UNA SECUENCIA de grandes nombres del sector inmobiliario internacional han abierto o están a punto de abrir oficinas en los próximos meses.
Entre ellas se incluyen empresas como The Agency (115 oficinas en 12 países) y Colliers International (19.230 empleados), así como algunas marcas internacionales muy grandes con personal a la altura, que actualmente analizan el mercado para nuevas oficinas y presencia en Marbella.
También hay asociados, incluidos Sotheby’s (1.713 empleados) y Christie’s (1.350 oficinas en 48 países), y algunos agentes escandinavos que gastan mucho en marketing y nuevas oficinas.
Algunos han estado aquí antes y fracasaron, mientras que otros están sumergiéndose en el mercado. Una cosa es segura: una vez más, la Milla de Oro de Marbella parece preparada para las clásicas luchas de poder entre marcas.
Para aquellos de nosotros que estuvimos aquí durante el efervescente boom de principios de la década de 2000 y sobrevivimos a la crisis financiera de 2007-8, todo esto nos resulta muy familiar.
La gran pregunta, el gran elefante en la sala, es si esto es una señal de un mercado maduro y establecido o una entrada tardía a una fiesta increíble. Sólo el tiempo dirá.
ENTRAR EN UN MERCADO FEROZ Y NO REGULADO
Lo que es seguro es que entrarán en uno de los mercados inmobiliarios más difíciles y no regulados de Europa.
Habrá víctimas. Es sencillamente imposible que, con tantas bocas que alimentar y con tan poco stock en el mercado, todos puedan ganarse la vida.
La competencia ya es feroz, pero si el mercado continúa en su trayectoria actual, con una competencia cada vez mayor y una disminución de las existencias, sólo puede volverse más feroz. Los presupuestos de marketing se dispararán, las oficinas y el número de personal se dispararán, y será difícil encontrar personal experimentado y retenerlo.
Instagram crujirá con imágenes aún más bellas de personas intentando vender hermosas propiedades.
La revista Essential de Marbella duplicará su tamaño y las jornadas de puertas abiertas se llenarán de agentes vestidos para el éxito.
En muchos sentidos, esta es una buena noticia para Marbella y un reconocimiento de su estatus como marca inmobiliaria en España.
Sin embargo, volviendo al punto de partida, la pregunta es si Marbella –y la Milla de Oro– pueden mantener tantas bocas que alimentar.
El otro hecho interesante es que la mayoría de estos actores se centran en una pequeña fracción del mercado del sector del lujo.
Según un reciente artículo de Sur, el número de viviendas de lujo valoradas en más de 3 millones de euros suponía el 3,5% del mercado en Marbella y Benahavís, es decir, 2.900 viviendas, a finales de 2022.
MÁLAGA VS MADRID
El número de agentes
Como he escrito antes, el mercado inmobiliario en España está en gran medida desregulado, sin MLS, estándares centralizados o incluso estandarización regional.
Como resultado, es difícil saber el número exacto de agentes inmobiliarios que ejercen en un momento dado (y mucho menos los calificados y capacitados).
En idealista.com figuran 862 agentes o agencias sólo para Marbella y 2.280 para Madrid. La población de Madrid supera los 3 millones, mientras que la de Marbella es una fracción de esa cifra, aproximadamente 150.000.
Es decir, en Madrid hay un agente inmobiliario por cada 1.315 personas, mientras que en Marbella, de cada 174 personas que conozcas, habrá uno que será agente inmobiliario. Es decir, por cada vuelo de entrada y salida del aeropuerto de Málaga, ¡Tenga la oportunidad de conocer a un agente inmobiliario!
El tamaño del mercado
Tomando otra muestra estadística, el Instituto Nacional de Estadística (INE) contabilizó 34.251 ventas en la provincia de Málaga para el año enero 2023 / diciembre 2023 mientras que según idealista.com hay 2.080 agencias inmobiliarias en la región de Málaga.
