En el condado de Tyler v. Hennepin (2023), una Corte Suprema unánime dictaminó que “robo de capital doméstico” es inconstitucional. Si el gobierno ejecuta una propiedad por falta de pago de impuestos u otras deudas, solo puede mantener tanto el valor de la tierra como sea necesario para pagar la deuda en cuestión. El resto pertenece al propietario. De lo contrario, dictaminó el Tribunal, habría una violación de la cláusula de toma de la Quinta Enmienda, que prohíbe la toma de propiedad privada sin el pago de “compensación justa” (vea mi análisis de la decisión aquí).
Después de Tyler, no pensé que el problema del robo de capital de la vivienda regresaría a la Corte Suprema en el corto plazo. Pero, ayer, el tribunal decidió escuchar el condado de Pung v. Isabella. En este caso, el condado de Isabella, Michigan, se apoderó de la casa de Timothy Pung porque supuestamente no pagó unos $ 2200 en impuestos y honorarios (su patrimonio afirma que en realidad no le debía este dinero). Luego vendieron la propiedad en una subasta por alrededor de $ 76,000; El condado mantuvo los $ 2200 que pensó que se debía y transfirió los fondos restantes (alrededor de $ 73,800) a Pung’s Estate.
Pero el estándar habitual para tomar una compensación, según un precedente de la Corte Suprema de larga data, es “valor justo de mercado”: el precio que una propiedad obtendría si se vende en el mercado abierto. Y Pung’s Estate argumenta que el valor justo de mercado aquí es en realidad $ 194,400 (el valor en el que el condado mismo evaluó ese valor para fines de impuestos a la propiedad).
Si una incautación de equidad hipotecaria después de la ejecución hipotecaria es una toma, como el condado de Tyler v. Hennepin sostuvo con razón, entonces creo que la finca obviamente tiene razón. La propiedad tomada es el valor residual de la casa (después de que se pagan impuestos morosos y otras deudas). Y eso puede ser más de lo que el gobierno obtuvo del mejor postor en la subasta.
Sin duda, la oferta más alta en la subasta es evidencia relevante del valor justo de mercado. Pero no siempre es la única evidencia que debe considerarse. El gobierno podría hacer un mal trabajo al comercializar la propiedad y terminar aceptando un precio de valor por debajo del mercado. Eso es especialmente probable si, como suele ser el caso, no tienen ningún incentivo para maximizar el valor, siempre que se aseguren lo suficiente como para pagar la deuda que supuestamente justificó la ejecución hipotecaria en primer lugar.
Aquí, parece claro que el precio de la subasta fue realmente deficiente. Sabemos que debido a que el postor ganador revendía rápidamente la propiedad por $ 195,000 (muy cerca de la estimación de $ 194,400 del Pung Estate del valor justo de mercado). Eso sugiere que el condado era incompetente en la comercialización de la propiedad o simplemente no le importaba hacer un esfuerzo serio.
El fallo del tribunal inferior del Tribunal de Apelaciones de los Estados Unidos para el Sexto Circuito sostenido que no se puede tomar aquí. Pero se basa en gran medida en el precedente anterior del circuito, que ofrece poco en cuanto a análisis en este punto. Tyler deja en claro que un propietario sujeto a ejecución hipotecaria de impuestos “debe hacer que César sea lo que es César, pero no más”. Aquí, César obviamente tomó mucho más, incluso si no pudo apropiarse de su valor total para sí mismo.
Además de considerar el problema de la cláusula de Takens, la Corte Suprema también sopesará la cuestión de si este tipo de robo de capital doméstico viola la cláusula excesiva de multas de la Octava Enmienda. El tribunal no necesita decidir esa cuestión si dicen a favor de Pung sobre la pregunta de la cláusula de Takens. En Tyler, la Corte Suprema de manera similar decidió confiar en la cláusula de Takens, y no decidir el problema de la cláusula excesiva de multas. En una opinión concurrente, el juez Neil Gorsuch (unido por el juez Ketanji Brown Jackson) argumentó que el robo de capital doméstico realmente viola la cláusula excesiva de multas, así como la cláusula de tomas.
Espero, y espero tentativamente, que la Corte Suprema revertirá el Sexto Circuito y gobierna que el Pung Estate tiene derecho a una compensación de valor justo de mercado. Dudo que el tribunal haya elegido escuchar este caso solo para afirmar la decisión del tribunal inferior. No hay división entre los circuitos aquí de un tipo que podría llevar a los jueces a tomar un caso para resolverlo.
Pung es algo inusual, en los últimos años, en ser un caso de cláusula de Takes importante que llegó a la Corte Suprema, pero fue litigado por un abogado privado convencional, en lugar de una de las principales firmas de interés público de derechos de propiedad, como el Instituto de Justicia y la Fundación Legal del Pacífico (que litigó a Tyler). Philip L. Ellison, el abogado de Michigan que representa a Pung Estate, escribió una fuerte petición CERT que debe haber persuadido a los jueces para que tomen el caso.
Independientemente de cómo llegue el caso a la corte, la comunidad de derechos de propiedad seguramente apoyará al propietario víctima aquí. Yo mismo tengo la intención de presentar un informe amicus, y sospecho que no estaré solo en eso.