Feliz martes y bienvenidos a esta edición especial, en su mayor parte accidental y centrada en Nueva York, de Alquiler gratis. La ciudad más grande del país ha estado en los titulares de la vivienda sin ninguna de las razones correctas estos últimos días. Las historias de esta semana se centran principalmente en la Gran Manzana y sus problemas. Eso incluye:
- Problemas en el New York Community Bank, gracias a la caída del valor de los edificios con alquiler estabilizado.
- Una agencia de vivienda pública que acaba de recibir un número récord de acusaciones federales de soborno en un solo día.
- Una tasa de desocupación tan baja que bien podría ser inexistente.
Tanto la gobernadora de Nueva York, Kathy Hochul, como el alcalde de la ciudad, Eric Adams, han propuesto algunas reformas positivas. Otros legisladores están sugiriendo ideas que podrían empeorar mucho la situación de la vivienda en Nueva York.
Cuando la capital abandona la ciudad
New York Community Bancorp (NYCB) ha estado pasando por un par de semanas difíciles desde que informó el 31 de enero un informe trimestral inesperado. pérdidas de 252 millones de dólares y que estaba reservando más de 552 millones de dólares para cubrir futuras pérdidas crediticias. Desde entonces, el valor de sus acciones se ha reducido a la mitad y la agencia de calificación Moody’s rebajó su calificación crediticia a basura. Los esfuerzos por apuntalar la confianza de los inversores no han servido de mucho.
Muchas cosas van mal para NYCB. Un factor importante que contribuye a sus problemas son las regulaciones de control de alquileres de Nueva York.
NYCB es un importante prestamista para los propietarios de edificios con alquiler estabilizado: edificios donde los alquileres máximos y los aumentos de alquiler están establecidos por regulación. Tiene alrededor de $37 mil millones en préstamos multifamiliares, aproximadamente la mitad de los cuales son unidades de alquiler estabilizado.
El valor de estas unidades con alquiler estabilizado ha ido cayendo en picado gracias a los mayores costos operativos y las tasas de interés que chocan con los cambios regulatorios de 2019 que impiden a los propietarios de edificios aumentar los alquileres para cubrir estos costos más altos.
Antes de 2019, los propietarios podían retirar sus unidades de la estabilización de alquileres cuando los alquileres mensuales superaban los $2,800 y el inquilino actual se mudaba, una política llamada “descontrol de vacantes”. A los propietarios también se les permitió traspasar los costos de las reparaciones de los edificios a los inquilinos y aumentar los alquileres. En 2019, la Legislatura de Nueva York enmendó la ley de estabilización de alquileres para eliminar el descontrol de las desocupaciones y limitar la capacidad de los propietarios de traspasar los costos de las mejoras de las unidades y las reparaciones de los edificios a los inquilinos.
Eso significa que, hoy en día, los propietarios sólo pueden aumentar los alquileres en la cantidad establecida por la Junta de Pautas de Alquiler, que consistentemente sólo permite aumentos de alquiler muy por debajo de los costos de la inflación.
“Qué [lawmakers] lo que estábamos haciendo es eliminar el único mecanismo que permitía a estos edificios operar financieramente. Todos estos préstamos para estos edificios están invertidos”, dice Jay Martin, director ejecutivo del Programa de Mejora de Vivienda Comunitaria (CHIP), una asociación comercial de propietarios de edificios.
Con los alquileres potenciales futuros de estos edificios repentinamente restringidos por la regulación, el valor de estos edificios ha caído sustancialmente.
CHIP publicó un informe la semana pasada mostró una caída en picado de los valores de los edificios con alquiler estabilizado. Aproximadamente dos tercios de los edificios con alquiler estabilizado valen menos que sus valoraciones en 2018. Algunos edificios individuales se venden entre un 50 y un 75 por ciento menos que su última venta.
NYCB prestó mucho dinero a propietarios de edificios antes de estas enormes caídas en la valoración y ahora se encuentra estancado con préstamos y activos de bajo rendimiento.
Martin dice que muchos edificios ya no pueden funcionar de manera rentable ni financiar las reparaciones necesarias. Para mantener a flote estos edificios se necesitan subsidios gubernamentales o cambios en la ley estatal de estabilización de alquileres para atraer la inversión privada. Algunos propietarios de edificios están alquilando sus edificios completos a organizaciones sin fines de lucro. Algunos hablan de abandonar sus edificios por completo.
