Feliz martes y bienvenidos a una nueva edición de Alquiler gratis. Las historias de esta semana incluyen:
- La Casa Blanca impone controles de alquiler en desarrollos de viviendas asequibles subsidiados por el gobierno federal.
- San Francisco deshace una reforma que tuvo la consecuencia involuntaria de permitir demasiadas viviendas.
- Un nuevo estudio de la Oficina Nacional de Investigación Económica encuentra que las moratorias de desalojo llevaron a una mayor discriminación racial en el mercado de viviendas de alquiler.
Pero primero, nuestra historia principal sobre un ex empleado del gobierno en California acusado penalmente por construir un proyecto de vivienda a tiempo y por debajo del presupuesto.
Nacimiento de un héroe popular YIMBY
Un ex empleado de una agencia gubernamental de California se ha convertido en una especie de héroe popular de YIMBY por construirse un apartamento dentro de una estación de tren existente.
La semana pasada, la Oficina del Fiscal de Distrito del Condado de San Mateo cargado el ex subdirector de operaciones de Caltrain, Joe Navarro, y el contratista Seth Worden, por supuestamente malversar 50.000 dólares en fondos gubernamentales para convertir dos oficinas cerradas de estaciones de tren en pequeños apartamentos privados.
Según los fiscales, Navarro se construyó el apartamento en la estación de Caltrain en Burlingame, California, que incluye una ducha, una pequeña cocina y un dormitorio, por 42.000 dólares en 2019. Un informante anónimo alertó a las autoridades sobre el apartamento en 2022.
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El bajo precio de etiqueta del apartamento (los apartamentos financiados con fondos públicos en California pueden costar cerca de $ 1 millón para construir) hicieron que X rincones de “construir, construir, construir” elogiaran a Navarro por su economía y ahorro.
Lo siento, ¿construyeron una vivienda por 42.000 dólares? No me importa si el dinero fue robado, deberían ponerlos a cargo del desarrollo de viviendas asequibles de California, no enviarlos a prisión. https://t.co/5Z9a6VRfJf
-Josh Barro (@jbarro) 29 de marzo de 2024
sin saber literalmente nada más sobre esto… vete rey https://t.co/0fXsdXM3iC
— Jerusalén (@JerusalemDemsas) 29 de marzo de 2024
Caltrain debería incluirlos en Airbnb o VRBO o lo que sea porque NECESITO pasar una noche en el apartamento ilegal de la estación de tren. https://t.co/buEexQpzX6
— Max Dubler ????️???? (@maxdubler) 29 de marzo de 2024
Gran parte del bajo costo de la unidad probablemente se deba al hecho de que Navarro y Worden no tuvieron que comprar ningún terreno ni construir la estructura real en la que se encontraban los apartamentos ilegales.
Sin embargo, los dos han demostrado cuán baratas pueden ser entregadas las viviendas si se pueden sortear los trámites burocráticos que aumentan los costos y que normalmente realizan los desarrolladores (tarifas de impacto, aprobaciones de zonificación, revisión ambiental, inspecciones del departamento de construcción y más) cuando se intenta construir viviendas en lugares accesibles al tránsito.
Sin duda, robar fondos gubernamentales no es nada recomendable. Por otro lado, todos los fondos del gobierno ya le son robados al contribuyente. Al ampliar la oferta de viviendas, los apartamentos del mercado negro de Navarro también redujeron marginalmente los costos generales de la vivienda.
El plan de control de alquileres de la Casa Blanca
La administración del presidente Joe Biden planea publicar nuevas reglas que limiten los aumentos anuales de alquiler al 10 por ciento en apartamentos asequibles subsidiados por el gobierno federal.
De acuerdo a para informar de El El Correo de Washingtonel límite de alquiler se aplicará a aproximadamente un millón de apartamentos que se beneficiaron del programa de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC).
Las nuevas regulaciones recibieron una mala recepción, como era de esperar, por parte de las asociaciones comerciales que representan a la industria inmobiliaria, quienes criticaron las reglas por su potencial para limitar la construcción de nuevas viviendas.
