Descubra las consecuencias de que una ciudad en España se declare un área de alquiler “estresada”, desde límites de alquiler hasta incentivos fiscales para propietarios y extensiones de contratos.
Las ciudades de una coruña, San Sebastián y Pamplona, junto con otros 20 municipios en Navarre, han sido declaradas oficialmente zonas de alquiler ‘estresadas’ recientemente, lo que lleva el número total a todas las regiones a 301.
Otros municipios también han solicitado ser declaradas áreas estresadas, incluida Santiago de Compostela en Galicia. El Ministro Regional de Desarrollo Urbano y Vivienda en Asturias, Ovidio Zapico, también dijo que estaban trabajando en declarar 16 áreas estresadas en seis municipios en la región antes de fin de año.
En España, más de 8.28 millones de personas viven en áreas donde se tensa el mercado de alquiler.
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La declaración de ‘áreas estresadas’ era una parte integral de la ley de vivienda o Ley de Viviendaque entró en vigor en 2023
Un área estresada se define como una donde no hay un alto riesgo de suministro de vivienda insuficiente para su población. Para ser declarado como tal, debe cumplir con uno de los dos criterios:
- El primero es cuando el costo promedio de alquiler o hipoteca para viviendas más gastos relacionados excede el 30 por ciento del salario promedio de la población en el área.
- El segundo es si en los cinco años anteriores, el precio de compra o alquiler ha experimentado un aumento acumulado de tres puntos por encima del índice de precios al consumidor (IPC).
Si se aprueba un área para convertirse en un área “estresada”, esto puede significar que se introducen los límites de alquiler, los inquilinos podrán obtener extensiones a contratos y deducciones fiscales para los propietarios.
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Tapa de alquiler
Las reglas son:
- Si los propietarios ya alquilan sus apartamentos o lo han hecho en los últimos cinco años, el alquiler no puede exceder el monto anterior en un nuevo contrato. Tampoco se permite agregar gastos adicionales al contrato, como las tarifas comunitarias o el impuesto a la propiedad.
- Los propietarios solo pueden actualizar el alquiler anualmente de acuerdo con el IPC o el límite establecido por el gobierno. Los únicos casos en los que el alquiler se puede aumentar aún más es si se han realizado mejoras de eficiencia energética a la propiedad o se ha firmado un contrato de alquiler durante más de 10 años. En estos casos, el alquiler se puede aumentar en un máximo del 10 por ciento.
- Si los propietarios van a alquilar un apartamento por primera vez, tendrán que cumplir con el índice de precios de referencia publicado por el municipio donde se encuentra la propiedad.
- Si los propietarios poseen más de cinco propiedades en el mismo área estresada, ya sea que hayan alquilado previamente la propiedad o no, tendrán que cumplir con los precios de alquiler al índice de precios de referencia.
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Extensiones
Los inquilinos podrán solicitar extensiones después del final de sus contratos de alquiler en áreas estresadas. Se pueden solicitar un máximo de tres años consecutivos después.
Deducciones fiscales
La deducción fiscal general para los propietarios para nuevos contratos de alquiler a largo plazo en estas áreas se reducirá del 60 al 50 por ciento.
También habrá los siguientes beneficios fiscales:
Un impuesto de incentivos del 90 por ciento si los propietarios reducen su renta en al menos un cinco por ciento dentro de un área estresada.
Una reducción del 70 por ciento para aquellos propietarios que alquilan sus hogares a jóvenes entre 18 y 35 años o lo hacen a través de los programas de vivienda asequibles incentivados o protegidos.
Una reducción del 60 por ciento para aquellos propietarios que han renovado su propiedad en algunos durante los dos años antes de alquilarla.
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Cataluña fue la primera región en declarar zonas ‘estresadas’ después de que la ley de vivienda entrara en vigor y ahora en 2025 tiene un total de 271.
Los datos oficiales del Ministerio de Vivienda muestran que los alquileres para nuevos contratos han disminuido en un 3.7 por ciento en promedio en 140 de estos municipios que adoptaron la declaración. En Barcelona cayeron un 6,4 por ciento en los primeros 12 meses desde que la medida ha estado vigente.