Feliz martes y bienvenidos a otra edición de Rent Free. Debido a las vacaciones de la semana pasada, el boletín de hoy está ligeramente abreviado.
Al menos incluye algunas buenas noticias navideñas para los reformadores de zonificación: la aprobación en Connecticut de un controvertido proyecto de ley de suministro de vivienda, una vez vetado.
También cubrimos una nueva demanda presentada por 20 estados contra las restricciones de la administración Trump a la financiación para personas sin hogar.
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Este boletín también ofrece algunas reflexiones sobre la “Gran Downzoning” de Occidente.
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De todos modos, ¡sigamos con el espectáculo!
En junio, el gobernador demócrata de Connecticut, Ned Lamont, vetó el Proyecto de Ley de la Cámara (HB) 5002, una extensa ley de 160 páginas que incluía una serie de reformas del lado de la oferta destinadas a lograr que los municipios del estado volvieran a construirse.
Si bien no todo lo contenido en ese proyecto de ley original era desregulador, gran parte lo era. El gobernador justificó su veto señalando la oposición de los gobiernos locales, que se oponían a la interferencia del Estado en sus poderes de uso de la tierra.
Si bien la HB 5002 fue controvertida, también lo fue el veto del gobernador. Tanto es así que convocó a una sesión especial de la Legislatura para reconsiderar el proyecto de ley.
El resultado es la HB 8002, que el gobernador firmó el miércoles pasado. Al igual que su predecesora, la HB 8002 es una legislación extensa que incluye una gran cantidad de subsidios, incentivos, recortes en algunos trámites burocráticos y un endurecimiento de otras regulaciones.
lo bueno
El proyecto de ley incluye una serie de medidas preventivas estatales que ahora forman parte del trillado manual de estrategias de YIMBY (“sí en mi patio trasero”). Prohíbe a los gobiernos locales exigir plazas de aparcamiento en urbanizaciones de menos de 16 viviendas. Los desarrollos más grandes deben presentar una “evaluación de necesidades de estacionamiento” como parte del proceso de aprobación.
Como resultado, las jurisdicciones que han limitado o eliminado los requisitos mínimos de estacionamiento (que pueden agregar costos significativos a un desarrollo) han visto muchas construcciones multifamiliares nuevas.
La HB 8002 también requiere que los municipios aprueben desarrollos de “viviendas intermedias” de entre dos y nueve unidades en zonas comerciales y de uso mixto, en realidad una versión reducida de los proyectos de ley residenciales en comerciales aprobados por estados como Texas y Montana.
Cuando la ley no se adelanta directamente a las regulaciones locales, ofrece incentivos para lograr que los municipios liberalicen sus códigos de zonificación a cambio de fondos estatales adicionales.
Las ciudades que permitan más construcción de viviendas cerca de las paradas de autobús y tren serían elegibles para recibir subvenciones para el crecimiento de viviendas, más financiación para la construcción de escuelas y préstamos para proyectos de infraestructura de alcantarillado.
El cuestionable
HB 8002 también crea un nuevo sistema de planificación local y regional para el crecimiento de la vivienda.
Ya se exigió a los municipios de Connecticut que crearan planes decenales de conservación y desarrollo. Los defensores de la vivienda criticaron este sistema por ofrecer “pocos incentivos u orientación sobre cómo diversificar con éxito las opciones de vivienda en sus comunidades”.
La nueva ley establece un proceso de planificación mucho más sólido. Los municipios deberán elaborar sus propios planes para aumentar la cantidad de viviendas asequibles con escritura restringida dentro de sus fronteras, o participar en un plan regional que también establezca dónde se ubicarán las nuevas viviendas asequibles.
Un nuevo Consejo estatal de Desarrollo de Vivienda “evaluará y hará cumplir” estos planes locales y regionales. Las localidades que cumplan sus objetivos de vivienda serán elegibles para nuevas subvenciones estatales para infraestructura.
Varios estados imponen requisitos de planificación similares a los municipios, con resultados mixtos. Podría decirse que el antiguo sistema de vivienda compartida justa de Nueva Jersey ha demostrado ser el más exitoso a la hora de lograr que las localidades se zonifiquen para nuevas viviendas.
El sistema similar de California, que existe desde hace décadas, ha sido en gran medida un fracaso durante sus primeras décadas de existencia. Las opiniones son encontradas sobre si las reformas más recientes del YIMBY y la intensificación de la aplicación de la ley por parte del Estado realmente han empujado a las localidades a dar la bienvenida sinceramente a un mayor desarrollo.
El enfoque de Connecticut en alentar a las ciudades a crear planes para viviendas con escritura restringida también es conceptualmente defectuoso. La vivienda se vuelve asequible cuando se construye una gran cantidad, no necesariamente cuando se planifican algunas unidades adicionales con ingresos restringidos.
El tiempo dirá si el sistema creado por la HB 8002 realmente mueve la balanza en el suministro de vivienda.
el feo
Como se mencionó, la HB 8002 es un proyecto de ley grande. Incluye muchas disposiciones que mejoran las regulaciones sobre la provisión de viviendas en formas que no agradarán a los partidarios del libre mercado.
Connecticut ya exige que las localidades de 25.000 habitantes o más creen “comisiones de alquiler justo” que celebren audiencias sobre aumentos de alquiler individuales y ordenen a los propietarios que reduzcan los alquileres, o que introduzcan gradualmente o retrasen los aumentos de alquiler propuestos.
La nueva ley del estado requerirá que las ciudades de 15.000 habitantes o más creen dichas comisiones. Si bien se trata de una forma relativamente flexible de control de alquileres, no deja de ser un sistema de control de alquileres. Se puede esperar que reduzca la inversión en viviendas de alquiler en cierto margen.