“Los controles de precios impiden que el mercado asigne eficientemente recursos escasos y desalientan las inversiones necesarias para ampliar la vivienda asequible”, escribió Jeffrey Miron y Pedro Aldighieri de la Universidad de Harvard en una publicación publicada por el Instituto Cato.
La administración y otros expertos en vivienda descartaron la idea de que la nueva regla afectaría la nueva oferta, y le dijeron al Correo que incluso los topes anuales de alquiler de menos del 10 por ciento no impiden la construcción.
Esa es una respuesta discutible. En la medida en que el nuevo límite de alquiler limite los aumentos de alquiler, es casi seguro que limitará la nueva oferta.
Aún así, vale la pena señalar que las propiedades afectadas por los límites de alquiler ya tienen precios controlados.
El programa LIHTC requisitos de asequibilidad limitar los alquileres al 30 por ciento de los ingresos del inquilino. Para ser elegible para uno de estos apartamentos, los inquilinos generalmente no pueden ganar más del 80 por ciento del ingreso medio del área.
Estas reglas no limitan los aumentos anuales de alquiler per se, pero sí imponen un límite a los alquileres máximos permitidos. La capacidad de los propietarios de LIHTC para aumentar los alquileres ya está limitada.
En este sentido, el plan de tope de alquiler de la administración parece en gran medida performativo y político.
Biden ha estado hablando mucho más sobre los costos de la vivienda como parte de su campaña de reelección. El nuevo plan de tope de alquiler de la Casa Blanca permite al presidente decir que está haciendo algo para abordar los aumentos de los costos de la vivienda.
Defensores de la vivienda asequible haber presionado La administración debe ir mucho más allá imponiendo controles de alquiler en todas las propiedades de alquiler con una hipoteca respaldada por el gobierno federal. En este sentido, la administración Biden parece estar adoptando el mismo rumbo hacia el control de alquileres que con la reforma de zonificación: decir las cosas que los activistas quieren escuchar mientras adopta políticas modestas.
San Francisco deshace reformas que permitieron demasiadas viviendas
San Francisco tiene algunos de los costos de vivienda más altos del país. No es coincidencia que también tenga uno de los regímenes regulatorios más restrictivos e impredecibles del país para nuevos desarrollos. La semana pasada, la junta de supervisores de la ciudad votó para empeorar un poco las cosas.
El martes, la junta votado 8-3 para anular el veto del alcalde London Breed a una ordenanza que reduciría la zona de los vecindarios a lo largo de Northern Waterfront de la ciudad.
La ordenanza de reducción de zonas, que los supervisores habían aprobado inicialmente a finales de febrero, fue redactada por el presidente de la Junta de Supervisores (y potencial candidato a alcalde) Aarón Peskin.
Peskin, irónicamente, había apoyado cambios de zonificación en el área de Northern Waterfront para permitir más conversiones de oficinas a residenciales. reportado El Estándar de San Francisco.
Pero al permitir viviendas en esa área, la ciudad también hizo que los desarrollos residenciales allí fueran elegibles para cualquier número de bonificaciones de densidad y aprobaciones simplificadas proporcionadas por la ley de vivienda estatal. Esto provocó una avalancha de propuestas de desarrollador construir torres residenciales en lugar de antiguos edificios de oficinas y garajes.
“Una vez que nos dimos cuenta de esta consecuencia no deseada, presenté una legislación para volver a imponer límites de densidad”, dicho Peskin según el Estándar. “No creo que tengamos que destruir la ciudad para salvarla”.
Breed había vetado la ordenanza cuando se aprobó por primera vez. Ella llamado la anulación de su veto un “revés”.
Hoy es un revés en nuestro trabajo para llegar a un sí a la vivienda. Pero no permitiré que este sea el primer paso en una peligrosa corrección de rumbo para volver a ser una ciudad del no. No retrocederemos.
