La versión final publicada de mi artículo «El caso constitucional contra la zonificación excluyente» (en coautoría con Josh Braver) está ahora disponible para descarga gratuita en SSRN. Aquí está el resumen:
Argumentamos que la zonificación excluyente (la imposición de restricciones sobre la cantidad y los tipos de viviendas que los propietarios pueden construir) es inconstitucional porque viola la Cláusula de Expropiación de la Quinta Enmienda. La zonificación excluyente se ha convertido en una cuestión política y jurídica importante. Una amplia gama de economistas y estudiosos del uso de la tierra, de distintas ideologías, han llegado a la conclusión de que es responsable de la enorme escasez de viviendas en muchas partes de Estados Unidos, privando así a millones de personas –particularmente a los pobres y a las minorías– de oportunidades económicas y sociales. En el proceso, también obstaculiza el crecimiento económico y la innovación, empobreciendo a la nación en su conjunto.
La zonificación excluyente está permitida según Euclides contra Ambler Realtyla decisión de la Corte Suprema de 1926 que sostiene que la zonificación excluyente está en gran medida exenta de impugnación constitucional en virtud de la Cláusula del Debido Proceso de la Decimocuarta Enmienda y, por extensión, también de la Cláusula de Expropiaciones. A pesar de la ola de preocupación académica y pública sobre el tema, hasta el momento, ningún análisis académico moderno en profundidad ha abogado por revocar o limitar severamente Euclides. Ningún académico tampoco ha argumentado que la zonificación excluyente debería ser invalidada bajo la Cláusula de Expropiación, de manera más general.
Nosotros sostenemos Euclides deberían revertirse o limitarse estrictamente, y que las restricciones de zonificación excluyentes deberían considerarse en general expropiaciones que requieren compensación. Esta conclusión se desprende tanto del originalismo como de una variedad de teorías destacadas sobre la constitución de los seres vivos. Bajo el originalismo, la idea clave es que los derechos de propiedad protegidos por la Cláusula de Expropiación incluyen no sólo el derecho a excluir, sino también el derecho a usar la propiedad. La zonificación excluyente viola este derecho porque limita severamente lo que los propietarios pueden construir en sus terrenos. La zonificación excluyente también es inconstitucional desde el punto de vista de una variedad de teorías de interpretación progresistas de la constitución viva, incluida la «lectura moral» de Ronald Dworkin, la teoría del refuerzo de la representación y la emergente teoría constitucional «anti-oligarquía». El artículo también considera diferentes estrategias para anular o limitar Euclidesy posibles sinergias entre el litigio constitucional y la reforma política de la zonificación.
Josh y yo también publicamos una versión no académica de nuestra tesis en un artículo en el atlántico.
Este proyecto es un ejercicio de cooperación entre líneas ideológicas y metodológicas. Josh es un progresista y un constitucionalista vivo. Soy un libertario que generalmente simpatiza con el originalismo. Si aun así podemos llegar a un acuerdo sobre esta importante cuestión, ¡esperamos que otros también puedan hacerlo!