Han pasado dos años desde que el gobierno de España enmendó la ley de vivienda del país en un intento por detener el fuerte aumento de los precios y alquileres de propiedades. No hay evidencia de que los cambios hayan funcionado, y muchos argumentan que han empeorado la crisis.
La ley de vivienda fue una reforma de la ley de alquiler urbano y fue diseñada para regular los precios de los alquileres mediante la creación de un índice de control de alquileres, aumentar los impuestos para los propietarios con propiedades vacías y crear incentivos para aquellos que alquilaron sus hogares al valor por debajo del mercado.
Sin embargo, dos años después, y la situación solo ha empeorado. Los precios promedio de alquiler de España en realidad aumentaron un 24 por ciento entre mayo de 2023 y abril de 2025, según datos del portal de propiedades Idealista.
El suministro de viviendas en el mercado de alquiler permanente ha caído en un 17 por ciento en España durante ese tiempo y también ha habido un aumento significativo en el número de personas interesadas en alquilar, un 79 por ciento más en los últimos dos años.
Este aumento en la demanda y la disminución de la oferta también ha llevado a precios históricos.
Todo esto indica que la ley de vivienda de España ha fallado abismalmente, pero ¿por qué?
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Los propietarios están recurriendo a alquileres estacionales
Según Idealista, mientras que el suministro de alquileres regulares está disminuyendo, los alquileres de temporada se han disparado con un aumento del 25 por ciento interanual en la oferta en el primer trimestre, que ahora representa el 14 por ciento de todo el mercado de alquiler en España.
En Barcelona, el 47 por ciento de las casas enumeradas son alquileres estacionales, mientras que en San Sebastián representan el 37 por ciento del total.
Muchos propietarios están cansados de la incertidumbre legal que rodea alquileres estándar y muchos de ellos han cambiado a alquileres temporales o estacionales, especialmente dado que están en un limbo legal entre los alquileres a corto y largo plazo que actualmente no tienen que cumplir con tales regulaciones estrictas.
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Una caída en la oferta y la demanda disparada
Las estadísticas del principal portal de propiedades de España muestran que el suministro nacional de alquiler cayó en un 3 por ciento en el primer trimestre de 2025, en línea con lo que ha estado sucediendo en los últimos dos años.
Mientras tanto, la demanda es inquebrantable y la cantidad de personas que desean alquilar un apartamento solo crece más. Por ejemplo, cada propiedad vio un promedio de 35 inquilinos solicitarla entre enero y marzo de este año.
La competencia por alquileres es más alta en Barcelona con 61 familias por listado, seguida de Palma de Mallorca (57), Madrid (42), Bilbao (37), San Sebastián (37) y Sevilla (35).
Debajo del promedio nacional están Valencia (31), Málaga (28) y Alicante (25).
En los dos años transcurridos desde que se implementó la ley de vivienda, la demanda ha crecido en un 79 por ciento.
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Los precios del alquiler continúan aumentando
El mercado de alquiler está bajo una gran tensión con 25 capitales provinciales viendo máximos récord. De hecho, los precios no han dejado de aumentar en estos dos años y ahora han aumentado un 24 por ciento en promedio. Algunos de los aumentos más altos se han visto en Segovia (39 por ciento), Valencia (35 por ciento), Madrid (31 por ciento) y Santa Cruz de Tenerife (30 por ciento).
En las principales capitales, la tendencia también ha sido hacia el aumento de los alquileres: Barcelona (28 por ciento), Alicante (27 por ciento) y Málaga y Palma (24 por ciento).
Alrededor de 25 capitales provinciales cerraron abril de 2025 con alquileres en máximos récord, alcanzando un promedio de € 14.3 por metro cuadrado, según el último informe de precios publicado por Idealista.
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Los controles más estrictos sobre el alquiler a corto plazo no han tenido un efecto deseado
El gobierno español ha introducido mayores controles en alquileres de estilo Airbnb, como el registro de alquileres a corto plazo, lo que significa que todos los apartamentos turísticos, alquileres de temporada y alquileres de habitaciones deben registrarse en una plataforma antes de poder anunciarse. Esto no entrará en vigor hasta el 1 de julio.
Además, los propietarios e inquilinos se ven obligados a proporcionar razones para alquileres a corto plazo, como contratos de trabajo temporales, cursos o visas a corto plazo, lo que también está causando problemas.
Desde abril, también ha sido Más duro para los propietarios con pisos y apartamentos en edificios residenciales compartidos en España para convertirlos en vacaciones a corto plazo para los turistas.
A pesar de todas estas medidas, los propietarios no están poniendo sus propiedades en el mercado de alquiler a largo plazo, y muchos prefieren dejarlos vacíos o hacerlos alquileres temporales.
Los alquileres estacionales o temporales todavía están siendo regulados por el Código Civil, ya que los partidos políticos no pueden estar de acuerdo en los mejores pasos en el futuro.
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El plan de ‘áreas estresadas’ no ha funcionado
Una de las partes más grandes de la ley de vivienda fue la introducción de “mercados residenciales estresados”. Esto limita el aumento de los precios de los nuevos contratos de alquiler en ciertas áreas. Se consideró que las áreas estaban “estresadas” si los precios excedían el índice de precios al consumidor (IPC) de su provincia respectiva en cinco puntos o donde las familias dedicaron más del 30 por ciento de su salario a pagar el alquiler.
Cada área del país estaba a cargo de si querían implementar esto o no. Cataluña fue la primera región en declarar 140 municipios como se enfatizó en marzo de 2024. Esto se amplió para incluir 131 más localidades en octubre.
El problema es que estos han tardado un tiempo en implementarse. Solo a principios de este año, varios municipios vascos se unieron a las 271 ciudades catalanas. San Sebastián es el último municipio en unirse a las áreas estresadas en el país vasco.
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Otras ciudades, como Bilbao, Vitoria I Gasteiz, una Coruña, Santiago de Compostela y Las Palmas de Gran Canaria, están estudiando actualmente si cumplen con los requisitos para solicitar esto o no.
También hay preguntas sobre si funciona o no. Idealista analizó los datos de las 15 ciudades catalanas más grandes y vio que el número de contratos de alquiler a largo plazo ha disminuido en un 21.5 por ciento desde que entró en vigencia la ley de alquiler y el límite de alquiler.
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