Mi declaración sobre la votación de reducción de zonas de la Junta de Supervisores: pic.twitter.com/lYb5JD1dJe
– Raza de Londres (@LondonBreed) 26 de marzo de 2024
El área afectada por la ordenanza de reducción de zonas es pequeña. Aún así, la votación es un recordatorio de que el arco de la reforma de zonificación es largo y no siempre necesariamente se inclina hacia una mayor libertad para construir.
Un nuevo estudio dice que las moratorias de desalojo llevaron a una mayor discriminación racial
En un nuevo artículo publicado por la Oficina Nacional de Investigación Económica, los investigadores encuentran que las moratorias de desalojo durante la era de la pandemia provocaron una mayor discriminación entre los propietarios. Desde el resumen del artículo:
Utilizando datos recopilados de un experimento que involucró más de 25,000 consultas de propietarios en las 50 ciudades más grandes de los Estados Unidos en la primavera y el verano de 2020, nuestro análisis muestra que la implementación de una moratoria de desalojo perjudicó significativamente a los afroamericanos en el proceso de búsqueda de vivienda. . Un modelo de búsqueda de vivienda explica este resultado y muestra que la discriminación empeora cuando los propietarios no pueden desalojar a los inquilinos mientras dure la moratoria de desalojo.
Esto encaja con investigaciones pasadas descubriendo que cuando los propietarios y empleadores no pueden utilizar verificaciones de antecedentes penales, registros de desalojo y similares para examinar a los posibles empleados/inquilinos, es más probable que participen en una discriminación racial absoluta.
Las moratorias de desalojos de la era de la pandemia fueron políticas siempre equivocadas. Siempre fue improbable que se materializara la ola de desalojos masivos que se suponía debían evitar. En la medida en que impidieron los desalojos, también dejaron a muchos propietarios atrapados con inquilinos que no pagaban, a menudo abusivos o que causaban molestias. Los tribunales de vivienda ahora se esfuerzan por resolver los casos de desalojo de rutina que se acumularon durante los meses (o años) en que se suspendieron los desalojos.
El aumento de la discriminación es otra consecuencia no deseada que plausiblemente podría atribuirse a sus pies.
enlaces rápidos
- Colorado se convierte en el último estado aprobar legislación sobre desalojos por buena causa.
- El gobernador de Utah, Spencer Cox firmó una serie de reformas de vivienda destinado a aumentar la oferta de viviendas, principalmente facilitando a los desarrolladores la financiación de mejoras de infraestructura.
- ¿Es la Marina de los EE. UU. la última? jefe nimbo ¿Se interpone en el camino de la construcción de nuevas viviendas?
- o es es el departamento de bomberos?
- En una decisión que rechaza una impugnación de una ley estatal que facilita a los gobiernos locales la zonificación de apartamentos, un tribunal de apelaciones de California hace el caso que construir viviendas más caras hace que las viviendas sean generalmente menos costosas.
Nuevo fallo del Tribunal de Apelaciones: “La oferta y la demanda son reales”.
No, este no es un titular de Onion.
Es un caso real que rechaza el argumento de la izquierda NIMBY de que la ley estatal de vivienda es inconstitucional a menos que se adapte estrictamente para promover viviendas BMR, no a precios de mercado.https://t.co/2CZTWcPOAi pic.twitter.com/pBuE7bd4k8
– Chris Elmendorf (@CSElmendorf) 30 de marzo de 2024
- Un proyecto de ley del estado de Washington que se habría adelantado a las normas de zonificación locales que prohibían las pequeñas cafeterías de barrio fue aprobado por unanimidad en la Cámara de Representantes del estado, pero fracasó en el Senado estatal gracias al cabildeo del gobierno local. informes Revisión Nacional.
- La Corte Suprema de California escuchará argumentos orales esta semana en un caso sobre si la ley ambiental de California requiere que la Universidad de California, Berkeley, estudie los impactos acústicos de las futuras viviendas para estudiantes que planea construir en el People’s Park de la ciudad. Con suerte, los abogados no hablan demasiado alto.