Cómo los compradores británicos están valorando a los españoles: la fiebre del oro

LECTURA DEL FIN DE SEMANA DE EBM-Nick Staunton- Editor en jefe

Los precios de las propiedades en la Costa del Sol están aumentando a casi el doble que el ritmo nacional. Los compradores británicos están a la cabeza. Los españoles están saliendo a las calles en respuesta, y el gobierno se está quedando sin espacio para gestionar ambas partes.

Un mercado en llamas

Los precios de las propiedades españolas aumentaron un 14,3% durante el año pasado, según la firma de tasación TINSA, y los mercados costeros superaron significativamente el promedio nacional. En la provincia de Málaga, el corazón de la Costa del Sol, algunos conjuntos de datos de 2025 muestran un crecimiento de precios de hasta el 19-20% interanual. Las previsiones para 2026 apuntan a aumentos continuos del 5 al 9 % en las ubicaciones más solicitadas, y los mejores micromercados superarán entre el 7 % y el 9 % la tendencia nacional más amplia.

Marbella, Estepona, Benahavís y Mijas –el llamado Triángulo Dorado y los puntos críticos circundantes– se han convertido en centros internacionales casi completamente separados del ciclo inmobiliario interno de España. Específicamente en Marbella, los compradores internacionales representan ahora más del 60% de todas las transacciones. El mercado inmobiliario de lujo se ha convertido aquí en un auténtico pilar de la economía regional y representa una proporción importante del PIB y del empleo locales.

Gran Bretaña lidera la carga

En Almazara Boutique Residences, cerca de Istán, en la provincia de Málaga, los compradores británicos representan la mayor proporción de reservas internacionales: el 15% de todas las viviendas reservadas, por delante de los propios compradores españoles. Los áticos de obra nueva con vistas al mar parten desde 580.000€ más IVA, y los adosados ​​de tres plantas desde 620.000€ más IVA. Un bono de mobiliario gratuito de 10.000 euros por propiedad es ahora un incentivo estándar que los promotores utilizan específicamente para cerrar compradores británicos.

Este no es un hecho aislado. En toda Andalucía, un análisis de listados de propiedades encontró aproximadamente 28.211 viviendas comercializadas específicamente para compradores extranjeros, siendo los compradores británicos el público objetivo dominante. Sólo la Costa del Sol cuenta con cerca de 25.000 propiedades de este tipo, y la Costa Blanca de Alicante suma otras 13.000. El comprador británico no es una presencia incidental en este mercado. El mercado se ha construido sustancialmente en torno a ellos.

La búsqueda de gangas se ha extendido mucho más allá de los enclaves de lujo tradicionales. En Manilva, una ciudad costera anteriormente conocida como una alternativa asequible a Marbella, los precios de venta promedio han subido a 2.934 euros por metro cuadrado a medida que los compradores internacionales (que no tienen precios en los complejos turísticos más establecidos) avanzan a lo largo de la costa en busca de un valor que está desapareciendo rápidamente.

Una historia que precede al Brexit en sesenta años

Al encuadrar a los compradores británicos como una nueva fuerza disruptiva en la Costa del Sol se pasa por alto algo importante: esto ha estado sucediendo, de una forma u otra, desde los años sesenta. La transformación de la Costa del Sol de una serie de pequeños pueblos pesqueros a un destino internacional de primer nivel comenzó con el auge del turismo europeo de la posguerra, cuando los vuelos chárter asequibles trajeron las primeras oleadas de turistas británicos que buscaban sol, mar y un escape de los duros inviernos británicos y la austeridad de la posguerra.

En la década de 1970, ese tráfico de vacaciones se había convertido en la primera ola significativa de jubilados británicos permanentes y inmigrantes de estilo de vida, estableciéndose principalmente en Andalucía y la emergente Costa Blanca. El boca a boca hizo el resto. Al cabo de una generación, los residentes británicos se habían convertido en una característica definitoria del panorama demográfico y económico de la región en lugar de un fenómeno pasajero.

Las cifras se han mantenido notablemente consistentes en escala durante décadas. España ha albergado durante mucho tiempo la mayor concentración de ciudadanos británicos que viven fuera del Reino Unido, con estimaciones de población que oscilan entre aproximadamente 300.000 y 700.000, dependiendo de la fuente y de cómo se cuenta la residencia versus la presencia estacional. Cualquiera que sea la cifra exacta, el patrón es el mismo que se ha mantenido desde la década de 1970: Gran Bretaña lidera a todas las demás nacionalidades en la clasificación de expatriados y compradores de segundas viviendas en la costa sur de España, por un claro margen.