Los mercados, no los ayuntamientos, deberían ser responsables de fijar los alquileres.
HB 8002 también prohíbe a las empresas utilizar software de gestión de propiedades para fijar alquileres y tasas de desocupación. El software de recomendación de alquileres proporcionado por empresas como RealPage se ha convertido recientemente en un objetivo de la legislación. Los críticos argumentan que este software alienta a los propietarios a fijar alquileres por encima de las tasas del mercado y mantener las unidades fuera del mercado.
Los argumentos económicos para esta visión son bastante débiles. La limitada investigación sobre software de recomendación de alquileres encuentra que produce precios más eficientes: recomienda a los propietarios aumentar los precios en los mercados calientes y bajarlos en los mercados bajos.
RealPage no impidió que los alquileres del mercado cayeran en Austin, Texas, en respuesta a un exceso de nueva oferta. La prohibición de este software en San Francisco no redujo los precios de alquiler en la ciudad necesitada de viviendas.
HB 8002 también incluye nuevos programas de subsidios y créditos fiscales para compradores de vivienda por primera vez.
Veinte estados están demandando a la administración Trump por su decisión de cambiar la financiación para personas sin hogar de programas de vivienda de apoyo permanente a asistencia de vivienda de transición, informa Politico.
La demanda, presentada por estados mayoritariamente liderados por demócratas, argumenta que la administración Trump está imponiendo condiciones novedosas a las subvenciones de vivienda para personas sin hogar, en violación de la Ley de Procedimiento Administrativo y los poderes de gasto del Congreso.
Desde hace meses, la administración Trump ha estado intentando cambiar la política federal para las personas sin hogar de un enfoque de “la vivienda primero”, que prioriza la colocación de las personas actualmente sin hogar en viviendas de apoyo, a uno más centrado en la provisión de refugio temporal y orden público.
También ha intentado impedir que la financiación se destine a jurisdicciones que permiten sitios de inyección segura.
La administración ha argumentado que centrarse en el orden público y el tratamiento de las personas sin hogar aborda mejor las causas fundamentales de la falta de vivienda. Sus nuevas condiciones de subvención desviarían 3.900 millones de dólares de los programas de vivienda permanente.
Los críticos, incluidos 20 estados que demandaron a la administración, argumentan que el cambio de política conducirá, en cambio, a muchas más personas sin hogar en general.
“Las comunidades de todo el país dependen de los fondos de Continuum of Care para proporcionar vivienda y otros recursos a nuestros vecinos más vulnerables”, dijo la fiscal general de Nueva York, Letitia James, una de las litigantes, en un comunicado de prensa, según Politico. “Estos fondos ayudan a evitar que decenas de miles de personas duerman en las calles cada noche.”
Samuel Hughes, de Works in Progress, tiene un ensayo realmente interesante sobre la “Gran Reducción de Zonas” de Occidente: su término para referirse a la proliferación de las primeras leyes de zonificación que fijaban restricciones de densidad y uso en las ciudades europeas y estadounidenses de principios del siglo XX.
Hay mucha información valiosa en el ensayo de Hughes y animo a la gente a leerlo completo.
Algunas de sus observaciones parecen particularmente relevantes hoy.
La primera es que los pactos privados que intentaron restringir la densidad a través de diversas medidas contractuales no tuvieron mucho éxito con el tiempo. Exigir a los privados que asumieran los costos de hacer cumplir las restricciones de densidad significó que estas restricciones a menudo no se cumplieran, particularmente cuando aumentaba la demanda de viviendas más densas.
Se adoptaron códigos de zonificación aplicados por el gobierno como una alternativa más sólida a las débiles restricciones privadas sobre viviendas densas.
En segundo lugar, Hughes señala que los grandes propietarios de tierras no urbanizadas fueron los más opuestos a los primeros códigos de zonificación porque arruinaron el potencial de desarrollo de sus propiedades. Si bien algunos propietarios vieron beneficios económicos al restringir el uso y la densidad, estas restricciones a menudo también podrían conllevar graves costos económicos.
Hoy en día, es probable que la mayoría de los propietarios vean un importante beneficio económico al eliminar las restricciones a su capacidad para desarrollar sus propios terrenos.
Si el mundo occidental no hubiera apostado por la reducción de zonas, uno podría imaginar un mundo en el que los convenios privados se bloquearan temporalmente en vecindarios puramente residenciales de menor densidad, donde la demanda de ellos era alta. A medida que crecieran las demandas de densidad, los convenios privados darían paso a la construcción de nuevas viviendas.
En cambio, adoptamos códigos de zonificación, y el resultado es la escasez de viviendas en todo el continente occidental.
El presidente Donald Trump destaca el hecho de que no tiene que pasar por ningún proceso de zonificación para agregar un gran salón de baile nuevo a la Casa Blanca. Politico cubre los esfuerzos de los propietarios para organizarse contra la propuesta de congelación de alquileres del alcalde entrante de la ciudad de Nueva York, Zohran Mamdani. Texas es el último estado en coquetear con recortes sustanciales a los impuestos a la propiedad. Es una buena idea en teoría que, en la práctica, probablemente requeriría aumentos masivos del impuesto sobre las ventas. Los Angeles Times cubre los esfuerzos de la Legislatura de California para bloquear un solo proyecto de apartamentos en Santa Bárbara. Puede leer la cobertura del caso de Rent Free aquí. El Wall Street Journal tiene un interesante ensayo visual sobre las innovaciones que hacen realidad las conversiones técnicamente difíciles de oficinas a viviendas en la ciudad de Nueva York.