Alex Radford de My Lawyer in Spain expuso y presentó recientemente en una exposición inmobiliaria en Londres con más de 4.000 asistentes y quedó impresionado por la cantidad de personas preocupadas por los aspectos legales de la compra de una propiedad en España. De hecho, notó un miedo real entre los asistentes ante los riesgos de demolición, problemas de licencia y deudas hereditarias, que según muchos les impedía dar el paso y comprar una propiedad.
“Varias personas se nos acercaron al estrado y nos dijeron que las preocupaciones legales sobre la propiedad en España les impedían comprar”, explica Alex. “Durante una de las sesiones de presentación pedí que levantaran la mano personas que estaban preocupadas por las cuestiones legales a la hora de comprar una propiedad en España, un alto porcentaje levantó la mano.
La mayor preocupación que se mencionó fue si sus propiedades podrían ser demolidas, o si podrían perderlas por problemas con las licencias o facturas impagas. Otras preocupaciones incluyeron; comprar una propiedad con deudas adjuntas y sin saber lo que tenían que pagar para mantener la propiedad de esa propiedad.
Es una pena que el miedo y la preocupación impidan que la gente alcance su sueño de ser propietario de una casa en España, sobre todo porque con el asesoramiento, la información y el apoyo adecuados se puede comprar con confianza y con total protección legal”.
Para ayudar a los compradores a superar estas preocupaciones, Alex explica qué problemas pueden surgir y qué medidas puede tomar para protegerse contra ellos.
Los peligros ocultos de comprar una propiedad en España y cómo evitarlos
“Comprar una propiedad en España tiene obstáculos legales únicos”. Alex explica. “Sin embargo, existen controles y contrapesos disponibles para garantizar que no se endeude ni se enfrente a problemas de legislación de planificación”.
Aquí Alex enumera los mayores obstáculos legales que se deben evitar y cómo evitarlos.
Heredar las deudas del vendedor (Cargas): si el propietario anterior tenía impuestos locales sobre la propiedad (IBI) impagos, cuotas de comunidad impagas o una hipoteca no liquidada, esos pasivos se transfieren a usted en el momento en que firma los títulos de propiedad, incluidos hasta 5 años de cuotas de comunidad impagas. Sin embargo, es fácil comprobar cualquier deuda, gravamen o embargo relacionado con la propiedad, simplemente solicite una Nota Simple al Registro de la Propiedad español y se lo mostrará. Luego, su abogado puede imponer como condición de la venta que esas deudas se liquiden antes de la compra. Construcciones ilegales y licencias faltantes: esto es particularmente común en casas antiguas o propiedades rurales donde se construyeron ampliaciones, piscinas o estructuras enteras sin permiso de planificación. Debe verificar que el Ayuntamiento haya concedido la licencia de primera ocupación (LPO), ya que esto demuestra que la propiedad cumple con todos los permisos de planificación y es legal para vivir. Si está pensando en comprar una propiedad a la que le falta esto, a menudo puede legalizarla, con el apoyo adecuado. Las opciones incluyen; solicitar una LPO retrospectiva, utilizando un documento llamado Declaración Responsable para demostrar que la propiedad cumple con las normas de planificación y seguridad, o una AFO, que protege la propiedad de futuras órdenes de demolición. Es importante tener en cuenta que las demoliciones son muy raras y que, a pesar de algunos casos de alto perfil, existen protecciones para los propietarios, incluso cuando no se han obtenido las licencias correctas. Sin embargo, el asesoramiento legal correcto es vital para protegerse. Riesgos de los desarrolladores fuera del plano: como es común en el sector de la construcción, los desarrolladores pueden tener problemas financieros, retrasar proyectos indefinidamente o declararse en quiebra antes de que la propiedad esté terminada, poniendo en riesgo sus pagos a plazos. Sin embargo, los pagos de los compradores sobre plano ahora están protegidos con Garantías Bancarias Seguras. Estos garantizan que cada pago fraccionado que realice al desarrollador esté protegido por una garantía bancaria (aval bancario). Si el desarrollador fracasa o no completa la construcción a tiempo, el banco está legalmente obligado a reembolsarle el dinero.
Evitar estos problemas se reduce a una estricta diligencia debida y al establecimiento de límites profesionales claros desde el primer día. Es vital contratar un abogado español independiente, en lugar del abogado del vendedor o del promotor. Necesita un abogado español independiente y registrado que actúe únicamente en su interés para comprobar el estado legal de la propiedad antes de firmar un contrato de reserva o entregar cualquier depósito. También se recomienda pedirles que se encarguen de garantizar que los gastos de comunidad, los impuestos municipales y las tasas de basura se paguen a tiempo, para evitar acumular deudas que podrían poner en riesgo su propiedad.
Con un abogado independiente de su lado, estará protegido de problemas futuros y tendrá la tranquilidad de disfrutar de la propiedad en España.
Detalles del autor
Alex Radford es un abogado inglés y un abogado español con doble cualificación y socio de My Lawyer en España. Es un abogado experimentado con gran experiencia internacional y transfronteriza que se especializa en contratos internacionales, bienes raíces comerciales y residenciales, planificación patrimonial, testamentos, herencias y tiempos compartidos.
My Lawyer in Spain proporciona servicios legales independientes en inglés a cualquier persona con intereses en España. Ya sea que los clientes estén comprando una propiedad, mudándose o simplemente necesiten redactar un testamento, están disponibles para facilitar el proceso. Sus experimentados abogados y procuradores pueden ofrecer servicios legales de calidad en toda España y ofrecer un asesoramiento claro, práctico y fiable.