Gran parte del debate sobre los horribles incendios forestales que azotan las áreas de Los Ángeles se centra en cuestiones ajenas a mi experiencia. Por lo tanto, no voy a opinar sobre cuestiones como el papel del cambio climático en la causa de los incendios y si los gobiernos federal, estatal y local han hecho un buen trabajo dirigiendo el departamento de bomberos de Los Ángeles y gestionando el riesgo de incendios forestales en general. . Ya hay bastante pontificación mal informada sobre estos temas. Sin embargo, hay un tema relevante dentro de mi experiencia: la zonificación y la política de vivienda. Aliviar las restricciones de zonificación para la construcción de viviendas podría ayudar a la ciudad a reconstruirse más rápido y encontrar nuevos hogares para los desplazados por los incendios. También podría ayudar a aliviar la prolongada crisis inmobiliaria de la zona.
Incluso antes del incendio, la región de Los Ángeles tenía una grave escasez de viviendascausado en gran parte por la zonificación excluyente. Alrededor del 78% del suelo residencial en Los Ángeles está zonificado solo para residencias unifamiliareslo que hace que sea extremadamente difícil construir nuevas viviendas en respuesta a la demanda, especialmente viviendas multifamiliares asequibles para personas trabajadoras y de clase media baja.
Los incendios han destruyó unas 12.000 estructurasuna cifra que probablemente aumentará antes de que termine la conflagración. No todos estas estructuras son hogares. Algunos son garajes, edificios comerciales y otras instalaciones no residenciales. Sin embargo, no hay duda de que los incendios han arrasado miles de hogares y desplazado a decenas de miles de personas. Y aunque gran parte de la atención de los medios se ha centrado en las pérdidas sufridas por celebridades ricas de hollywoodla mayoría de los desplazados son personas menos acomodadas que no pueden encontrar fácilmente nuevos hogares.
Experto en zonificación y vivienda. Nolan Gray (en el atlántico), y Razón escritor Jack Nicastro Tiene artículos útiles que resumen cómo las reglas de zonificación excluyentes han contribuido a la crisis de vivienda en Los Ángeles y cómo flexibilizarlas facilitará la reconstrucción. También explican cómo las restricciones de zonificación hicieron que la región fuera más vulnerable a los incendios forestales, al impulsar el desarrollo hacia áreas más peligrosas y dificultar o imposibilitar la construcción de viviendas más resistentes al fuego.
El gobernador de California, Gavin Newsom, emitió recientemente una orden ejecutiva suspender algunos tipos de obstáculos regulatorios a la construcción de viviendas en áreas afectadas por el incendio, como la onerosa revisión bajo la Ley de Calidad Ambiental de California (CEQA). Ése es un paso en la dirección correcta. Pero su impacto será muy limitado a menos que los gobiernos estatales y locales también suspendan las restricciones de zonificación que dificultan o imposibilitan la construcción de viviendas multifamiliares en gran parte de la región.
Además, la orden de Newsom también amplía la aplicación de restricciones contra el “aumento de precios” en el área afectada. Estas leyes impiden que los vendedores -incluidos los proveedores de materiales de construcción- aumenten los precios en las regiones afectadas por desastres naturales. Como lo han hecho los economistas señalado durante mucho tiempotales restricciones dificultan la reconstrucción al reducir los incentivos para que los proveedores aumenten la entrega de los bienes necesarios.
Después de los incendios, los suministros de construcción serán más necesarios en Los Ángeles que en la mayoría de las otras regiones. Queremos que los precios en la zona suban, para que los productores reciban la señal de enviar más productos de este tipo allí. Los controles de precios sólo exacerbará la escasezy hacer que la reconstrucción lleve más tiempo.
En un reciente Revisión de la ley de Texas artículo Mi coautor Josh Braver y yo hemos argumentado que las restricciones de zonificación excluyentes en la construcción de viviendas son violaciones inconstitucionales de la Cláusula de Expropiación de la Quinta Enmienda. Para obtener un resumen más sucinto de nuestro argumento, consulte nuestro artículo de junio en la atlántico.