El día de Año Nuevo , Zohran Mamdani completó las festividades de su toma de posesión y partió hacia Brooklyn. En el barrio de clase trabajadora de East Flatbush, el nuevo alcalde entró en el vestíbulo de un antiguo edificio de apartamentos en Clarkson Avenue y se reunió con inquilinos en huelga de alquileres. Sus quejas fueron muchas: el edificio tiene 201 violaciones pendientes del código de vivienda, incluidas goteras, plagas de cucarachas, moho negro y el más peligroso de los abandonos invernales: la falta de calefacción y agua caliente constantes.
El joven alcalde demócrata-socialista había defendido a los inquilinos de clase trabajadora durante toda su campaña, prometiendo congelar los alquileres en apartamentos con alquiler estabilizado durante cuatro años e incluso tomar el control de los edificios propiedad de los señores de los barrios marginales. Este viaje podría verse como un pago inicial de su intención.
Mamdani se enfrentó a periodistas y fotógrafos en el vestíbulo. “A los propietarios se les ha permitido maltratar a sus inquilinos con impunidad”, declaró. “Eso termina hoy”. A su lado estuvo Cea Weaver, el nuevo director de la Oficina del Alcalde para la Protección de los Inquilinos y, al igual que Mamdani, miembro de los Socialistas Democráticos de América. Su desdén por los propietarios del mercado privado no es menos feroz que el de Mamdani; Ha argumentado que ningún inquilino debería ser desalojado por no pagar el alquiler. Unos días más tarde, el alcalde anunciaría “audiencias sobre estafas de alquileres” en las que los inquilinos podrían criticar a los malos propietarios. (Una promoción en las redes sociales se lee como el cartel de una película: “El alcalde Mamdani y la oficina del alcalde para proteger a los inquilinos presentan a los neoyorquinos contra los malos propietarios”).
Da la casualidad de que, a principios de la década de 1980, trabajé como organizador de inquilinos en el mismo vecindario, incluso en un edificio a pocas puertas de donde habló Mamdani. Empatizo con la furia del alcalde y recuerdo mi propia indignación mientras hablaba con inquilinos trabajadores que encendían sus hornos con las puertas abiertas para mantenerse calientes y observaban a los ratones corretear por sus pisos. Nos enfrentamos a malos propietarios y nos aventuramos en el caos de los tribunales de vivienda en busca de una justicia que a menudo resultó difícil de alcanzar.
Pero con el tiempo, los problemas que intentábamos abordar y las soluciones empezaron a parecer más complicados. Aprendí que la rabia no era suficiente. En mis tres años como organizador, recibí una educación tonificante sobre la economía de los apartamentos con alquiler estabilizado, el terrible costo que el crimen causa en los vecindarios en dificultades y la delicada ecología de las viviendas para personas de bajos ingresos. Todo lo cual da forma a mi visión de las promesas de Mamdani: la congelación de alquileres y las promesas de que la ciudad se hará cargo de edificios de apartamentos abandonados constituyen una política buena y visceral, pero una política pública deficiente.
Nací y crecí en la ciudad de Nueva York y crecí en un apartamento de alquiler controlado. Las finanzas a veces difíciles de mi familia significaban que seguiríamos siendo inquilinos. Me convertí en organizador de inquilinos cuando tenía poco más de 20 años, trabajando para el Programa de Estabilización de Vecindarios, una rama de la Comisión de Derechos Humanos de la ciudad. Mi plan era cambiar el mundo, o al menos mi rincón del mismo.
Nueva York en ese momento era mucho más desolada y ruinosa que la costosa, aunque profundamente desigual, capital financiera que es hoy. En East Flatbush, a principios de la década de 1980, encontré bloques de casas de ladrillo adosadas y bulevares con edificios de apartamentos que alguna vez fueron grandiosos. Pero Church Avenue, la columna comercial del vecindario, ofrecía una triste serie de escaparates tapiados, interrumpidos aquí y allá por restaurantes, oficinas de bienes raíces, tiendas de descuento y bodegas, donde se podía conseguir una bolsa de marihuana de cinco centavos junto con un litro de leche. Más al este había bloques con edificios de apartamentos quemados, fantasmales por la noche, y lotes sembrados de ladrillos y viejas bañeras, colchones y cunas. Para llegar a una asociación de inquilinos con la que trabajé, tuve que navegar por un mercado de heroína al aire libre. (Estaba bastante seguro; los traficantes asumieron que era simplemente otro chico blanco que necesitaba una dosis).
Una noche, mientras caminaba por una avenida desierta hacia el autobús, pasé por una hilera de garajes comerciales y por un momento sentí esperanza: gracias a Dios estos negocios permanecen. Entonces oí el chirrido agudo de las sierras eléctricas detrás de las puertas de metal y me di cuenta de que se trataba de talleres de desguace, donde los hombres trabajaban toda la noche para reducir los coches robados a piezas comercializables.
