La venganza del control de alquileres

Feliz martes y bienvenidos a una nueva edición de Alquiler gratis. Esta semana tenemos dos artículos sobre la venganza del control de alquileres.

En medio del auge de la IA en San Francisco, el alcalde Daniel Lurie y la Junta de Supervisores están proponiendo una serie de nuevas leyes para endurecer las políticas de control de alquileres de la ciudad y evitar los desalojos.

Mientras tanto, en Providence, Rhode Island, el actual alcalde Brett Smiley, que había vetado una ordenanza de control de alquileres a principios de este año, perdió las primarias demócratas frente al representante estatal pro-control de alquileres David Morales.

Se podría considerar a Lurie y Smiley como alcaldes liberales más moderados de ciudades muy azules.

Es notable entonces que ninguno de los dos haya demostrado ser capaz de detener la deriva hacia la izquierda de las políticas de vivienda en sus respectivas jurisdicciones.

En medio de una crisis de costos, Lurie apoya aún más controles de precios en una ciudad que ya está fuertemente controlada en los alquileres. Smiley intentó mantener la línea de una buena política y vetó una ordenanza de control de alquileres. Por sus esfuerzos, los votantes lo expulsaron del cargo.

Otros políticos municipales liberales que están indecisos sobre si respaldarán la próxima política de control de alquileres en su ciudad bien pueden aprender una desafortunada lección de estos dos ejemplos.

Es mejor ir a lo seguro y simplemente apoyar los controles de precios que la mayoría de los votantes de las grandes ciudades dicen querer, incluso si esto tiene consecuencias terribles para la oferta y la calidad de la vivienda.

Los titulares sobre la vivienda en San Francisco últimamente se han centrado en la presión alcista que el auge de la IA en la ciudad está ejerciendo sobre los alquileres y los precios de las viviendas. Los alquileres medios han aumentado un 26 por ciento, informa el Crónica de San Francisco. Los nuevos millonarios tienen dificultades para encontrar una mansión.

En respuesta, Lurie declaró una emergencia de alquiler y anunció, junto con miembros de la Junta de Supervisores, una lista de políticas destinadas a limitar los desalojos y los aumentos repentinos de alquiler.

“Hemos vivido auges antes; esta vez, tenemos la oportunidad de construir una recuperación amplia y duradera, donde los habitantes de San Francisco puedan echar raíces y participar en el éxito de nuestra ciudad”, dijo el alcalde en un declaración el jueves al anunciar sus reformas de emergencia en materia de alquileres.

Sobre el papel, San Francisco ya cuenta con muchas políticas para suprimir los aumentos repentinos de los alquileres.

Se estima que 170.000 unidades (aproximadamente el 76 por ciento del parque de viviendas de alquiler de la ciudad) construidas antes de 1980 están cubiertas por la ley de control de alquileres de la ciudad, que normalmente limita los aumentos anuales de alquiler a alrededor del 2 por ciento por año.

Una política estatal de control de alquileres que limita los alquileres al 10 por ciento para unidades de 15 años o más cubre otras aproximadamente 33.000 unidades, o el 15 por ciento del parque de viviendas de alquiler.

Eso deja un poco menos del 10 por ciento de las unidades de alquiler en San Francisco donde los inquilinos podrían ver aumentar sus alquileres tanto como el mercado pueda soportar.

Además, en 2024, San Francisco se convirtió en la primera jurisdicción en el país para prohibir a los propietarios utilizar software algorítmico al establecer alquileres y límites de ocupación basándose en la teoría de que los propietarios estaban utilizando este software para acaparar unidades desocupadas y hacer subir los precios.

Aparentemente nada de eso ha sido suficiente para limitar los precios durante el último auge económico de San Francisco.

Para reducir aún más los alquileres, el El alcalde apoya una larga lista de nuevas políticas.

Está respaldando una legislación que aumentaría los gastos de reubicación que se les debe a los inquilinos cuando el propietario retira su unidad del mercado de alquiler. Para las unidades con alquiler controlado, también limitaría los aumentos de alquiler “acumulados” (es decir, los aumentos de alquiler anuales que un propietario ahorra para cobrar en una fecha posterior) al 10 por ciento anual.

