yoVictoria total y completa. Para un movimiento tecnocrático de nicho hiperobsesionado con aumentar la oferta de viviendas, eso es lo que han parecido las últimas semanas en la política demócrata. En los últimos años, un Auge del mercado inmobiliario inducido por el trabajo a distancia ha colocado la asequibilidad de la vivienda en un lugar más alto de la agenda política nacional. Y años de defensa por parte de activistas del movimiento «Sí en mi patio trasero» (YIMBY, por sus siglas en inglés) han familiarizado a los políticos con la lógica de la escasez de viviendas.
La vicepresidenta Kamala Harris sabe “que si queremos facilitar que más jóvenes puedan comprar una casa, necesitamos construir más unidades y eliminar algunas de las leyes y regulaciones obsoletas que dificultaban la construcción de viviendas para los trabajadores de este país”, como proclamó el expresidente Barack Obama en la segunda noche de la Convención Nacional Demócrata el mes pasado.
En su discurso de aceptación dos noches después, Harris declaró entre aplausos estridentes: “Acabaremos con la escasez de viviendas en Estados Unidos”. Desde entonces, su campaña se ha centrado aún más intensamente en el tema, lanzando una “campaña de vivienda en los campos de batalla”, completa con un dedicado anuncio.
No debería sorprender que los miembros de alto rango del Partido Demócrata crean que la escasez de viviendas en Estados Unidos es la causa de la crisis de asequibilidad. En las últimas dos décadas, la necesidad de más viviendas es lo más cercano a un consenso que tienen los tecnócratas y los expertos. En una variedad de fuentes ideológicas, estudios académicos, informes de grupos de expertos, análisis de la industria inmobiliariay legislación a nivel estatal Todos hemos llegado a la conclusión de que el aumento de los precios de las viviendas y de los alquileres es el resultado de una oferta cada vez menor de viviendas. es Es sorprendente la voluntad de los políticos demócratas nacionales de poner en primer plano esta cuestión, sobre la cual los políticos demócratas a nivel estatal y local están severamente divididos.
La semana pasada, los defensores de la vivienda organizaron una videollamada de recaudación de fondos “YIMBYs for Harris” en la que destacados funcionarios electos como el gobernador de Colorado, Jared Polis, el gobernador de Maryland, Wes Moore, la alcaldesa de San Francisco, London Breed, y el senador Brian Schatz de Hawái hablaron a favor del enfoque de Harris en la crisis de la vivienda.
Pero para un movimiento acostumbrado a operar en los ayuntamientos locales y a hacer acuerdos bipartidistas en las legislaturas estatales, esta nueva atención puede resultar desconcertante. Alexander Berger, director ejecutivo de Open Philanthropy, uno de los primeros y actuales patrocinadores del movimiento pro vivienda, me dijo que, en general, está satisfecho con la convergencia de los demócratas nacionales sobre el tema, pero planteó una “nota de precaución”: la posibilidad de que “los demócratas más famosos que destacan este tema… lo conviertan en un tema más polarizado”. En otras palabras, si el YIMBYismo se identifica con Harris y otros demócratas de élite, ¿será más probable que los legisladores estatales republicanos se opongan a los proyectos de ley a favor de la vivienda?
Como ya he informado A principios de este añoAlgunos destacados defensores del movimiento se sintieron aliviados cuando el discurso sobre el Estado de la Unión del presidente Joe Biden no adoptó una postura firme sobre la política de la vivienda. De manera similar, mientras muchos defensores de la vivienda celebraron en X y otras plataformas de redes sociales durante la convención, otros se preocuparon tras bambalinas por una reacción negativa.
Las normas sobre desarrollo de la vivienda suelen estar a cargo de los gobiernos estatales y locales. Aunque el gobierno estadounidense puede ayudar con la financiación, en particular de viviendas asequibles, y puede utilizar fondos federales para incitar a los estados a adoptar mejores políticas, la mayoría de los expertos creen que las intervenciones federales plausibles para aumentar la producción de viviendas probablemente tengan efectos marginales; medidas más enérgicas parecen políticamente imposibles.
Los que temen que los demócratas de élite polaricen este tema están malinterpretando la economía política de la escasez de viviendas. La crisis de asequibilidad está siendo impulsada por los estados y ciudades liderados por los demócratas. Si los demócratas de las listas más bajas se unen a Harris y Obama, los funcionarios electos a cargo de la política de vivienda en California, Nueva York y Massachusetts, donde las políticas son sumamente restrictivas, enfrentarán una enorme presión para cambiar de rumbo. Esto tendrá beneficios posteriores para todo el país. A medida que la gente se ve expulsada de ciudades caras como San Francisco y Boston, se muda a mercados más asequibles, lo que crea una presión al alza sobre los precios allí. Pero mudarse al mercado inmobiliario de segunda opción tiene un gran inconveniente: cuando las personas no pueden vivir cerca de los empleos que mejor se adaptan a ellas, eso perjudica a toda la economía; la productividad, el crecimiento del PIB y los salarios se ven afectados.
También dudo que una mayor polarización de los republicanos contra la reforma de la vivienda tenga mucho impacto en el mundo real en cualquier caso. Como presidente, Donald Trump intentó transmitir el mensaje de que los demócratas querían “destruir los suburbios”, después de que el senador Cory Booker de Nueva Jersey propusiera otorgar fondos de subvención a las jurisdicciones que actualizaran su propia zonificación para facilitar la construcción de viviendas asequibles. Y, sin embargo, una de las mayores historias de éxito a favor de la vivienda ha sido la lista de reformas del gobernador de Montana pro-Trump Greg Gianforte, el “Milagro de Montana”, que se aprobó el año pasado.
