En el último avance en la teoría de la herradura, el presidente Donald Trump dijo el miércoles que su administración prohibiría a los grandes inversores institucionales poseer viviendas unifamiliares.
“La gente vive en hogares, no en corporaciones”, dijo Trump en una publicación de Truth Social. Prometió que su administración prohibiría unilateralmente a los grandes inversores comprar viviendas y pediría al Congreso que codificara la restricción.
El presidente Trump tomará inmediatamente medidas para prohibir a los grandes inversores institucionales comprar más viviendas unifamiliares y pedirá al Congreso que lo codifique. pic.twitter.com/Rq77lfs8Vi
– James Blair (@JamesBlairUSA) 7 de enero de 2026
La idea de que el presidente pueda promulgar tal prohibición por su propia autoridad parece extremadamente dudosa. Aún así, la propuesta es popular entre los partidos republicano y demócrata, y es probable que Trump encuentre varios aliados en el Congreso que apoyarían la aprobación de dicha ley.
Los grandes inversores institucionales han pasado de no comprar prácticamente ninguna vivienda unifamiliar antes de la Gran Recesión a ser responsables de un porcentaje pequeño pero no despreciable de los compradores de viviendas en los últimos años.
A medida que la actividad de los inversores ha crecido, también lo han hecho las quejas de los políticos de ambos partidos de que están superando las ofertas de las posibles familias propietarias-ocupantes, que luego están condenadas a una vida de alquiler perpetuo.
Los demócratas en el Congreso han presentado en repetidas ocasiones leyes que impondrían impuestos especiales prohibitivamente altos a las viviendas unifamiliares propiedad de más de 100 unidades de inversionistas.
El gobernador republicano de Texas, Greg Abbott, y la gobernadora demócrata de Nueva York, Kathy Hochul, han criticado a los inversores institucionales en viviendas. Una de las pocas cosas en las que JD Vance y Tim Walz pudieron ponerse de acuerdo en el debate vicepresidencial de 2024 fue la necesidad de impedir que Wall Street compre viviendas unifamiliares.
Los legisladores estatales, en su mayoría demócratas, desde California hasta Nebraska, han propuesto prohibiciones totales de la compra de viviendas unifamiliares por parte de grandes inversores y corporaciones de fuera del estado, aunque ninguna de las propuestas de mayor alcance se ha convertido en ley.
Si bien Trump no ofreció detalles sobre su propuesta de prohibición, estas propuestas brindan pistas sobre cómo podría ser en la práctica una ofensiva federal.
Cualesquiera que sean los detalles, cualquier esfuerzo federal real para expulsar a los inversores institucionales del mercado de viviendas unifamiliares seguramente hará que la vivienda sea más cara y menos abundante.
A pesar de toda la atención política prestada a los grandes inversores institucionales, estos constituyen un pequeño porcentaje de los compradores de viviendas y poseen una proporción aún menor de las viviendas unifamiliares del país.
Según el análisis de los datos realizado por The Wall Street Journal, los inversores fueron responsables de alrededor del 25 por ciento de las compras de viviendas unifamiliares en el primer trimestre de 2024. Esto representa un aumento del 20 por ciento en 2016, y el aumento está impulsado casi en su totalidad por inversores más grandes que poseen más de 100 viviendas.
En los últimos años, las empresas que poseen 1.000 o más viviendas han representado solo alrededor del 1 por ciento de todas las compras de viviendas unifamiliares, pero en 2024, sus compras parecen haber caído a cero.
Las compras por parte de entidades que poseen más de 10 viviendas han oscilado entre el 2 y el 6 por ciento en los últimos años. Eso significa que alrededor del 20 por ciento de las viviendas que compran los inversores se venden predominantemente a propietarios más pequeños que poseen 10 viviendas o menos.
Y la mayor parte de las ventas de viviendas (alrededor del 75-80 por ciento) siguen siendo de propietarios-ocupantes.
Estas cifras parecen aún más desequilibradas cuando se consideran las estadísticas de propiedad sobre el stock general de viviendas.
La Oficina del Censo estima que en 2023 había unos 99 millones de viviendas unifamiliares en Estados Unidos, de las cuales entre 14 y 15 millones eran unidades de alquiler.
Mientras tanto, el Urban Institute descubrió que los inversores institucionales, definidos como propietarios de 100 o más viviendas, poseían 574.000 alquileres unifamiliares en 2022. Según estas cifras, los inversores institucionales poseen alrededor del 3 por ciento de los alquileres unifamiliares y el 0,5 por ciento de todas las viviendas unifamiliares.
Difícilmente han acaparado el mercado. Además, el número total de alquileres unifamiliares alcanzó su punto máximo inmediatamente después de la Gran Recesión y ha estado en constante descenso desde entonces.
La firma de bienes raíces comerciales CBRE informó en un informe de investigación de octubre de 2024 que el inventario de alquileres unifamiliares había disminuido en 1,7 millones de unidades desde 2016. Contrariamente a la narrativa política dominante, los propietarios de viviendas están superando a los inversores y propietarios por cada año más viviendas del país.
