Feliz día de impuestos (si algún día de impuestos puede ser feliz) y bienvenido a otra edición de Alquiler gratis. Las historias de esta semana incluyen:
- La reforma de un solo puesto da un gran paso adelante en Austin, Texas.
- La reforma del estacionamiento avanza en Washington.
Pero primero, nuestro elemento principal en una historia de permisos del infierno que muestra cuán delgadas pueden ser las protecciones de los derechos de propiedad de Estados Unidos.
El propietario de Hawaii pasa por el infierno de los permisos después de que el condado le dice que su casa de décadas es ilegal
Cuando Shahzaad Ausman compró una pequeña casa costera en el Capitán Cook, Hawai, en 2021, tenía todas las razones para creer que era una vivienda perfectamente legal.
La casa se construyó por primera vez en 1987 y el propietario original había vivido en ella durante años sin incidentes.
El segundo propietario, Ausman, estaba comprando la casa de la que recientemente había obtenido un permiso de remodelación en 2020 para hacer reparaciones y alteraciones.
Como parte de su debida diligencia durante el proceso de compra, Ausman había confirmado con el condado que el permiso de remodelación fue válido durante cinco años. Un agente y tasador que trabajaba para Ausman también confirmó con el condado que no había problemas pendientes de permisos con el hogar.
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“Tres personas verificaron con el condado que todo estaba bien en el permiso y todo estaba bien”, dice Ausman Razón.
Con esas garantías del condado, Ausman compró la propiedad y continuó con trabajos de remodelación parcialmente completados.
Pero, como local Hawaiian Media informó que las garantías del condado demostraron ofrecer a Ausman poca protección de la pesadilla burocrática que pronto seguiría.
La pesadilla comienza
En el momento en que Ausman compró la casa, el condado de Hawaii estaba en el proceso de establecer un nuevo centro electrónico de permisos e información (EPIC) para rastrear los permisos de construcción. Poco después de que el sistema épico se iba a vivir, todos los permisos que habían estado abiertos durante más de cinco años serían declarados nulos y nulos.
Los propietarios tendrían un período de gracia para renovar sus permisos antes del 1 de junio de 2022. Después de eso, tendrían que comenzar el proceso de permisos desde cero.
En esa fecha límite de junio, un total de 40,000 permisos fueron rechazados por el condado.
Dado que el permiso que Ausman heredó del dueño anterior fue bueno hasta 2025, no creía que tuviera nada de qué preocuparse.
A principios de 2022, después de ya Gastar $ 138,000 En el trabajo de remodelación en la casa, Ausman llamó al condado para obtener una inspección final sobre parte del trabajo completado. Pero nadie del condado respondió.
Finalmente, en julio de 2022, un funcionario del condado le dijo a Ausman por teléfono que, contra las garantías más allá, su permiso había expirado. Pero no el permiso de 2020.
Más bien, el condado ahora le estaba diciendo a Ausman que el permiso de construcción original de 1987 para su casa había expirado en la fecha límite del 1 de junio de 2022.
El condado afirmó que a pesar de que se había emitido un permiso de construcción para la casa de 1987, no se había completado un registro de una inspección final. Por lo tanto, fue la posición del condado que el permiso nunca se finalizó y, por lo tanto, se canceló junto con los 40,000 permisos que fueron eliminados como parte de la revisión épica.
Según el condado, toda la casa de Ausman era ilegal. No podía continuar su trabajo de remodelación o incluso ocupar la casa sin el riesgo de multas diarias.
En una carta de octubre de 2022 a Ausman, el condado también dijo que tendría que eliminar el trabajo de remodelación que ya había completado y solicitar un permiso de edificio completamente nuevo.
Contratiempos
Obtener un nuevo permiso de construcción también fue más fácil decirlo que hacerlo.
Cuando el propietario original de la casa de Ausman construyó la vivienda en 1987, pudo construirla a 27 pies de la costa.
Desde entonces, las regulaciones de desarrollo costero estatal y local de Hawaii han sido enmendados Para exigir que el desarrollo sea retroceso a 40 pies de la costa.
Como Ausman explicó en una entrevista de diciembre de 2024 con el Instituto de base de Grassroot de Joe Kent, la proximidad de su hogar a la costa Probablemente prevenir él de obtener un permiso requerido de “Área de gestión especial” del estado.
Si quisiera obtener un nuevo permiso, tendría que moverlo de regreso al nuevo límite de 40 pies.
Sin embargo, hacerlo requeriría que reconstruya la casa con los estándares actuales del código de construcción, que son mucho más estrictos que los estándares que estaban vigentes en 1987.
Eso, él le dice Razónsignificaría “básicamente cambiar cada palo y cada clavo de la casa”. En efecto, tendría que demoler su hogar por completo y comenzar de nuevo.
En esa carta de octubre de 2022, el condado le había dado a Ausman 90 días para solicitar un nuevo permiso.
En cambio, dada la cantidad de dinero que ya se había hundido en la casa y el gasto planteado por una reconstrucción completa, decidió apelar la revocación del condado de su permiso.
La apelación de Ausman sería escuchada por la Junta de Apelaciones del Condado de Hawaii. Ausman tendría que convencer a este organismo atendido por funcionarios del condado, sobre las objeciones de los abogados del condado, de que el condado había cometido un error.
En mayo de 2023, la Junta de Apelaciones del Condado decidió que el condado no había cometido un error. Más bien, le dijo a Ausman que había cometido un error al confiar en las garantías del condado de que su hogar era legal. Tendría que comenzar el proceso de permisos nuevamente.
Sus opciones administrativas agotadas, Ausman presentó una demanda contra el condado en el Tribunal de Distrito del 3er Circuito de Hawai.
