Un fallo reciente del Tribunal Supremo español significó la anulación del registro nacional de alquileres a corto plazo del gobierno. Ahora que muchos culpan a Airbnb del aumento de precios y la escasez de oferta, ¿cómo se regulará ahora el alojamiento turístico en España?
En mayo, el Tribunal Supremo de España falló en contra de un registro nacional que regula los pisos turísticos, lo que significa que cambiará la forma en que el país controla el alojamiento turístico.
El objetivo del registro era combatir los alquileres ilegales de corta duración, algo ampliamente atribuido a la crisis inmobiliaria en el país, pero la sentencia afirmaba que Madrid había intentado intervenir en cuestiones controladas por las regiones.
El gobierno central, dictaminó el tribunal, “carece de autoridad para establecer una regulación exhaustiva de un registro nacional que se superponga a los registros regionales ya existentes”.
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El fallo supuso un revés para el gobierno de Sánchez en sus intentos de endurecer las normas sobre alquileres turísticos. En España, muchas personas en las grandes ciudades culpan a plataformas como Airbnb de disparar los costos de alquiler y reducir la oferta de propiedades residenciales para los locales.
Muchos en España consideran que el mercado inmobiliario, especialmente los esfuerzos por regularlo, es un gran fracaso del gobierno de Sánchez. Varias ciudades del país han intentado regular los alquileres turísticos, como Valencia y Barcelona, donde el alcalde se ha comprometido a eliminarlos por completo.
Sin embargo, Según datos del Instituto Nacional de Estadística de España, en noviembre de 2025 había 329.764 pisos vacacionales en todo el país, una cifra que supone un descenso del 12,4 por ciento respecto al mismo mes del año anterior.
El Ministerio de Vivienda sostiene que el mecanismo ha sacado a la luz 100.000 pisos turísticos ilegales y ha pedido a las comunidades autónomas que tomen medidas para cerrarlos, imponer multas y canalizarlos hacia el mercado del alquiler asequible.
A pesar de esta reducción del stock de alojamiento vacacional, la demanda de alojamiento vacacional sigue creciendo en España. Las pernoctaciones en establecimientos turísticos extrahoteleros aumentaron un 5,6 por ciento en marzo respecto al mismo mes de 2025, según datos publicados por el INE.
¿Cómo se regularán ahora los alojamientos turísticos en España?
Tras la sentencia, la regulación del alquiler vacacional depende principalmente de las comunidades autónomas, ayuntamientos y comunidades de propietarios.
Cada región mantiene su propio sistema de licencias, registros y requisitos administrativos, lo que genera enormes diferencias entre ciudades.
En algunos distritos ni siquiera está permitido sustituir un alquiler vacacional cuando otro deja de comercializarse, mientras que en zonas menos saturadas se pueden abrir nuevos alquileres vacacionales siempre que no aumente el número total de plazas disponibles.
Madrid ha optado por una estrategia diferente y restringe las nuevas licencias en edificios residenciales en el centro de la ciudad, además de exigir entradas independientes desde la calle para determinados alquileres vacacionales.
Barcelona, por ejemplo, una de las ciudades más afectadas por el exceso de turismo, tiene una de las políticas más restrictivas de España.
La regulación también depende cada vez más de las propias asociaciones de residentes, conocidas como la comunidad en español.
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La Ley de Propiedad Horizontal establece que para la apertura de nuevos pisos turísticos se requiere el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios y las cuotas de participación del edificio, lo que convierte a los vecinos del barrio en el factor decisivo a la hora de autorizar o bloquear nuevas viviendas vacacionales.
El anulado real decreto de creación del registro exigía a los titulares obtener un número de identificación oficial mediante un formulario del Colegio de Registradores. Ese código les permitió luego anunciarse en sitios web y en las conocidas plataformas que facilitan las reservas en línea.
En resumen, la regulación ahora variará de una región a otra -incluso de una ciudad a otra- en lugar de ser parte de un plan nacional con un registro único.
Prácticamente todas las comunidades autónomas tienen algún tipo de restricción para los apartamentos turísticos, siendo la Comunidad Valenciana y Cataluña una de las más estrictas.
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Según la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, los propietarios de inmuebles también deberán obtener la aprobación previa (mayoría de tres quintos) de sus vecinos para explotar un alquiler turístico.