La ciudad de Johnston, Rhode Island, está dirigida a la propiedad para su condena para evitar la construcción de un proyecto de vivienda asequible en el sitio. La Fundación Legal del Pacífico (una firma de abogados de interés público que representa a los propietarios) en el caso, ha una descripción útil de los hechos [Note: PLF is also my wife’s employer, though she has no involvement in this case and does not work on property rights issues]:
SCLS Realty, LLC y sesenta y tres Johnston, LLC fueron formados por Salvatore Compagnone, JR, un contratista general de cuarta generación en Johnston, Rhode Island, cuya familia tiene una larga historia en el comercio de la construcción que se remonta a Italia. Después de que el padre de Salvatore falleció a principios de 2024, su familia tomó el timón de desarrollo en la ciudad con planes de continuar con la tradición del edificio y proporcionar una nueva vivienda asequible desesperadamente necesaria.
Una ley de 2023 Rhode Island destinada a incentivar la creación privada de viviendas asequibles (viviendas que cuesta menos de un tercio de los ingresos de un hogar de ingresos moderados o bajos) parecía allanar el camino. Esta ley permite más unidades de vida por acre de lo que generalmente permiten las reglas locales y requiere que los gobiernos locales racionalicen el proceso de aprobación con procedimientos de permisos más rápidos y simples.
SCLS y sesenta y tres Johnston poseen poco más de 31 acres de tierra vacantes en el suburbio de Johnston de Providence. La ciudad de unos 30,000 residentes está a solo unas pocas millas de la capital del estado, pero solo el 7% de su vivienda atiende a residentes de ingresos bajos y moderados.
La propiedad de SCLS y sesenta y tres de Johnston ya estaba en zonas para un denso desarrollo de estilo de apartamento. Sal Compagnone y su socio, Ralph Santoro, diseñaron un complejo de 252 unidades y de cinco construcciones, y en octubre de 2024, presentaron una solicitud preliminar de uso de la tierra al departamento de planificación de la ciudad, que estableció una audiencia del 3 de diciembre para revisar los planes. Pero el alcalde de Johnston, Joseph Polisena, Jr., tenía otras ideas. El mismo día que SCLS y los sesenta y tres audiencia de la Junta de Planificación de Johnston, publicó una carta en las redes sociales que atacó el proyecto. Afirmó que crearía “una trifecta del caos” con un mayor tráfico, problemas de drenaje y un sistema escolar abrumado. Y aunque la ley de Rhode Island permite específicamente, de hecho, alienta, este tipo de desarrollo de viviendas, el alcalde acusó a las LLC de tratar de “alimentar a la fuerza” un proyecto no deseado en la ciudad. Su carta también disparó una clara amenaza: “Si insiste en avanzar con el proyecto propuesto actualmente, usaré todo el poder del gobierno que tengo que detenerlo”.
El alcalde no estaba faroleando. El 27 de enero de 2025, Polisena anunció abruptamente que la ciudad tomaría la tierra de las LLC por dominio eminente. Afirmó que la ciudad necesitaba la propiedad de las LLC para un nuevo complejo municipal, a pesar de la evidencia cero que la ciudad había considerado anteriormente tal adquisición o que la reubicación de las instalaciones de la ciudad a casi tres millas de su ubicación central actual hasta el borde de la ciudad había sido mencionada, y mucho menos planificada. Pero el Ayuntamiento aprobó por unanimidad la toma del día siguiente.
PLF y los propietarios son Desafiar el uso del dominio eminente para tomar la propiedad con el argumento de que la condena aquí no es para un “uso público”, Como lo requiere la Quinta Enmienda, y la Constitución del Estado de Rhode Island.
En casos como Kelo v. Ciudad de New Londonla Corte Suprema ha dictaminado (erróneamente, en mi punto de vista) que casi cualquier beneficio potencial para el público califica como un “uso público”. Así, en Kelo El tribunal confirmó la condena de los hogares con fines de promover el “desarrollo económico” de propiedad privada, a pesar de que el plan de desarrollo en cuestión fue tan defectuoso que previsiblemente fracasó, y la propiedad condenada terminó (durante muchos años) siendo utilizado solo por una colonia de gatos salvajes.
Pero el Kelo La mayoría también indicó que una toma aún puede ser invalidada si el gobierno intenta “tomar propiedad con el mero pretexto de un propósito público”. Esto ha llevado a muchos litigios sobre lo que cuenta como una toma “pretextual”, con diferentes tribunales estatales y federales que alcanzan una amplia gama de conclusiones.
De alguna manera, este caso me recuerda a la decisión federal del Segundo Circuito del año pasado en Brinkmann v. Town of Southold el caso del “parque pasivo” que discutí aquí. Ambos casos cuentan con un supuesto “uso público” falso que sirvió como una cubierta poco velada para un esfuerzo NIMBY (“no en mi patio trasero”) para prevenir un uso al que las autoridades objetaron (una ferretería en Brinkmann) y ambos difieren del caso típico de toma “pretextual” porque la propiedad condenada está programada para la propiedad pública en lugar de una transferencia a una parte privada. Por razones descritas en mi publicación sobre Brinkmannesto hace que sea más difícil argumentar que no hay uso público aquí:
La doctrina pretextual de toma de tomas es un desastre en general. Pero creo que puede usarse legítimamente para derribar una variedad de tomas para transferir a fiestas privadas; De hecho, creo que la mayoría de estas tomas son inconstitucionales incluso aparte de los motivos pretextuales, porque Apoyo la vista “estrecha” del “uso público” bajo el cual el gobierno solo puede tomar propiedades para instalaciones de propiedad pública o privadas que tengan el deber legal de servir a todo el público.
