Las regulaciones de zonificación excluyentes que restringen severamente la construcción de viviendas son Una de las principales causas de la escasez de viviendas que afecta a grandes partes de los Estados Unidos.La explicación estándar de por qué persisten estas reglas es el voto egoísta y el cabildeo de los propietarios NIMBY (“no en mi patio trasero”) que quieren mantener altos los precios de las viviendas para proteger el valor de sus propias propiedades. Pero cada vez hay más evidencia que indica que gran parte del apoyo político a las zonificaciones excluyentes en realidad proviene de personas, tanto inquilinos como propietarios de viviendas, que Simplemente no comprenden los principios básicos de la economía y, por lo tanto, no se dan cuenta de que aumentar la construcción de viviendas probablemente reducirá los costos de la vivienda.Estas personas desconfían de los promotores y tienden a creer que las construcciones adicionales sólo beneficiarán a los propios promotores o a otras personas ricas.
En Un artículo recién publicadoEl jurista Chris Elmendorf y los politólogos Clayton Nall y Stan Oklobdzija (ENO) aportan pruebas valiosas sobre hasta qué punto se puede superar este tipo de ignorancia pública presentando a los “escépticos de la oferta de vivienda” pruebas que la contradigan. ENO también es autor de dos importantes estudios previos sobre la opinión pública en materia de vivienda, que consideré aquí y aquíA continuación se muestra el resumen de su último artículo:
Una investigación reciente ha descubierto que la mayoría de la gente quiere precios de vivienda más bajos pero, contrariamente al consenso de los expertos, no cree que una mayor oferta haría bajar los precios. Este estudio pone a prueba los efectos de cuatro intervenciones informativas sobre las creencias de los estadounidenses acerca de los mercados inmobiliarios y las preferencias políticas y acciones políticas asociadas (escribir a los legisladores estatales). Varias de las intervenciones afectaron significativamente y de manera positiva la comprensión económica y el apoyo a la liberalización del uso de la tierra, con tamaños de efecto estandarizados de 0,15 a 0,3. El tratamiento más impactante (un video educativo de un grupo de apoyo) tuvo efectos dos o tres veces mayores que los tratamientos típicos de información económica o mensajes políticos. Aprender sobre los mercados inmobiliarios aumentó el apoyo al desarrollo entre los propietarios de viviendas tanto como entre los inquilinos, contrariamente a la “hipótesis del votante inmobiliario”. Los tratamientos no afectaron significativamente la probabilidad de escribir a los legisladores, pero un análisis sobre plano sugiere que el video de apoyo aumentó la cantidad de mensajes solicitando más viviendas a precio de mercado.
El nuevo estudio de la ENO contiene varias conclusiones importantes. La más obvia es que demuestra que la nueva información puede tener un gran impacto en la modificación de la opinión de los escépticos sobre la oferta de viviendas respecto de la desregulación. Cuando se les muestra un breve vídeo educativo que explica cómo la liberalización puede reducir los precios de la vivienda, muchos se muestran mucho más partidarios de reducir las restricciones de zonificación. Como explica la ENO, esto hace que la política de vivienda sea diferente de cuestiones sobre las que los votantes tienen actitudes más arraigadas y, por lo tanto, tienden a ignorar o descartar las pruebas en contra.
También es notable que los propietarios de viviendas tuvieran la misma probabilidad de cambiar de opinión en respuesta al video que los inquilinos (posiblemente incluso un poco más). Esto debilita aún más el argumento de que la oposición a la reforma de zonificación se basa principalmente en el interés personal de los NIMBY. Si la historia del interés personal fuera válida, darse cuenta de que la liberalización conduciría a precios de vivienda más bajos debería en realidad llevar a los propietarios de viviendas a oponerse aún más a ella. Sin embargo, ENO encontró el efecto opuesto.
Hasta ahora, los resultados de ENO parecen muy optimistas. Podemos difundir El evangelio del YIMBYismo ¡Simplemente mostrándoles videos sencillos! Pero agregaría algunas advertencias.
En primer lugar, como cuestión práctica, es poco probable que la mayoría de los votantes se tomen el tiempo de ver incluso un video corto sobre un tema de política en el que están relativamente interesados.Re “racionalmente ignorantes” sobre política y orden público.y dedican muy poco tiempo a aprender sobre los temas. En segundo lugar, incluso si ven un video, en el mundo real probablemente no prestarán tanta atención como en un entorno experimental.
Por último, si bien ENO ha prestado un servicio valioso al demostrar que la mayor parte de la oposición a la desregulación de la zonificación se debe a la ignorancia y no a un interés personal estrecho, no deberíamos descartar por completo el NIMBYismo egoísta. Es evidente que esas personas existen y, a menudo, tienen una influencia desproporcionada sobre la política local. Suelen ser las personas que más probablemente acuden a las reuniones de las juntas de zonificación, por ejemplo.
En general, creo que el YIMBYismo puede progresar más recurriendo a una retórica atractiva que esperando que un gran número de personas vean videos o estudien otros materiales educativos. Estudios pasadosincluyendo algunos de los trabajos previos de ENO, sugiere que la gente es más comprensiva con el YIMBYismo si se describe como dar a los propietarios la libertad de usar sus tierras como quieran, que si nos referimos a los promotores e intereses comerciales. ayuda a enfatizar Esa reforma puede reducir los precios y permitir que las personas vivan más cerca de las oficinas, tiendas y otros lugares a los que desean tener fácil acceso. Por supuesto Los estudios también muestran que el bando NIMBY también tiene estrategias retóricas efectivas, generalmente centradas en el papel de los intereses empresariales, y afirma que sólo los ricos se beneficiarán de la liberalización.
En última instancia, los YIMBY deberían seguir una estrategia de combinación de acción política con litigio constitucionalJosh Braver y yo tenemos Hizo el caso que la mayor parte de las zonificaciones excluyentes violan la cláusula de expropiaciones tanto por razones originalistas como de constitución viva. Los movimientos de reforma constitucional exitosos del pasado generalmente han seguido una estrategia de dos vías, en lugar de depender de un solo método.
En resumen, el nuevo artículo de ENO es una excelente contribución a la literatura y debería dar cierta esperanza a los YIMBY. Pero cambiar las mentalidades en el mundo real probablemente sea mucho más difícil que en un entorno de laboratorio.