De hecho, es una situación notable cuando los bienes raíces residenciales en una de las ciudades más caras del mundo no pueden generar ganancias sin subsidios gubernamentales.
En cierto sentido, este es un ejemplo de cómo el control de alquileres hace lo que sus partidarios quieren que haga. El régimen regulatorio de 2019 está haciendo un trabajo bastante completo al mantener los alquileres por debajo de las tasas del mercado y evitar que los propietarios retiren sus propiedades del mercado.
Pero como la ley no puede obligar a que el valor de los edificios con alquiler estabilizado se mantenga igual o obligar a los inversores a invertir dinero en edificios que pierden dinero, el capital necesario para mantener estos edificios se está yendo a otra parte. Los bancos y los propietarios de edificios están sufriendo ahora las consecuencias. Muy pronto, los inquilinos de unidades en ruinas y no rentables también lo harán.
El problema de la corrupción en la vivienda pública en la ciudad de Nueva York
Si bien el plan de estabilización de alquileres de Nueva York podría estar en conflicto con las leyes de la economía, su vivienda pública está en conflicto con la ley real.
La semana pasada, el Fiscal Federal para el Distrito Sur de Nueva York, Damian Williams, causó un gran revuelo cuando anunció acusaciones contra 70 empleados actuales o anteriores de viviendas públicas, un récord de un solo día para el Departamento de Justicia (DOJ).
La denuncia de más de 400 páginas del Departamento de Justicia detalla una serie de pequeños esquemas de soborno mediante los cuales gerentes y superintendentes de la Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Nueva York (NYCHA), que posee y opera viviendas públicas en la ciudad, extorsionaban a los contratistas para obtener el derecho a realizar pagos más pequeños. Trabajos sin licitación por valor de menos de 10.000 dólares.
Los acusados ”supuestamente utilizaron sus trabajos en NYCHA para llenarse los bolsillos”. dicho Williams en un comunicado de prensa, comprometiendo a su oficina a “limpiar la corrupción que ha plagado a NYCHA durante demasiado tiempo”.
Los cargos ocuparon muchos titulares, pero los inquilinos de los complejos de viviendas públicas de Nueva York no se inmutaron en absoluto.
“Así es como funciona la vivienda” dicho un inquilino de vivienda pública para Los New York Times. “Todo es cuestión de dinero. La gente que lo dirige siempre quiere recibir un soborno”.
“Nuestro nivel de confianza ha sido muy bajo. Esto simplemente lo confirma.” dicho Manuel Martínez, presidente de una asociación de inquilinos, a un reportero de WYNC.
Según Howard Husock, académico del American Enterprise Institute, el hecho de que NYCHA administre directamente unidades que también posee es un acuerdo que se presta a la corrupción. Sugiere una ampliación de un programa que ha entregado algunos proyectos de vivienda pública a empresas de gestión privadas.
“La gestión privada tiene una gran virtud: si no logra mantener las instalaciones, NYCHA puede encontrar a otra persona que haga el trabajo”. el escribe.
Ningún otro lugar a donde ir
La raíz de los problemas de vivienda de la ciudad de Nueva York es que realmente no hay suficientes viviendas y las que existen son muy antiguas.
Ésa es la impresión que uno tiene de la ciudad última encuesta bienal de vacantes que encontró que la tasa neta de desocupación de alquileres en la ciudad era sólo del 1,41 por ciento. Como regla general, una tasa de desocupación del 5 al 8 por ciento es considerado saludable. La encuesta informa que el 54 por ciento de las viviendas de la ciudad de Nueva York se construyeron antes de 1947 y que el 80 por ciento se construyó antes de 1974.
Se trata de una fuerte disminución en la tasa de desocupación del informe de 2021, que encontró que la ciudad tenía una tasa de desocupación a mitad de la pandemia de casi el 5 por ciento. La pandemia ya ha terminado y, aparentemente, con ella, un breve colapso en la demanda de vida en la ciudad de Nueva York.
Ese podría ser el único lado positivo del informe.
Una tasa de desocupación bajísima refuta las suposiciones más sombrías sobre el destino de Nueva York, y de las grandes ciudades en general, durante y después de la pandemia. Es posible que el metro todavía se esté desmoronando y nadie sepa realmente qué hacer con las oficinas. Sin embargo, la gente todavía quiere vivir en la ciudad y paga una prima por hacerlo. Eso debería ser suficiente para evitar el tan discutido “círculo fatal”.