Esto es de esperarse, dice Kevin Erdmann, académico afiliado al Centro Mercatus de la Universidad George Mason.
“El propietario de una vivienda es el propietario favorito del inquilino y el inquilino favorito del propietario, y siempre está de acuerdo con todo lo que quiere hacer en la propiedad”, dice, lo que significa que cuando las personas son dueñas de sus propias casas, reducen muchos de los conflictos, riesgos e ineficiencias inherentes a la relación entre propietario e inquilino.
Un propietario-ocupante no necesita discutir con el propietario sobre el reemplazo de un electrodoméstico viejo. No necesitan preocuparse de que un inquilino no pague el alquiler, dañe la propiedad o se mude y les deje una vacante que cubrir.
Como tal, los propietarios-ocupantes están dispuestos a pagar un precio de compra más alto por una vivienda. Los propietarios que tienen que asumir todos los riesgos y costes de su negocio exigen un mayor rendimiento compensatorio por ser propietarios de una vivienda, dice Erdmann, lo que significa exigir un precio de compra más bajo.
Esta es la razón por la que los propietarios-ocupantes han dominado el mercado de compra de viviendas unifamiliares durante décadas, y continúan haciéndolo. El período posterior a la Gran Recesión, cuando el crédito estaba limitado y los precios se habían desplomado, fue una excepción extrema a la regla.
En la medida en que los inversores acudieron al mercado de viviendas unifamiliares después de la Gran Recesión, los resultados son positivos.
Las investigaciones encuentran que sus inversiones unifamiliares posteriores a la recesión redujeron la tasa de propiedad de vivienda, pero también ayudaron a estabilizar el mercado inmobiliario, mejorar la calidad de la vivienda, aumentar el empleo en la construcción y disminuir las viviendas desocupadas.
Del mismo modo, una investigación sobre la prohibición de la ciudad holandesa de Rotterdam sobre acuerdos de compra con opción a alquiler en ciertos vecindarios encontró que los vecindarios afectados tenían tasas de propiedad de vivienda más altas, pero también costos de vivienda más altos y menos inquilinos.
Otro estudio de 2022 encontró que la inversión institucional en bienes raíces aumenta la diversidad de los vecindarios al abrir opciones de viviendas de alquiler más asequibles. Ese estudio encontró que estos inversores estaban aumentando los precios de las viviendas en general.
Prohibir a los inversores institucionales del mercado de viviendas unifamiliares reduciría la accesibilidad que brindan a los inquilinos que no pueden calificar para hipotecas. También ayudaría a aplastar una fuente creciente de oferta de viviendas nuevas: los desarrollos de construcción para alquiler.
Si bien el stock de alquileres unifamiliares ha estado disminuyendo durante años, los nuevos desarrollos de subdivisiones unifamiliares construidas específicamente para alquileres y financiadas por grandes inversores institucionales han aumentado vertiginosamente.
Las estimaciones varían, pero Estados Unidos ha pasado de construir unos pocos miles de viviendas para alquilar cada año a alrededor de 30.000 a partir de 2023. CBRE, la firma de bienes raíces comerciales, estima que representan hasta el 5 por ciento de la construcción de nuevas viviendas unifamiliares.
Y como la construcción de nuevos apartamentos en Estados Unidos ha aumentado considerablemente en los últimos años, las tasas de producción anual están aproximadamente en el límite de lo permitido por los códigos de zonificación existentes, dice Erdmann. Las nuevas viviendas unifamiliares construidas para vender también están cerca de los límites creados por las restricciones federales al crédito hipotecario, sostiene.
El único crecimiento en la producción de viviendas que se verá afectado es el de la expansión de la construcción basada en el alquiler. Si bien los políticos interpretan esta actividad como viviendas arrebatadas a sus propietarios, en realidad son una nueva oferta que desaparecería si se prohibiera a los inversores institucionales.
El desarrollo de construcción para alquiler “no es diferente de un desarrollador local que llega y dice ‘hay un pedazo de terreno. Voy a cortar esta pequeña subdivisión’. ¿Por qué diríamos que si eres una empresa no puedes hacerlo?” dice Norbert Michael del Instituto Cato. “Eso no genera más oferta, sino menos oferta”.
Trump tiene la costumbre de tuitear propuestas políticas audaces que terminan sin llegar a ninguna parte. La hipoteca a 50 años hasta ahora parece ser una de ellas. Quizás también lo sea una prohibición de las viviendas propiedad de inversores institucionales.
Dada la agitación bipartidista contra los inversores inmobiliarios, así como el ascenso general del “socialismo republicano”, parecería una tontería descartar la idea de que se pueda aplicar algún tipo de ofensiva.
Si es así, el mercado inmobiliario estadounidense seguirá dominado por viviendas unifamiliares construidas y compradas por sus propietarios-ocupantes, y por edificios de apartamentos para alquiler construidos por promotores.
Pero los inquilinos que busquen una vivienda unifamiliar en la que vivir tendrán menos opciones, y la regulación volverá a reducir la tasa de construcción de viviendas en Estados Unidos.