En los últimos dos años, la relación entre los agentes inmobiliarios y las agencias en España ha sido bajo un intenso escrutinio.
Los inspectores laborales se han dirigido cada vez más a los llamados ‘Autonomos Falsos’: los trabajadores clasificados como trabajadores independientes cuando en realidad son empleados a tiempo completo.
Esta clasificación errónea ha permitido a las agencias desviar las contribuciones del Seguro Social, pero mantener efectivamente una relación exclusiva con el trabajador.
La nueva represión del gobierno es parte de una lucha más amplia contra las prácticas laborales casuales, con los pasajeros de entrega y los conductores el primero en haber sido atacado.
Los bienes raíces ahora están firmemente a la vista de los inspectores, con Valencia liderando el impulso.
Desde 2022, las agencias han sido objeto de auditorías, multas y regularización forzada de trabajadores con sanciones que van desde € 3,750 a € 12,000 por agente, más hasta cuatro años de contribuciones de seguridad social impagas.
Modelo de negocio importado
Tradicionalmente, los agentes eran empleados, pero con la llegada de empresas internacionales, particularmente en puntos calientes como Costa del Sol, el modelo estadounidense de trabajadores independientes solo de comisiones se arraigó.
Esto ha llevado a la confusión y, en algunos casos, abuso absoluto.
La ley española es clara: para que un agente califique como verdaderamente autónomo, debe trabajar de forma independiente, establecer sus propias horas, proporcionar sus propias herramientas y asumir sus propios riesgos comerciales.
No pueden ser administrados, programados o suministrados con equipos de compañía.
Sin embargo, las inspecciones han revelado muchos agentes sentados en escritorios de la compañía, trabajando horas fijas, utilizando computadoras de oficina e incluso después de las listas de vacaciones.
Por el contrario, los trabajadores independientes genuinos pueden representar múltiples compañías, controlar sus propios métodos y trabajar sin supervisión de la empresa.
Cuando existe la dependencia, la relación se considera empleo, lo que significa que los agentes tienen derecho a las protecciones de las leyes de los países.
Ese acuerdo permite el pago basado en la comisión, pero garantiza un salario mínimo mensual y garantiza que el personal comercial reciba al menos el 5% de las tarifas netas.
Industria en una encrucijada
Las agencias ahora enfrentan una opción marcada: emplear al personal adecuadamente o reestructurar contratos para cumplir con la prueba legal de trabajo por cuenta propia.
Algunos se han resistido al cambio quejándose de los costos adicionales de las deducciones del Seguro Social, mientras que un puñado de agentes principales prefieren estructuras de comisiones sin límites.
Pero estos volantes altos son raros. Para la mayoría de los agentes, el sistema actual crea rotación. Las agencias reclutan grandes números durante los tiempos de auge, descartan los de bajo rendimiento sin costo y considera los beneficios.
Los críticos argumentan que formalizar el sector no solo protegería a los trabajadores, sino que profesionalizaría a la industria.
Increíblemente, España todavía no tiene un requisito nacional de licencias para los agentes inmobiliarios.
En Catalunya, la capacitación y la certificación son obligatorias, pero en regiones como Andalucia, cualquier persona con una licencia comercial y un teléfono puede configurar una tienda.
La falta de estándares, combinados con el pago solo de la comisión y las fuertes contribuciones independientes, crea una tormenta perfecta. Los agentes están comprensiblemente tentados a cortar esquinas o engañar a los clientes para cerrar las ventas.
Las prácticas ilegales, como cobrar las tarifas del buscador de inquilinos a pesar de las prohibiciones del gobierno, siguen siendo generalizadas.
Multas para Engel & Volkers
Sin embargo, algunas empresas han tomado un camino diferente.
En mi firma, Terra Meridiana, por ejemplo, nuestro personal de ventas ha sido empleado desde 2003.
Creemos en un campo de juego de nivel donde toda la competencia sigue las mismas reglas y paga las mismas contribuciones.
Incluso los cuerpos de la industria están comenzando a cambiar. En la primavera de 2024, la Federación de Empresas de Bienes Raíces (FADEI) se reunió con la oficina nacional contra el fraude para discutir pautas y cumplimiento más claras.
El movimiento señaló el reconocimiento de que la aplicación no desaparecería.
Y por una buena razón. Las multas de alto perfil han llegado a los titulares.
En agosto de este año, Engel & Volkers fue golpeado con 6.4 millones de euros en sanciones por clasificar erróneamente a 569 agentes en Valencia. Y ahora se le ha dado otra multa de 16 millones de euros por hacer lo mismo para 400 agentes en Barcelona.
Mientras que una multinacional puede absorber tales pérdidas, las empresas más pequeñas podrían estar en bancarrota.
¿Qué viene después?
Es poco probable que los inspectores se faciliten. En 2023, la inspección laboral recibió un impulso de financiación del 41%, lo que le permitió expandir las investigaciones.
Con los casos de entrega de alimentos resueltos en gran medida, los bienes raíces ahora están al frente y al centro.
Se cree que alrededor del 40% de los agentes son trabajadores independientes, algunos estimados, mucho más, y España tiene alrededor de 100,000 trabajadores de agencias en total.
Eso deja un gran alcance para más represiones.
Las implicaciones son claras. Las agencias que necesitan dirigir y administrar su personal deben emplearlos.
Aquellos que desean contratistas independientes deben permitirles una verdadera autonomía: sin equipo de la compañía, sin horarios fijos, sin códigos de vestimenta.
De lo contrario, corren el riesgo de multas devastadoras.
En última instancia, la profesionalización beneficia a todos. Los contratos de empleo alientan a las agencias a invertir en capacitación y desalentar a los agentes de las reglas de flexión para hacer una venta rápida.
Un sector más responsable también podría mejorar la reputación de España en el mercado inmobiliario internacional.
La sacudida puede ser dolorosa a corto plazo. Pero con los inspectores determinados, las agencias tendrán que adaptarse.
Y aquellos que adoptan el cumplimiento y el profesionalismo podrían salir más fuertes, mientras que aquellos que se aferran a los viejos hábitos corren el riesgo de quedarse atrás.
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