A finales del mes pasado, el Registro de la corte firmemente a favor de Ausman.
La jueza Wendy M. DeWeese descubrió que Ausman había confiado razonablemente en las garantías del condado de que todos sus permisos estaban actualizados cuando comenzó su trabajo de remodelación.
La decisión posterior del condado de revocar sus permisos fue “claramente errónea”, dijo.
La decisión le da derecho a Ausman a proceder con el trabajo en su hogar que comenzó hace cuatro años. Todo lo que necesita para avanzar es que el tribunal emita su juicio.
Apelación pendiente
Aún así, Ausman aún no está fuera del bosque.
El condado tiene 30 días para apelar la decisión de DeWeese después de que se emite oficialmente la sentencia.
Ausman dice que después de la decisión del tribunal, el condado le dijo nuevamente que aún le emitirían un aviso de violación si intentaba continuar su trabajo de remodelación o volver a ocupar la casa.
Él especula que el condado lo está presionando para que resuelva el caso para evitar una apelación y todo el proceso legal y los gastos que conllevarían.
Él dice Razón Tiene poco interés en llegar a un acuerdo con el condado ahora que ha ganado en el tribunal de distrito. “Tengo muy poca fe en hacer eso por ellos”, le dice Razón. “Gané. No tengo ningún incentivo” para establecer.
Austin pasa una reforma de un solo puesto
La semana pasada, el Ayuntamiento de Austin, Texas, votó 10-1 a Actualizar el código de construcción de la ciudad Para permitir que los edificios de apartamentos se construyan hasta cinco pisos con una sola escalera.
Los defensores argumentan que la reforma de un solo puesto permite que los edificios de apartamentos de mediana altura se ajusten a lotes más pequeños. Al envolver apartamentos alrededor de una sola escalera, los planos de piso también pueden incluir más dormitorios con ventanas.
Las reformas de la ciudad facilitarán la construcción de “pequeños edificios de apartamentos llenos de sol con grandes unidades familiares”, dice Chris Gannon, un arquitecto con sede en Austin y partidario de una sola calada.
Como informe reciente Coproducido por el Centro para la Construcción en América del Norte y los documentos de confianza de caridad de Pew, los códigos de construcción estadounidenses son exclusivamente restrictivos de los apartamentos de un solo puesto. Con la notable excepción de la ciudad de Nueva York, Honolulu y Seattle, la mayoría de las ciudades requieren edificios de apartamentos más altos que tres historias para tener dos escaleras.
Esta restricción generalmente se justifica en los terrenos de seguridad contra incendios, pero el informe de Pew no encontró evidencia de que los edificios de una sola calada con sistemas de rociadores hicieran mayores riesgos de seguridad.
Las reformas de Austin requieren que los desembarcos en edificios de una sola presentación incluyan sistemas de rociadores. La ciudad también prohibió los puntos de venta eléctricos en aterrizajes de un solo puesto.
La reforma de un solo puesto “abre lotes más pequeños en las zonas multifamiliares existentes” donde ya están permitidos edificios de apartamentos, dice Ryan Pzycki, miembro de la Comisión de Zonificación y Plating de Austin. Pero “Hay otras cosas que debemos hacer para darnos cuenta de los beneficios de esto”.
Pozycki dice que reducir el requisito de tamaño mínimo de lote de 8,000 pies cuadrados de Austin para edificios multifamiliares, reducir los requisitos de cobertura impermeables y las zonas de baja densidad de baja densidad para edificios de apartamentos pequeños verían un rendimiento de reforma en un solo lugar producir aún más unidades.
Avances de reforma de estacionamiento en el estado de Washington
La semana pasada, la Cámara de Representantes de Washington aprobó el proyecto de ley 5184 del Senado, que limita el número de espacios de estacionamiento que los gobiernos locales pueden requerir en nuevos desarrollos residenciales y comerciales.
De acuerdo a Al Instituto Sightline, que ayudó a redactar el proyecto de ley, SB 5184 permitiría a los gobiernos locales requerir como máximo .5 espacios de estacionamiento por unidad multifamiliar (o un espacio de estacionamiento por casa unifamiliar separada). Los gobiernos locales podrían exigir que las empresas comerciales incluyan como máximo un espacio de estacionamiento por cada 1,000 pies cuadrados.
El proyecto de ley aprobó el Senado en febrero. Fue enmendado en la Cámara, lo que significa que el Senado tendrá que ser retomado nuevamente para aprobar la Legislatura completa.
Enlaces rápidos
- Un estudio reciente hallazgos Esa conversión propuesta por Maui de hoteles y alquileres a corto plazo a viviendas a largo plazo reduciría los costos de vivienda, así como el empleo, la actividad económica y los ingresos fiscales.
- Puerta del infierno informes Ese actual candidato a la alcaldía de la ciudad de Nueva York y ex gobernador de Nueva York, Andrew Cuomo, usó Chatgpt para ayudar a escribir su plan de vivienda.
- Cuando Boomtowns retumbó
Mi mapa de “décadas milagrosas”, cuando las ciudades principales crecieron en ~ 50% o más en 10 años o menos https://t.co/liqrzrt1ph pic.twitter.com/p58thou3wi
– Michael Andersen (@andersem) 12 de abril de 2025
- La subcontratación de los vecindarios comerciales y de tránsito en Sydney, Australia, es producir un auge inmobiliario A medida que los desarrolladores se apresuran a tomar propiedades recién edificables. Los propietarios de las casas históricas en los vecindarios afectados exigen que sus propiedades se desaniman para que también puedan retirarse.
- Otro informe encuentra que el “impuesto de mansión” de Los Ángeles está matando a la nueva construcción de apartamentos.