En la mayoría de las situaciones, la visión estrecha se satisface cuando el gobierno toma propiedad para la propiedad pública, incluso si el motivo para la toma no está relacionado con los beneficios potenciales del nuevo uso … Pero este caso es diferente de la mayoría de las tomas para la propiedad pública porque el gobierno en realidad no está usando la propiedad condenada para cualquier cosa …
Esto abre la posibilidad de que pueda haber público propiedad sin público usar. Sin duda, a veces puede haber “usar” incluso si el gobierno no construye nada en la tierra que se necesita. Por ejemplo, podría decidir usar la propiedad como una reserva natural. Pero no hay tal uso aquí, ni siquiera uno “pasivo”. El único objetivo es bloquear el plan de Brinkmanns para construir una ferretería, no usar el terreno para ningún propósito afirmativo.
Quizás tal bloqueo aún puede ser un “uso”. Pero el problema es difícil y turbio.
Un segundo circuito dividido finalmente decidió que el parque pasivo calificó como un uso público, y la Corte Suprema se negó a escuchar el caso. Pero creo que este caso puede ser mejor para el lado de los derechos de propiedad que Brinkmann era. Un “parque pasivo” puede crearse simplemente simplemente eliminando el uso anterior de la tierra, y luego dejándolo vacío y abierto al público. El “Parque” puede no ser muy atractivo. Pero al menos la gente puede caminar allí, los niños pueden jugar en él, y así sucesivamente. Por el contrario, el supuesto uso público de la ciudad de Johnston de construir un complejo municipal requiere reestructurar activamente la propiedad y construir una nueva instalación en ella. Eso no se puede lograr si no hay un plan viable para hacerlo, ya que parece que no estará aquí.
Además, incluso si los propietarios finalmente pierden bajo la cláusula federal de uso público, podrían prevalecer bajo la de la Constitución del Estado de Rhode Island. La Corte Suprema del Estado allí ha establecido límites más estrictos en el uso público de lo que la Corte Suprema de los Estados Unidos impone bajo Kelo (Vea mi discusión sobre el precedente relevante de Rhode Island en el capítulo 7 de mi libro La mano de agarre: Kelo v. Ciudad de New London y los límites del dominio eminente).
Este caso potencialmente tiene un significado más amplio, en la medida en que podría capacitar a los gobiernos locales para usar el dominio eminente como una herramienta NIMBY para bloquear proyectos de vivienda asequible, exacerbando así la crisis de vivienda nacional. La herramienta NIMBY habitual es zonificación exclusiva. ¡A diferencia del dominio eminente, no requiere que el gobierno pague a los propietarios cuyos derechos restringe! En este caso, el gobierno local no podía recurrir a la zonificación, porque tales restricciones habían sido preventadas por la ley estatal. Por lo tanto, intentaron el dominio eminente.
Otros gobiernos locales también podrían usar el dominio eminente como una herramienta para eludir las leyes estatales que restringen la zonificación de exclusión. Como Josh Braver y yo discutimos en nuestro artículo “El caso constitucional contra la zonificación excluyente”, “ Existe un límite para tal abuso de dominio eminente, porque los gobiernos locales no pueden permitirse imponer restricciones de construcción radicales si tienen que pagar a todos los propietarios afectados para que lo haga. Pero el dominio eminente podría ser una herramienta NIMBY viable en los casos en que la ley estatal solo anula parcialmente las restricciones de zonificación locales, como es el caso de la ley estatal de Rhode Island 2023 aquí (que crea solo una anulación limitada para proyectos de vivienda asequible). Eso potencialmente permite a los gobiernos locales como Johnston utilizar la condena para evitar esos proyectos sin romper el banco.
La lección aquí es que la reforma estatal debe prohibir exhaustivamente la zonificación de exclusión, no solo crear soluciones limitadas. Además, Más valiente y yo argumento que la mayoría de las reglas de zonificación de exclusión están tomando una compensación bajo la constitución federal. Si los tribunales adoptan ese enfoque, a los gobiernos locales les resultaría mucho más difícil usar el dominio eminente para fines de NIMBY, porque hacerlo requeriría tomar (y pagar una compensación por) una gama mucho más amplia de propiedades.
A menos y hasta que más estados adopten una reforma de zonificación más integral o los tribunales federales adopten el enfoque de las tomas más valientes, el litigio de uso público podría ayudar a limitar el nimbyismo del dominio eminente, si los demandantes ganan este caso de Rhode Island. Por esa razón, entre otros, definitivamente vale la pena vigilar este caso para cualquier persona interesada en los derechos de propiedad, el uso de la tierra o la política de vivienda.
Recientemente, la ciudad trató de hacerse cargo de la propiedad Y bloquee a los propietarios incluso antes de que el proceso de dominio eminente se completara oficialmente. Abogado de PLF Robert Thomas (uno de los principales abogados de dominio eminente de la nación), dicho: “En 40 años, he visto algunos ejercicios bastante escandalosos de poderes de dominio eminentes. Nunca algo como esto”. Por lo que vale, he estado estudiando problemas eminentes de dominio durante más de veinte años, y tampoco he visto nada como este intento de una convulsión sigilosa. Afortunadamente, PLF y los propietarios lograron que el tribunal emita una orden de restricción temporal Para impedir que la ciudad ocupe la tierra al menos hasta que el tribunal decida si debe emitir una orden judicial preliminar contra la condena.
El caso continúa, y cubriré el fallo de la corte cuando se presente.