Es cierto que algunos proyectos de ley útiles podrían fracasar a corto plazo, en particular en los parlamentos estatales liderados por los republicanos, pero la mayor derrota reciente del movimiento pro vivienda no llegó a manos de un republicano, sino de la gobernadora de Arizona, Katie Hobbs, una demócrata que vetó un ambicioso proyecto de ley bipartidista de viviendas para principiantes, lo que provocó la reacción de progresistas y conservadores por igual. Los compromisos de los republicanos con el crecimiento económico y empresarial pueden llevarlos por un camino de políticas pro vivienda. Incluso si Trump o Harris polarizan a los republicanos nacionales contra una reforma de zonificación con mentalidad de equidad, es poco probable que estados republicanos en auge como Texas y Florida se vuelvan decididamente contra el desarrollo y el crecimiento, los dos pilares de su éxito político.
ATrump una vez sugirió famosamenteLa gente puede cansarse de ganar demasiado. Los movimientos acostumbrados a operar en la sombra a menudo tropiezan cuando llega el momento. Las estrategias optimizadas para persuadir a los legisladores en reuniones pueden fallar bajo el escrutinio de una campaña electoral nacional. El problema más común es que ganar la batalla de ideas en línea o en la torre de marfil no necesariamente se traduce en avances en los resultados.
En general, los demócratas se sienten cómodos en el mundo de las políticas orientadas a la demanda (es decir, en el de proporcionar subsidios para que la gente pueda costear los bienes o servicios existentes), pero la crisis de la vivienda es fundamentalmente un problema de oferta. Al vincular la inasequibilidad de la vivienda con la escasez de viviendas, Harris está contrarrestando argumentos que muchos demócratas de partidos más bajos encuentran convincentes: que no hay escasez, que la nueva construcción no es la respuesta y que la redistribución de las viviendas existentes sería suficiente.
Harris no se está alejando de la estrategia orientada a la demanda. Una de sus políticas de vivienda más promocionadas es la asistencia de 25.000 dólares para el pago inicial de todos los compradores de vivienda por primera vez que reúnan los requisitos (los criterios de elegibilidad aún no se han detallado). Programas como este son populares y parecen prometedores a primera vista, pero una gran expansión de los programas orientados a la demanda en un mercado con limitaciones de oferta conduce a precios más altos. estudiar Un estudio de los mercados de vivienda de bajos ingresos concluyó que los propietarios podían cobrar alquileres más altos cuando los vales de vivienda se volvían más generosos. estudiar Se ha observado un crecimiento más rápido de los alquileres en las zonas con un mayor subsidio a la demanda. Para evitar que los propietarios absorban la ayuda para el pago inicial a través de precios más altos de las viviendas, el subsidio a la demanda debería entrar en vigor. después Se ha construido una gran cantidad de nuevas viviendas, un asunto que un asesor de campaña de alto rango, que pidió el anonimato para poder discutir libremente las deliberaciones de política interna, me dijo que la campaña comprendía muy bien.
De todos modos, el mayor obstáculo al que se enfrenta el movimiento pro vivienda es que muchas de las victorias legislativas aún no se han traducido en una cantidad significativamente mayor de viviendas construidas. Los mercados inmobiliarios pueden tardar mucho tiempo en adaptarse a los cambios legales; muchas reformas importantes se aprobaron en tan sólo los últimos dos años. Pero reorientar a los gobiernos locales hacia la construcción en lugar de frenar el desarrollo requiere más que tiempo; también requiere un esfuerzo político continuo. En 1982, un proyecto de ley estatal en California legalizó las unidades de vivienda accesorias (ADU), pequeñas unidades secundarias, también conocidas como casitas, suites para suegras o apartamentos de garaje, que los propietarios construyen en su propiedad.
Pero la ley también permitió a los gobiernos locales intransigentes establecer normas que hicieron que la construcción de ADU fuera prohibitivamente cara. Como explica un informe de la organización pro vivienda California YIMBY, “en la práctica, la mayoría de las jurisdicciones locales adoptaron normas onerosas e inviables que dieron como resultado que se permitieran pocas ADU durante 34 años”. Algunas ciudades dominadas por viviendas en lotes de 5.000 pies cuadrados permitieron ADU solo en lotes de más de 7.500 pies cuadrados, dijo un investigador. encontró.”
Los legisladores intentaron promulgar más reformas, pero con poco efecto. Finalmente, en 2016 y 2017, una serie de nuevas leyes fueron mucho más allá para presionar a las ciudades a permitir más ADU. El estado finalmente prevaleció y, de 2017 a 2021, se construyeron 68.000 nuevas ADU. construido. Y por 2022Casi una de cada cinco viviendas construidas en California era una ADU.
Este tipo de ajustes son necesarios para determinar cuáles son exactamente los obstáculos a la construcción. Pero lo que sería aún mejor es que las propias ciudades se sintieran motivadas a ser socios en la producción de más viviendas en lugar de obstáculos. Eso es lo que hace que el nuevo tono radical de los demócratas nacionales en materia de política de vivienda sea tan emocionante. Tratar de lograr que los defensores de la vivienda exijan a todos los gobiernos locales de los estados demócratas que cumplan la letra de la ley es una tarea que requiere mucho tiempo y es costosa. Convencerlos de que sus compromisos partidistas e ideológicos requieren que se descubra cómo construir más viviendas sería mucho más eficaz.