Han pasado casi tres años y medio desde que la industria inmobiliaria entró en un ciclo descendente. Muchas empresas inmobiliarias han comenzado a adaptarse al nuevo modelo urbanístico de acuerdo con las reglas del mercado. El anterior modelo operativo de “alta rotación, alto apalancamiento y alto endeudamiento” ha llegado a su fin. La razón es que una alta rotación corresponde a una alta tasa de ventas de viviendas comerciales, pero el mercado actual no puede sostenerla.
Según datos de China Index Academy, de 2014 a 2023, el área de construcción planificada de terrenos vendidos alcanzó los 21,3 mil millones de metros cuadrados, pero el área de viviendas comerciales vendidas fue de solo 14,7 mil millones de metros cuadrados, y todavía quedan 6,6 mil millones. Metros cuadrados de espacio potencial para inventario. En 2021, la superficie de venta de viviendas comerciales nuevas fue de 1.800 millones de metros cuadrados, mientras que se estima que en 2024 será de solo 1.000 millones de metros cuadrados.
A finales del tercer trimestre de 2024, el saldo de préstamos inmobiliarios fue de 53 billones de CNY o 7,2 billones de USD (incluidos 37,5 billones de CNY de préstamos personales para vivienda y 13,8 billones de CNY de préstamos para desarrollo inmobiliario), lo que representa el 21% de todos los saldos crediticios, mientras que esta proporción era del 22,1% a finales de 2023. Después de tres años y medio de ajuste, la relación deuda-activos promedio de los promotores inmobiliarios de acciones A ha caído del 64,7% en el tercer trimestre de 2020 a 60,9% en el tercer trimestre de 2024, y esta tendencia continuará en el futuro.
En septiembre de 2024, la reunión del Buró Político Central propuso promover que el mercado inmobiliario deje de caer y se estabilice. La esencia de “dejar de caer y estabilizar” se refiere a “aumento del volumen y precios estables”, lo que ha jugado un papel muy positivo en la mejora de las expectativas del mercado. Desde finales de septiembre, tras una mayor relajación de las políticas inmobiliarias, la tasa de crecimiento interanual de las ventas en noviembre se volvió positiva por primera vez, alcanzando el 3,2%.
Además, el Ministerio de Finanzas señaló claramente que los bonos especiales de los gobiernos locales se pueden utilizar para comprar viviendas comerciales existentes y también para reservas de terrenos. Se trata de una innovación que favorece la reducción de existencias de viviendas comerciales y también puede aliviar eficazmente el escaso flujo de caja de las empresas inmobiliarias y promover que el mercado inmobiliario deje de caer y se estabilice.
Desde una perspectiva estructural, la situación de reducción de existencias de los edificios comerciales y de oficinas es más grave que la de los edificios residenciales. El ciclo de reducción de existencias de edificios comerciales y de oficinas en Shanghai supera incluso los 160 meses, y ha evolucionado desde un exceso de oferta en el pasado hasta la doble presión de un grave exceso de oferta y una caída de la demanda actual.
Sheng Songcheng, ex consejero del Banco Popular de China, dijo que en los próximos uno o dos años, incluso si el mercado inmobiliario continúa cayendo, el rango descendente seguirá reduciéndose. Básicamente, las grandes ciudades pueden lograr detener la caída y estabilizarse, y las ciudades de tercer y cuarto nivel necesitarán un poco más de tiempo.
Industria de corretaje inmobiliario
En China, la era de la escasez de viviendas prácticamente ha terminado. Los promotores se enfrentan al desafío de la creciente dificultad para vender casas, por lo que dependen más de los canales para promover las ventas de bienes raíces, y la industria de corretaje inmobiliario ha crecido en consecuencia. En los últimos años, los desarrolladores se han enfrentado a una alta presión de inventario y una fuerte demanda de recuperación de efectivo.
En la actualidad, hay más de 1 millón de empresas relacionadas con la intermediación inmobiliaria en China. Empresas líderes en corretaje, como Beike y Lianjia, han cambiado la experiencia de compra de viviendas de los consumidores al integrar información sobre la vivienda, brindar servicios convenientes de compra de vivienda y métodos de marketing innovadores.
En 2023, la escala del mercado chino de corretaje inmobiliario fue de aproximadamente 365.400 millones de CNY, un aumento interanual del 4,4%. A largo plazo, la oferta de casas nuevas en las etapas media y tardía de la urbanización puede seguir siendo baja, y la caída de precios de las casas de segunda mano será más significativa que la de las casas nuevas, lo que encarecerá las casas de segunda mano. -efectivas y convirtiéndolas en un importante polo de crecimiento para el negocio de intermediación inmobiliaria.
En los últimos años, el mercado chino de viviendas de segunda mano se ha desarrollado rápidamente. Entre las 20 ciudades centrales, el volumen de transacciones de casas de segunda mano representó el 40% en 2019, y la proporción aumentó al 62% en agosto de 2024. El volumen de transacciones de casas de segunda mano ha superado al de las casas nuevas y se acerca al el nivel de la región capital de Japón. Así, las principales ciudades chinas han entrado en la etapa del mercado de valores dominado por las transacciones de viviendas de segunda mano.
En el futuro, a medida que cambie la popularidad de la búsqueda de vivienda, la industria de corretaje de bienes raíces prestará más atención a la asignación de recursos en ciudades o regiones con una gran popularidad de la búsqueda de vivienda. Por ejemplo, puede aumentar la inversión de mercado en ciudades de primer nivel y en ciudades nuevas de primer nivel, al tiempo que optimiza los recursos existentes en ciudades de segundo nivel y en ciudades de tercer y cuarto nivel para reducir la expansión innecesaria.
Escrito por Mainbayar