Si esa es una cifra más o menos exacta y suponemos que todo el mundo vende la misma cantidad, entonces serían 16,5 casas vendidas por agencia en Málaga al año; claro, las ventas no se reparten equitativamente, unas agencias venden más y otras menos. Y todavía hay mucha gente que vende de forma privada sin agente inmobiliario.
Madrid
Según el INE, en 2023 se vendieron en Madrid 70.147 viviendas, algo más del doble que en Málaga. Pero Málaga cuenta con casi el mismo número de agencias inmobiliarias: algunas representan a varios agentes, oficinas y personal, y otras solo a una persona con un número de teléfono y un logotipo.
Si Madrid tiene 2.280 agencias, eso equivale a casi 31 casas vendidas por agencia al año. Me parece un promedio mucho más saludable, sabiendo que además se repartirá de manera desigual, como mencioné anteriormente.
Las cifras que tenemos sugieren que agregar algunos agentes inmobiliarios de alto perfil y peso pesado acelerará algún tipo de reestructuración en la industria local.
Los que se encuentran en los puestos más bajos enfrentarán una lucha más dura a medida que la introducción de grandes jugadores de carpa empuje a algunos de los jugadores intermedios hacia propiedades de gama baja.
Creo que lo que probablemente estamos viendo actualmente es que algunas agencias ganan mucho dinero, otras ganan dinero decente y muchas se las arreglan o menos. Pero es difícil saberlo debido a la escasez de estadísticas. Entonces, lo primero que hay que decir es que el sector inmobiliario debería regularse y organizarse más en general, pero algunos de nosotros lo hemos estado diciendo durante mucho tiempo.
EFECTO EN LA INDUSTRIA LOCAL
Debido a que estas nuevas agencias se centran casi exclusivamente en propiedades de lujo y superlujo, es posible que los compradores y vendedores habituales ni siquiera noten directamente su efecto en el mercado.
Pero el impacto global desde el punto de vista de los clientes será positivo. Aumentará la profesionalización de la industria local, lo cual es positivo.
El número de viviendas que cambian de dueño sigue aumentando, como se puede comprobar en el gráfico decenal de compraventa de viviendas elaborado a través de las estadísticas del INE. Eso ayudará a atraer nuevos actores al mercado.
También cabe destacar que el gráfico del INE no diferencia por precio de venta. Lo que estamos viendo en este sector es un aumento más rápido en la facturación de propiedades de lujo en las provincias de Marbella y Málaga. Según algunas estimaciones del sector, el crecimiento es bastante sorprendente.
Yo mismo he escrito anteriormente que el mercado del lujo está creciendo a un ritmo más rápido que el mercado en general. Eso crea espacio para nuevos actores en este nicho, ya sea la incorporación de agentes con agencias existentes o la incorporación de agencias completamente nuevas.
También hay un factor final que vale la pena mencionar aquí: las marcas no llegan simplemente y se quedan con la clientela existente, sino que traen consigo su propia red de clientes preexistentes y de alto poder adquisitivo.
Esto ampliará el mercado y creará más demanda de nuevas construcciones de propiedades de lujo, especialmente con la revisión de las normas de planificación que abrirán nuevas oportunidades de desarrollo. Todo ello creará más puestos de trabajo.
Es probable que su llegada también sea resultado del efecto imán, con lo que quiero decir que los estadounidenses ya se están mudando a España en cantidades cada vez mayores, y Andalucía es un destino popular. Las agencias siguen a sus clientes. Como escribí: “A finales de 2022, la provincia de Málaga albergaba a 2.692 residentes estadounidenses. Eso la convierte en la cuarta provincia con mayor número de ciudadanos estadounidenses… También hay ahora ocho ciudades estadounidenses, incluidas Los Ángeles, Dallas y Miami, que ofrecen vuelos directos a España”.
Si bien hay motivos para estar ansiosos entre los agentes inmobiliarios locales, en general, creo que es un momento emocionante que ofrece grandes oportunidades. Esto demuestra hasta qué punto nos hemos convertido en un destino de clase mundial.