En ese momento, la ciudad había perdido empleos y residentes por cientos de miles. Muchos residentes blancos en East Flatbush habían sucumbido al alarmismo racista por parte de especuladores inmobiliarios y vendieron su casa por una fracción del valor tasado; los especuladores vendieron esas casas a compradores negros a tasas de interés exorbitantes. Mientras los recién llegados intentaban encontrar su lugar, se desató una marea de homicidios y tráfico de drogas. En 1976, un influyente ex funcionario local escribió un ensayo en The New York Times aconsejando que la ciudad debería retirar los servicios de los barrios degradados, incluso arrasando bloques de apartamentos, cerrando estaciones de metro y dejando tierras en “barbecho”; lo llamó "contracción planificada". Eso no sucedió, no exactamente, pero el abandono fue real. Los antillanos, haitianos y afroamericanos de clase trabajadora que llegaron a East Flatbush no se diferenciaban tanto económicamente de los residentes blancos anteriores, pero tuvieron que luchar denodadamente para obtener los servicios más básicos.
La mayoría de los inquilinos con los que trabajé en East Flatbush procedían de las Indias Occidentales, Barbados, Guyana, Jamaica y Granada, y casi todos vivían en apartamentos con alquiler estabilizado. Me viene a la mente un edificio en particular, en Cortelyou Road. Los inquilinos vivían en un edificio sin ascensor de cuatro pisos de la década de 1920 con 25 unidades con alquiler estabilizado. (Según las leyes de estabilización de alquileres de Nueva York, una junta designada establece los aumentos de alquiler máximos permitidos en toda la ciudad). El propietario, un vendedor de seguros nacido en Jamaica, no era un mal tipo; en el mejor de los casos, estaba un par de pasos por encima de sus inquilinos en dificultades en la escala de ingresos. Había invertido los ahorros de toda su vida en el edificio con la esperanza de obtener ganancias, y eso estaba resultando ser una muy mala apuesta.
La vieja caldera resoplaba y se calaba, el techo tenía goteras, las tuberías de medio siglo de antigüedad se agrietaban y el intercomunicador del vestíbulo no funcionaba. El edificio necesitaba cuidados intensivos. Pero el costo de los alquileres era insignificante y pocos inquilinos podrían haber pagado más incluso si la estabilización de los alquileres lo hubiera permitido. Una noche, el propietario nos dijo que no podía permitirse el lujo de gestionar el edificio.
Los líderes de los inquilinos se mostraron comprensivos, pero se trataba de una cuestión de supervivencia. Persuadieron a un juez de un tribunal de vivienda para que apartara al propietario y nombrara un administrador que estaba autorizado a gastar el dinero del alquiler sólo en calefacción y reparaciones de emergencia. Siguieron decisiones más duras. Una joven madre de dos hijos era muy querida, pero se atrasó meses en el pago del alquiler; Cuando el departamento de bienestar social de la ciudad le otorgó una subvención en efectivo de emergencia, ella se negó a utilizarla para pagar el alquiler. Una madre de tres hijos tuvo una relación sentimental con un hombre que se había apoderado de un rellano del tercer piso para su negocio de drogas y cuya clientela a veces irrumpía en los apartamentos. La asociación de inquilinos votó a favor de desalojar a estas mujeres, decisión no menos necesaria por triste que sea.
El propietario se fue sin un centavo. No hubo audiencias proletarias para denunciar a un señor de los barrios marginales, que en este caso realmente no existía. Simplemente decisiones profundamente dolorosas. Pero los inquilinos lograron asegurar que el edificio seguiría siendo lo que es hasta el día de hoy: alquileres estabilizados, todavía con una situación financiera algo precaria. Recuerdo haberle preguntado a una líder de inquilinos por qué había orado durante esos tiempos difíciles. “Un buen super que entiende de calderas”, respondió.
East Flatbush es hoy un lugar mucho más saludable. Se han construido nuevos y hermosos edificios de apartamentos y se pueden ver signos de esa bendición mixta conocida como gentrificación. Church Avenue ha revivido, casi todas las tiendas están ocupadas, clubes de jazz se mezclan con bistrós haitianos, tiendas de préstamos hipotecarios, guarderías y pescaderías jamaicanas. Pero el barrio todavía se siente frágil, muy sensible a cualquier aumento de la delincuencia y cualquier caída de los servicios de la ciudad.
