Buscando el AirBnB. Crédito: Sacha Woodward
El ayuntamiento acaba de aprobar cambios en el plan del Ayuntamiento de Málaga que frenan la aprobación automática de nuevos hoteles, hostales, apartamentos turísticos y alquileres de corta duración en suelo residencial. Cualquier nuevo proyecto en estas zonas necesita ahora una modificación urbanística completa, que debe demostrar un amplio beneficio público en general y referirse específicamente a ese barrio. Las solicitudes presentadas después de que la norma aparezca en el texto legal enfrentan una suspensión de hasta tres años.
Sin embargo, las aplicaciones anteriores siguen avanzando sin verse afectadas. Este último paso se basa en límites anteriores introducidos desde 2024. Las autoridades esperan devolver más viviendas a los residentes locales mientras intentan equilibrar el turismo como principal motor económico de la zona.
Escala actual de alquileres turísticos en Málaga
Los registros oficiales regionales muestran más de doce mil propiedades turísticas de corta duración registradas sólo en la capital de Málaga. Estos ofrecen alrededor de sesenta y cuatro mil camas. Estimaciones separadas de las estadísticas nacionales sitúan la cifra por debajo, alrededor de ocho mil propiedades con capacidad para treinta y cuatro mil plazas. No falta interés en la Costa del Sol para pasar las vacaciones, pero se necesita equilibrio, especialmente con una crisis inmobiliaria en el horizonte.
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El centro de la ciudad y zonas cercanas a la Plaza de la Merced presentan la mayor concentración. Algunas calles han destinado más del 80 por ciento de las viviendas a uso turístico. La presión también ha crecido en barrios como Pedregalejo, El Palo, La Malagueta y Huelin.
El endurecimiento de las normas paso a paso
Al principio las restricciones llegaron gradualmente. Primero vinieron las normas que exigían acceso y servicios independientes para las nuevas viviendas turísticas dentro de bloques de apartamentos.
En agosto de 2025, una pausa de tres años detuvo nuevas matriculaciones en cuarenta y tres barrios saturados donde las viviendas turísticas ya superaban el ocho por ciento del parque de viviendas. Las excepciones permitieron que continuaran algunos proyectos que ya estaban en marcha y edificios de apartamentos turísticos completos.
El nuevo plan cierra esas brechas al tratar todas las formas de alojamiento turístico por igual en terrenos residenciales, incluso los hoteles.
Las unidades comerciales enfrentan reglas de conversión más estrictas
Las mismas reformas limitan los cambios de comercios a pisos de alquiler en calles y plazas principales. Las conversiones restantes deben cumplir estándares más estrictos de iluminación, ventilación y tamaño cuando se consideren para alquiler turístico.
Los miembros del consejo dicen que estas medidas ayudarán a mantener activas las empresas locales y protegerán la oferta de viviendas para los residentes. Los grupos de oposición y las asociaciones de vecinos argumentan que aún se necesitan más límites y la construcción de viviendas más asequibles. Pero, por ahora, el consejo se ha mantenido conservador.
Normas de licencia en toda la Costa del Sol
En el resto de la costa, Marbella y la mayoría de las demás ciudades siguen aceptando nuevas solicitudes de alquiler a corto plazo. Dos zonas, Málaga capital y Manilva, mantienen pausas de tres años en las nuevas licencias. Mijas ha aplicado condiciones extra.
Las licencias permanecen vinculadas a la propiedad y no al propietario. Los compradores de viviendas registradas normalmente pueden continuar con las operaciones de alquiler después de una simple actualización de propiedad en el registro de turismo regional.
Los cambios nacionales simplifican el cumplimiento
Un sistema de registro a nivel nacional para alquileres a corto plazo finalizó en mayo de 2026 tras un fallo de la Corte Suprema. Las licencias VFT regionales en Andalucía son ahora el principal requisito.
Los operadores deben proporcionar información como procedimientos de emergencia, mantener un seguro adecuado y cumplir con las obligaciones de registro de huéspedes. Las multas por actividad sin licencia pueden alcanzar niveles elevados en casos graves.
Marbella mantiene la supervisión sin un límite general para las licencias y, por lo tanto, aparentemente más relajada que algunas de sus ciudades vecinas. Aún son posibles nuevas solicitudes siempre que se cumplan las condiciones de la asociación de vecinos y del ayuntamiento.