Demanda renaciente para vivir en la ciudad de Nueva York hace significa que los problemas de oferta y asequibilidad de la ciudad no se solucionarán con una caída de la demanda. La ciudad necesita muchas más viviendas. También necesita viviendas más funcionales, donde los alquileres no sean fijados por decreto del gobierno y los inquilinos de bajos ingresos tengan opciones además de viviendas públicas corruptamente mal administradas.
Decir sí, doblar la apuesta
¿Qué posibilidades hay de que Nueva York solucione sus problemas de vivienda creados en gran medida por políticas? Hay algunos motivos para el optimismo.
La gobernadora Kathy Hochul ha propuesto una serie de reformas modestas del YIMBY este año, incluida la renovación de un crédito fiscal para la construcción de viviendas asequibles que había expirado y proporcionando subsidios a las localidades que adoptan políticas “pro-vivienda”.
En la ciudad de Nueva York, el alcalde Eric Adams Paquete Ciudad del Sí de reformas de zonificación está avanzando lentamente en el proceso. El ayuntamiento ya aprobó un conjunto de reformas de la Ciudad del Sí que facilitan la adición de paneles solares y otras características ecológicas a los edificios. Los cambios más sustanciales relacionados con las empresas y la vivienda todavía están tramitándose en el ayuntamiento.
Aún así, el Empire State está atrasado en términos de implementar reformas de zonificación YIMBY. También existe la tentación de empeorar las cosas redoblando la apuesta por la estabilización de alquileres y la vivienda pública.
En la Legislatura hay una “buena causa” activa proyecto de ley de desalojo eso efectivamente imponer control de alquiler en casi todas las viviendas del estado. Los legisladores también proponen la creación de una “Autoridad de Desarrollo de Vivienda Social” que construiría complejos de viviendas de propiedad gubernamental.
Eric Kober del Instituto Manhattan tiene una buen deterioro de las políticas de vivienda (buenas, malas y feas) que se ofrecen en esta sesión legislativa.
enlaces rápidos
- Un proyecto de ley que limitaría los aumentos anuales de alquiler en el estado de Washington al 7 por ciento cada año. esta avanzando en la Legislatura. Washington actualmente no tiene una política de control de alquileres a nivel estatal y prohíbe a los gobiernos locales adoptar sus propias regulaciones.
- Por otra parte, un proyecto de ley de virginia que habría permitido a las localidades adoptar sus propias políticas de control de alquileres se ha estancado en la Legislatura de Virginia.
- Nashville, Tennessee, está considerando un conjunto de reformas de zonificación que permitirían la construcción residencial en zonas comerciales, limpiarían las regulaciones alrededor de las unidades de vivienda accesorias y eliminarían los mínimos de área de lote para distritos residenciales multifamiliares. informes El tennesse.
- La Legislatura de Illinois está considerando un proyecto de ley que prohibiría las localidades medianas y grandes de crear distritos unifamiliares.
- La ciudad de Bryan, Ohio, acordó retirar los cargos penales contra el pastor Chris Avell a cambio de que el pastor suspenda los usos residenciales en su iglesia ubicada en una zona comercial, Dad’s Place. avell había sido golpeado con 18 cargos penales relacionados con permitir que personas sin hogar duerman en su iglesia. Avell acordó realizar mejoras de seguridad en la iglesia para los servicios que planean continuar allí. “Ministerios como Dad’s Place brindan servicios públicos vitales a sus comunidades”, dijo Jeremy Dys, abogado que representa a Avell, en un comunicado de prensa. “Continuaremos nuestras conversaciones con los funcionarios de la ciudad con la esperanza de que podamos encontrar una resolución final en la que Dad’s Place pueda continuar sirviendo a los necesitados en su comunidad”.
- Una combinación de bonificaciones por densidad y simplificación de permisos de emergencia está permitiendo a los desarrolladores con fines de lucro en Los Ángeles, California, construir apartamentos sencillos y sin subsidio con alquileres lo suficientemente bajos como para contar técnicamente como unidades “asequibles”. Leer el CalMatters historia sobre las políticas que accidentalmente hicieron posibles estos edificios y lo que dicen sobre el potencial de una reforma de zonificación.
- San Francisco, California, se enfrenta a 190 millones de dólares en costos sorpresivos de hoteles para personas sin hogar, ya que el gobierno federal se retira de cubrir una parte del programa, informa el Crónica de San Francisco.