El parque de viviendas multifamiliares en East Flatbush sigue siendo particularmente vulnerable, como ocurre en todos los barrios de la ciudad, excepto en los más ricos. (Nueva York tiene 1 millón de apartamentos con alquiler estabilizado). Hoy en día, incluso muchos edificios con alquiler estabilizado bien administrados siguen siendo sólo marginalmente rentables. Esto se debe en parte a los cambios en la ley de alquileres impulsados por la legislatura estatal en 2019 y defendidos por Weaver. Estos cambios incluyen protecciones loables para los inquilinos, pero los efectos económicos son más inciertos. Anteriormente, cuando un inquilino se mudaba de un apartamento estabilizado, el propietario podía aumentar el alquiler en un 20 por ciento. A los propietarios también se les permitió aumentar sustancialmente los alquileres si rehabilitaban un apartamento o hacían mejoras importantes a un edificio. Según la nueva ley, sólo pueden aumentar los alquileres en cantidades minúsculas para cubrir los costos de rehabilitación. No es necesario llorar porque los propietarios –algunos de los cuales han prosperado enormemente– se dan cuenta de que ya no tienen muchos incentivos para arreglar apartamentos.
Stefano Ukmar / The New York Times / Redux
Un par de casas unifamiliares rodeadas de edificios de condominios en Lenox Road en East Flatbush, fotografiadas en 2019.
Mientras tanto, los costos operativos están aumentando más rápido que los ingresos por alquiler, según el Centro Furman de la Universidad de Nueva York, que recientemente examinó las viviendas con alquiler estabilizado. Y los cobros de alquileres en muchos edificios de clase trabajadora en Nueva York nunca se recuperaron por completo después de COVID. El resultado, como era de esperar, es la desinversión: a medida que los administradores han reducido el mantenimiento, el número de violaciones del código se ha disparado: un aumento del 47 por ciento en los últimos cinco años en los edificios con alquiler estabilizado que examinó la Universidad de Nueva York. Un estudio realizado por Enterprise Community Partners, una organización que apoya la vivienda asequible, encontró que los costos para los operadores de viviendas asequibles, incluidos seguros, mantenimiento y gastos administrativos, aumentaron un 40 por ciento de 2017 a 2024; Seis de cada 10 proyectos que el grupo ha financiado están perdiendo dinero. Todo esto es un negocio arriesgado para quienes explotan edificios que tienen entre 80 y 100 años. Estos problemas se extienden también a los edificios con alquileres estabilizados administrados por respetadas organizaciones sin fines de lucro.
Incluso la administración Mamdani ha reconocido la economía casi imposible de la vivienda con alquiler estabilizado. Después de que el alcalde visitó el edificio en Clarkson Avenue, el departamento legal de la ciudad presentó una demanda para retrasar la venta del edificio y otros 92 propiedad del mismo propietario en una subasta por quiebra; el propietario, Pinnacle Group, le debía a la ciudad 12,7 millones de dólares en atrasos y multas. La ciudad quería dejar de lado al principal postor y estaba tratando de ganar tiempo, probablemente para poder dirigir la cartera hacia un comprador más favorable a los inquilinos, o incluso a la propia ciudad.
No tengo ningún problema en apuntar al grupo Pinnacle, que se encuentra en proceso de quiebra en 93 edificios con 5.150 apartamentos, la mayoría de los cuales son de alquiler estabilizado; estos edificios tienen un acumulado de 5.000 violaciones del código y 14.000 quejas. Pero en documentos judiciales, los abogados de la ciudad señalaron que los alquileres en la cartera de Pinnacle tienen un “promedio muy bajo” y que esos ingresos son demasiado bajos para constituir un “negocio sustentable”. Seguramente esto es un obstáculo para aclarar las violaciones del código. Un juez federal de quiebras denegó la moción de la ciudad y dictaminó que el nuevo comprador propuesto había presentado un “plan que suena razonable” para administrar los edificios, salvando potencialmente a la ciudad de un proyecto de rehabilitación muy costoso.
Todo esto subraya por qué solucionar el problema de la vivienda asequible en la ciudad de Nueva York no es tan simple como congelar los alquileres. El vicealcalde de Vivienda y Planificación de Mamdani dijo recientemente que la administración quiere reducir los costos para los propietarios, por ejemplo, mediante una reforma del impuesto a la propiedad, exenciones fiscales para la renovación de apartamentos e intentos de frenar el fuerte aumento de los costos de los seguros de construcción. Sin embargo, el enfoque principal del alcalde es lo que pagan los inquilinos por vivir en esta ciudad tremendamente cara y la calidad de sus viviendas. Eso está lejos de ser irrelevante. Pero la cuestión de cómo lograr que los propietarios entreguen estas viviendas sin arruinar sus edificios es igualmente importante.
Para mí , como organizador, también estaba la cuestión de la delincuencia. Hace cinco años, Mamdani argumentó que el Departamento de Policía de Nueva York era esencialmente malvado y que debería recortar profundamente su presupuesto. Ha suavizado considerablemente esa opinión desde que asumió el cargo, pero muchos camaradas del DSA todavía la mantienen. Sólo puedo hablar de mi propia experiencia: nada erosiona tanto la estabilidad de vecindarios y edificios como no abordar el crimen.
