienes inmuebles, a menudo están dispuestos a negociar precios más bajos para acelerar las ventas.
Sin embargo, los compradores también deben estar preparados para los obstáculos burocráticos, incluida la firma de un documento conozco de su cliente (KYC), que verifica la identidad del comprador, ya sea un individuo o una empresa.
Por lo general, se requiere un depósito de reserva de entre € 1,500 y 3.000 € antes de que la compra final pueda continuar, sujeto a cheques contra el lavado de dinero.
Encontrar buenas ofertas se está volviendo más difícil a medida que aumentan los precios de las propiedades, y los inversores deben asegurarse de que compren el valor por debajo del mercado para garantizar la rentabilidad.
El financiamiento es otro obstáculo, ya que los bancos generalmente ofrecen solo 50-70% de hipotecas para propiedades de inversión.
Los altos impuestos sobre la transacción de propiedades de España también se suman a los costos.
«Los compradores deben contabilizar el impuesto de transferencia de propiedades (ITP) y las tarifas notariales, que pueden variar del 4% al 10% del precio de compra», explica Tomeo.
Tomeo aconseja a los inversores que tengan un mercado objetivo claro antes de comprar: «No compre a menos que sepa a quién va a vender o alquilar».
Las estrategias de alquiler también juegan un papel crucial: a mitad de período (hasta 11 meses) y los alquileres de vacaciones a menudo son más rentables y legalmente seguros de lo que deja a largo plazo debido a las leyes de protección contra inquilinos de España.
Además, los inversores deben tener en cuenta los costos de renovación, contratar empresas de construcción de buena reputación en lugar de comerciantes independientes, y garantizar que todo el trabajo se facture para evitar problemas legales y contables.
Sin embargo, hay gangas que se tienen, ya que los bancos todavía están descargando miles de propiedades que adquirieron después de la crisis financiera de 2008, cuando más de medio millón de hogares cayeron en sus manos.
A diferencia de los vendedores privados, las instituciones financieras a menudo están ansiosas por liquidar activos, lo que hace que las negociaciones sean más suaves para los compradores.
Junto con los bancos tradicionales, los fondos de capital privado también buscan cobrar sus propiedades inmobiliarias.
Estas propiedades angustiadas provienen de diversas situaciones, incluidos los incumplimientos hipotecarios y los desarrollos inacabados.
Algunos bancos incluso ofrecen opciones de financiación para completar proyectos de construcción, posicionándose como socios estratégicos para los inversores.
Dado que los bancos españoles aún tienen carteras importantes de propiedades, aquellos que saben cómo navegar por el sistema podrían asegurar acuerdos lucrativos, si pueden superar los desafíos burocráticos y financieros en el camino.