Además, Lurie propone gastar otros $3 millones en servicios legales para inquilinos que enfrentan el desalojo y apoya una propuesta del supervisor socialista Jackie Fielder para prohibir los desalojos por falta de pago cuando un inquilino debe menos de un mes de alquiler.

Considerando todo esto, estas son actualizaciones relativamente marginales de la larga lista de protecciones para inquilinos y controles de precios de alquiler de la ciudad.

El hecho de que las políticas de protección a los inquilinos y de control de alquileres que San Francisco ya tiene en vigor no estén suprimiendo adecuadamente el aumento actual de los alquileres sugeriría que un endurecimiento marginal de esas políticas tampoco resolverá el problema.

De hecho, podría empeorar las cosas.

La teoría económica tradicional sugiere que el control de los alquileres hará subir el precio de las unidades no controladas al aumentar la demanda para vivir en la ciudad y alentar a los inquilinos a conservar sus unidades a precios inferiores al mercado.

En San Francisco, la pequeña porción del 10 por ciento de unidades sin alquiler controlado debe absorber la mayor parte de la presión alcista sobre los alquileres generada por el auge de la IA.

Esto ya ha resultado en aumentos de dos dígitos en los alquileres medios. Si las reformas propuestas por Lurie logran limitar los desalojos que devuelven unidades al mercado, reducir los aumentos de alquiler en propiedades que ya están controladas o crear nuevos condominios a precio de mercado, una proporción aún menor de unidades tendrá que absorber el aumento de la demanda impulsado por la IA.

Un enfoque más sostenible y de largo plazo para la asequibilidad de la vivienda sería eliminar las barreras regulatorias a las nuevas construcciones. Idealmente, el aumento de los alquileres debería ser una señal para que los constructores construyan más unidades en la ciudad.

Bajo Lurie, San Francisco ha adoptado un puñado de reformas a favor del suministro. Ha reducido el número de unidades asequibles que deben incluir los nuevos desarrollos de viviendas. La ciudad también aprobó una medida para toda la ciudad. iniciativa de mejora de zonificación.

Aun así, esas medidas desreguladoras han hecho poco para impulsar la construcción. el numero de casas terminadas en la ciudad son cientos este año.

Los activistas pro-oferta de vivienda han apretado Lurie irá más allá en el apoyo a la construcción de nuevas viviendas. Alguno han desafiado su plan de rezonificación en los tribunales, alegando que no va lo suficientemente lejos para satisfacer las leyes estatales que exigen que las ciudades planifiquen la vivienda.

Ciertamente, no se debería esperar que unos cientos de unidades adicionales al año moderen un aumento de los alquileres impulsado por un importante auge económico. Tampoco se debe esperar que la lista de propuestas del paquete de emergencia de alquiler del alcalde sirva de mucho.

Cuando Smiley vetó un tope de alquiler anual del 4 por ciento en Providence, Rhode Island, que el ayuntamiento había aprobado, lo hizo por motivos explícitamente favorables a la oferta.

La clave para hacer que Providence sea asequible es construir más viviendas, no imponer más controles de precios, argumentó.

“El control de los alquileres no reduce el alquiler de nadie” dijo Smiley durante un debate en agosto contra su rival demócrata en las primarias pro-control de alquileres, Morales. “Hoy en día hay personas que luchan. La causa fundamental de esto es la escasez de vivienda”.

En ese debate, Smiley invocó el desastroso experimento de Saint Paul con el control de alquileres. Después de que los votantes aprobaron una política de control de alquileres muy estricta, los desarrolladores abandonaron los proyectos y la construcción se desplomó. Algo similar podría suceder en Providence, argumentó.

Ese no resultó ser un mensaje ganador. En la noche de las elecciones del martes pasado, Morales obtuvo más del 52 por ciento de los votos. Ha prometido revivir la propuesta de control de alquileres del ayuntamiento.

Lee mi toma completa sobre las elecciones y los argumentos contradictorios que presentaron sobre el control de alquileres aquí.

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