Sentí personalmente sus efectos perniciosos en East Flatbush. Los inquilinos habían formado una asociación en un edificio de la calle Martense, en una esquina entonces incompleta. El edificio tenía muchos problemas y el propietario parecía decidido a hacer lo menos posible al respecto. Los inquilinos identificaron que su mayor necesidad era un intercomunicador que funcionara. Sin eso, la puerta principal se abrió, una señal de bienvenida para los ladrones. Una tarde, bajé las escaleras después de hablar con los líderes de los inquilinos y encontré a cinco adolescentes moviendo cerraduras para entrar a la fuerza en un departamento.
Yo, yo, yo, sal de aquí, dije en voz alta, agitando mis manos para dispersarme.
El niño más pequeño sacó un arma sorprendentemente grande y me la apuntó a la cara. Dispárale, gritaron dos niños. No, deja en paz al hijo de puta, dijeron los otros dos. El chico consideró sus opciones y luego se guardó el arma en el cinturón. Me dijo que tenía suerte de estar viva. Asentí con la cabeza.
Estos episodios amenazaron la vida cívica de la forma más elemental. Un líder de bloque de propietarios de viviendas que corría el riesgo de recibir una bala perdida tenía muchas menos probabilidades de ir caminando a una reunión nocturna en una iglesia local. Los inquilinos me dijeron que les preocupaba que si hablaban abiertamente en su lobby sobre el crimen, los soplones de los traficantes de drogas locales pudieran escucharlos y denunciarlos. Otros inquilinos a veces insistían en acompañarme hasta el metro después de una reunión, poniéndose en peligro.
Nunca escuché a un líder de inquilinos o líder de bloque argumentar a favor de menos vigilancia. Querían una asociación respetuosa con las autoridades. Con gran riesgo, monitorearon calles peligrosas y casas en hilera, tomaron notas sobre traficantes y pandillas y transmitieron esta información a las comisarías locales y a la oficina del alcalde. Algunos policías y funcionarios de la ciudad no respondieron, e incluso fueron corruptos. Pero los mejores escucharon atentamente y utilizaron esa información para despejar rincones notorios y arrestar a los líderes de las pandillas.
Una vez estuve vigilando a los inquilinos todas las noches durante una semana después de enterarnos de que el propietario había contratado a un pirómano, conocido como “antorcha”, para quemar su edificio, de modo que el propietario pudiera cobrar el dinero del seguro. La Fuerza de Ataque Incendiario de la ciudad intervino y el edificio sigue en pie hasta el día de hoy.
Al nuevo alcalde le gusta su retórica On the Waterfront y tiende a sugerir que, antes de que los socialistas llegaran al poder, el gobierno de la ciudad despreciaba a los pobres y a la clase trabajadora. Tiene buenas intenciones, pero esto es una tontería. Afortunadamente, los funcionarios de la ciudad, empujados por inquilinos y propietarios de pequeñas empresas, clérigos y propietarios de viviendas y, sí, algunos propietarios, rechazaron el consejo de enviar vecindarios como East Flatbush al basurero de la historia. A partir de la década de 1980, los sucesivos alcaldes, demócratas y republicanos, invirtieron primero cientos de millones y luego miles de millones de dólares en lo que se convirtió en el mayor programa de reconstrucción urbana de la historia de Estados Unidos. La ciudad y las organizaciones sin fines de lucro rehabilitaron edificios abandonados y construyeron otros nuevos, además de guarderías y escuelas. Los lotes llenos de escombros por los que una vez caminé son ahora edificios de apartamentos de aspecto elegante. Los bancos y supermercados se encuentran en las esquinas donde dominaban los traficantes de drogas. En toda la ciudad, muchos menos niños están en hogares de guarda, menos hombres están en prisión y muchos menos neoyorquinos son asesinados cada año.
Hace poco di un paseo por East Flatbush, junto al cementerio de Holy Cross, cargado de nieve, por Church Avenue y por un par de bulevares de edificios de apartamentos de antes de la guerra, tan dolorosamente hermosos y, en algunos casos, tan andrajosos como cuando llegué allí por primera vez. La ciudad todavía enfrenta muchos desafíos, pero su historia reciente me da la esperanza de que un nuevo alcalde y una administración comprometidos con mejorar la vivienda asequible puedan dejar una huella profunda. Para lograrlo, Mamdani tendrá que dejar de lado los binarios morales fáciles (inquilinos nobles versus terratenientes capitalistas, alquileres congelados versus ganancias desbocadas) y reconocer las dolorosas compensaciones que conllevará la restauración de viviendas con alquileres estabilizados, uno de los grandes recursos de Nueva York.