Donald Trump anunció hoy que planea prohibir la compra de viviendas unifamiliares por parte de grandes inversores institucionales. Como ocurre con muchas acciones de Trump, esto no es algo que el presidente realmente tenga autoridad para hacer. Las transacciones de bienes raíces y la propiedad de propiedades generalmente están sujetas a la autoridad estatal, no federal. Y cualquier intervención federal -si es que es constitucional- debe al menos ser autorizada por el Congreso.
Además, es poco probable que excluir del mercado a los grandes inversores mitigue la crisis inmobiliaria y fácilmente podría empeorar las cosas. No hay nada de cierto en las afirmaciones de que los grandes inversores están de alguna manera monopolizando el mercado y, por tanto, aumentando los precios. Los grandes inversores institucionales (aquellos que poseen 100 o más viviendas) poseen sólo alrededor del 3% de las viviendas unifamiliares en todo el país. Eso no es suficiente para alcanzar ningún tipo de poder de monopolio, incluso si asumimos (de manera inverosímil) que los grandes inversores están en connivencia entre sí. El hecho de que los grandes inversores representen un mayor porcentaje de las ventas recientes no cambia esa realidad. Incluso si aumentaran varias veces su participación en el parque inmobiliario, eso no sería suficiente para crear ningún tipo de monopolio.
Para obtener más información sobre las razones por las que los grandes inversores no son la causa de los altos precios de la vivienda, consulte el testimonio de 2021 de mi colega del Instituto Cato, Norbert Michel, ante la Cámara de Representantes, sobre este tema.
Excluir a los inversores institucionales bien podría empeorar la situación de la vivienda, en el margen. Los grandes inversores a menudo pueden estar mejor posicionados para renovar y modernizar viviendas que los pequeños inversores o los propietarios individuales. Los grandes pueden explotar más fácilmente las economías de escala. Además, cuando se les permite hacerlo, es más probable que los grandes inversores conviertan estructuras unifamiliares en viviendas multifamiliares. Aumentar el stock de estos últimos es esencial para reducir los precios y aumentar las viviendas para las clases trabajadora y media baja, las personas más gravemente afectadas por la escasez de viviendas. Incluso los alquileres unifamiliares pueden beneficiar a las personas menos pudientes, ya que pueden permitirse el lujo de alquilar más fácilmente que comprar.
Es fácil demonizar a los grandes inversores. Es cierto, como dice Trump, que “la gente vive en hogares, no en corporaciones”. Los críticos de izquierda de los grandes inversores dicen cosas similares. Pero, obviamente, las corporaciones no compran casas para vivir en ellas o para mantenerlas vacías. Los compran para ganar dinero. Y la forma de hacerlo es alquilarlos o revenderlos a compradores dispuestos después de aumentar su valor. De cualquier manera, las personas que necesitan vivienda se benefician.
Los grandes inversores no crean esos beneficios por altruismo. Lo hacen para obtener ganancias. Pero, parafraseando la famosa afirmación de Adam Smith sobre los carniceros, cerveceros y panaderos: “No es de la benevolencia del constructor, del promotor y del inversor de lo que esperamos nuestra vivienda, sino de su consideración por sus propios intereses”.
En lugar de atacar a los grandes inversores y promover otras políticas engañosas como el control de alquileres, los aranceles y las deportaciones, los políticos harían mejor en atacar la verdadera causa de la escasez de viviendas: la zonificación excluyente y otras barreras regulatorias que hacen difícil o imposible la construcción de nuevas viviendas en respuesta a la demanda, en gran parte del país. Para obtener una descripción general de estos temas, consulte mi artículo reciente del Washington Examiner sobre “Voto a pie, vivienda y asequibilidad”.
Cubrí parte de este terreno con mucho más detalle en un artículo de 2024 Texas Law Review, “El caso constitucional contra la zonificación excluyente” (en coautoría con Josh Braver).
ACTUALIZACIÓN: He realizado pequeñas adiciones a esta publicación.