La semana pasada, el director de la Administración Federal de Financiamiento de la Vivienda, Bill Pulte, reveló un plan para ofrecer al público hipotecas a 50 años. La hipoteca de tasa fija a 30 años, creada en la década de 1930, ayudó a generaciones a construir lentamente el valor de la vivienda, proporcionándoles una reserva de riqueza incluso si nunca invirtieron en otra parte. Con el tiempo, los prestamistas implementaron estructuras hipotecarias alternativas (préstamos a tasa fija a 15 años, hipotecas a tasa ajustable, hipotecas de interés únicamente), pero ninguna rivalizaba con la hipoteca a 30 años. Ahora, los formuladores de políticas proponen extender las hipotecas a 50 años, principalmente para que los altísimos precios actuales de las viviendas parezcan más asequibles.
Los precios de la vivienda se dispararon en la gran inflación de 2021 y se mantienen en niveles muy altos e inasequibles. Una hipoteca a 50 años hace que una casa parezca ligeramente más asequible al reducir ligeramente el pago mensual. Sin embargo, aumenta enormemente el interés pagado durante la vigencia de la hipoteca.
Para una hipoteca de $400.000 a una tasa de interés del 6,5 por ciento, el pago mensual de una hipoteca a 50 años es de $2.254,87 en comparación con $2.528,27 para una hipoteca a 30 años. Y, sin embargo, esta modesta disminución en los pagos mensuales se verá compensada por un aumento espectacular en los pagos de intereses: de 510.177,95 dólares en una hipoteca de tasa fija a 30 años a la asombrosa cifra de 952.920,53 dólares en una hipoteca a 50 años.
La mayoría de las personas se resisten a pagar intereses dos o tres veces el precio de la vivienda. Algunos comentaristas en línea comparan las hipotecas a 50 años con “esclavitud por deudas.” Eso no está muy lejos: los pagos anticipados de un préstamo a 50 años son casi todos intereses, por lo que el capital se acumula muy lentamente, y no es hasta que uno ha sido propietario de la casa durante algunas décadas que tiene una cantidad decente de capital.
Esto no es automáticamente algo malo. Debido a que los pagos anticipados a 50 años son en su mayoría intereses, funcionan de manera muy parecida a los préstamos de sólo intereses, que atraen a prestatarios que esperan ingresos irregulares y pueden pagar el capital más adelante. Una hipoteca de sólo intereses requiere cierta disciplina, porque si no paga diligentemente el capital, al final deberá un pago global. Pero es una buena manera de reducir los pagos mensuales si tienes la disciplina. Sin embargo, los prestatarios sin flujo de efectivo adicional simplemente harán el pago mínimo y terminarán pagando los 950.000 dólares completos en intereses.
Hay beneficios adicionales. Si tenemos que elegir entre un pago de hipoteca de 2.254,87 dólares y un pago de alquiler de 2.254,87 dólares, la hipoteca gana: permanece fija durante décadas mientras el alquiler aumenta. Además, como propietario del inmueble, el titular de la hipoteca tiene derecho a cualquier apreciación del valor del inmueble. En el transcurso de 50 años, la inflación por sí sola hace que sea probable que la vivienda se aprecie, incluso si se genera poco capital a partir de los pagos. Por supuesto, los precios de la vivienda pueden bajar, dejando al prestatario con pérdidas y deudas. Pero a diferencia de los préstamos de tasa ajustable de mediados de la década de 2000, los pagos mensuales fijos de las hipotecas no aumentarán, lo que brindará estabilidad a largo plazo incluso si los precios bajan.
No se espera que el consumidor típico de una hipoteca a 50 años comprenda estos matices. La mayoría de los compradores atraídos por préstamos a 50 años sólo están tratando de reducir sus pagos mensuales y absorberán los enormes costos de intereses. Los préstamos a más largo plazo suelen tener tasas más altas, lo que borraría incluso los pequeños ahorros mensuales que proporciona una hipoteca a 50 años, con una tasa de interés probablemente más alta que la de una hipoteca a 30 años.
Otros países han probado hipotecas ultralargas: los bancos japoneses emitieron hipotecas a 100 años durante la burbuja inmobiliaria de finales de los 80 y principios de los 90, y los bancos suizos siguen emitiendo hipotecas a 100 años hasta el día de hoy. (La vivienda en Suiza es muy cara.) La idea no es nueva. La medida aquí parece ser un intento de impulsar la demanda en un mercado inmobiliario lento, pero evita el verdadero problema: los precios son altos porque no construimos suficientes viviendas.