Entonces, ¿por qué esta ronda se siente diferente?

Si la presencia británica en la Costa del Sol no es nueva, lo que en realidad ha cambiado es el estatus legal de esa presencia, y este es el punto sobre el que vale la pena ser precisos. Antes del Brexit, los ciudadanos británicos tenían plenos derechos de libertad de movimiento en la UE. Podrían vivir en España indefinidamente, trabajar allí, acceder a los sistemas sociales y sanitarios en igualdad de condiciones que los ciudadanos españoles y moverse de un lado a otro sin restricciones.

Eso cambió en 2020. Los ciudadanos británicos ahora son tratados como nacionales de terceros países según la legislación de la UE, sujetos a la misma regla de 90 días cada 180 días que rige para cualquier otro visitante de fuera de la UE. Hoy en día, un comprador británico no puede simplemente mudarse a una propiedad en la Costa del Sol y vivir allí todo el año sin obtener una de las visas de residencia de España: la visa no lucrativa, la visa de nómada digital o la residencia de jubilación basada en ingresos. La Golden Visa española vinculada a la propiedad, que anteriormente había ofrecido una ruta más directa hacia la residencia para los grandes inversores, fue eliminada por completo en abril de 2025.

Esto es muy importante para entender cómo se debe entender realmente la actual ola de compras británicas. La abrumadora mayoría de los compradores británicos que impulsan el actual auge de la Costa del Sol no se están mudando a tiempo completo. Están comprando segundas residencias utilizadas dentro del permiso legal de 90 días, propiedades destinadas a futuras residencias de retiro una vez que se asegure la residencia formal por separado o, cada vez más, compras puras de inversión alquiladas comercialmente para el resto del año, a menudo a través precisamente del tipo de plataformas de alquiler a corto plazo que están alimentando simultáneamente la crisis de desplazamiento de viviendas que se desarrolla en Madrid y Barcelona.

Esa distinción reformula de manera importante el argumento de “expulsar a los lugareños”. Se trata sustancialmente menos de una historia de reubicación británica masiva que desplaza directamente a los residentes españoles, y mucho más de una historia de capital británico –compras de inversión y casas de vacaciones– que hace subir los precios y convierte el stock de viviendas a largo plazo en activos de uso estacional o de alquiler, con la consecuencia de que los locales quedan excluidos de la propiedad y del arrendamiento a largo plazo, incluso cuando los propios propietarios británicos sólo están presentes unos pocos meses del año.

Los aproximadamente 300.000 ciudadanos británicos que actualmente tienen residencia de larga duración en España lo hicieron en gran medida bajo acuerdos transitorios que protegen los derechos que tenían antes de que el Brexit entrara en vigor. Los nuevos compradores británicos que intentan replicar ese estilo de vida hoy enfrentan una barrera burocrática y financiera significativamente más alta que la generación de jubilados que llegaron en los años 1970, 1980 y 1990 bajo el libre movimiento sin restricciones de la UE. La economía de la presencia británica en la costa persiste. El mecanismo legal que lo permite ha cambiado fundamentalmente.

Por qué los lugareños están furiosos

La misma semana que los promotores inmobiliarios celebraban la demanda británica récord en la Costa del Sol, más de 150.000 manifestantes marcharon por el centro de Madrid contra una crisis inmobiliaria que ha hecho que la propiedad de vivienda e incluso el alquiler a largo plazo sean cada vez más inalcanzables para los españoles comunes y corrientes. Los alquileres medios españoles se han duplicado en la última década. Los precios de la vivienda han aumentado un 44% durante el mismo período, superando cómodamente el crecimiento de los salarios.

Los economistas españoles entienden bien los mecanismos que conectan el turismo, las compras extranjeras y la crisis inmobiliaria nacional, incluso si la política sigue siendo polémica. España recibió un récord de 97 millones de visitantes internacionales el año pasado. El Banco de España estima que al país le faltan aproximadamente 700.000 viviendas frente a la demanda subyacente, y que la oferta de alquiler se ha reducido a la mitad desde la pandemia, ya que los propietarios prefieren cada vez más los alquileres turísticos a corto plazo frente a los arrendamientos residenciales a largo plazo, que generan retornos considerablemente más altos y más flexibles.

“Nos están echando a todos para hacer pisos turísticos”, dijo a Reuters una residente de Lavapiés de 65 años, describiendo cómo a casi 100 familias de su edificio les dijeron que sus contratos de alquiler no serían renovados. “No importa quién gobierne, debemos defender el derecho a la vivienda”, coreaban los manifestantes en Madrid, haciendo sonar llaveros, un símbolo ahora familiar del movimiento de protesta por la vivienda en España que representa las llaves de las casas a las que los locales ya no pueden acceder.

La imposible ley de equilibrio del gobierno

El gobierno socialista de España bajo el primer ministro Pedro Sánchez enfrenta un problema estructural genuinamente difícil de cara a las elecciones de 2027. El turismo y la inversión inmobiliaria extranjera contribuyen significativamente a una economía que, según varios indicadores, ha superado a la mayor parte de la eurozona en los últimos años. Restringir cualquiera de las dos de manera demasiado agresiva corre el riesgo de causar daños económicos reales en regiones donde la propiedad y el turismo constituyen la columna vertebral del empleo local.

Sánchez ha propuesto previamente un recargo fiscal del 100% dirigido específicamente a compradores no pertenecientes a la UE, una política diseñada explícitamente para enfriar la demanda extranjera sin alienar a los compradores de la UE, incluidos muchos europeos del norte, que forman un segmento del mercado separado y políticamente menos polémico. Un decreto separado que ampliaba la congelación temporal de los alquileres no logró ser aprobado por el Parlamento a principios de este año, lo que dejó al gobierno expuesto a una presión política continua relacionada con la vivienda con menos herramientas políticas de las que esperaba implementar.

La tensión es genuinamente estructural y no meramente retórica. España construye sólo alrededor de 120.000 viviendas nuevas al año (aproximadamente una sexta parte de los niveles de construcción anteriores a 2008) frente a una población que continúa creciendo gracias a la demanda impulsada por el turismo y la inmigración. Ni siquiera se espera que aumentos significativos en los permisos de construcción, que BBVA prevé un crecimiento del 16% y 13% en 2025 y 2026 respectivamente, cierren significativamente la brecha estructural de oferta.

La vista desde la costa versus la vista desde Madrid

Vale la pena ser preciso acerca de dónde se concentra realmente la tensión geográficamente. El movimiento de protesta más visible –las marchas, el ruido de llaveros, las pancartas de “Sin vecinos, solo turistas”– se ha centrado en Madrid y Barcelona, ​​donde la crisis inmobiliaria se cruza más directamente con los alquileres turísticos a corto plazo que desplazan a los residentes a largo plazo en barrios urbanos densos.

La dinámica de la Costa del Sol tiene un carácter algo diferente, aunque alimenta la misma narrativa nacional. Gran parte de las compras británicas aquí no están desplazando a los inquilinos residenciales existentes como lo hacen las conversiones de apartamentos turísticos en Madrid. En cambio, está impulsando el desarrollo de nuevas construcciones y elevando los precios en un mercado costero que ya es premium, con efectos en cadena para los trabajadores del sector de servicios y los españoles más jóvenes que cada vez más no pueden darse el lujo de vivir cerca de las ciudades costeras donde se concentra la economía regional. La frustración tiene menos que ver con el desalojo y más con la exclusión estructural de un mercado que se ha internacionalizado sustancialmente.

¿Qué pasa después?

Las propiedades costeras españolas siguen siendo, según la mayoría de las previsiones, un mercado que seguirá aumentando hasta 2026: los analistas señalan que está surgiendo una “fatiga de asequibilidad” en el nivel más alto de precios de la Costa del Sol, junto con la incertidumbre regulatoria en torno a los alquileres a corto plazo como los principales frenos a una mayor aceleración, en lugar de cualquier expectativa de una corrección total.

Para los compradores británicos, el cálculo práctico sigue siendo favorable por ahora: activos denominados en euros en un mercado todavía sustancialmente más barato que propiedades costeras comparables en Francia o Italia, con un fuerte potencial de rendimiento de alquiler y una infraestructura para expatriados bien establecida construida durante seis décadas. Para el gobierno español, el cálculo es considerablemente más difícil: atrapado entre una economía que realmente se beneficia del capital extranjero y el turismo, y un electorado interno que está cada vez más, visible y organizadamente furioso por verse excluido de su propio país.

Cualquiera que sea la dirección que finalmente se incline Madrid, la fiebre del oro de la Costa del Sol, ahora en su séptima década, no muestra signos inmediatos de desaceleración. La cuestión que sigue sin resolver es si el sistema político español puede absorber el coste social de ese auge durante mucho más tiempo sin una intervención política más sustancial que la que se ha desplegado hasta ahora.

Lecturas relacionadas: